Come funziona il subaffitto di una casa?

Può succedere che l’affittuario abbia la necessità di lasciare l’appartamento per qualche tempo: in questo caso può subaffittarlo per coprire la spesa dell’affitto che dovrebbe, comunque, continuare a pagare.

È necessario, però, che l’affittuario non abbia intenzione di disdire il contratto principale.
L’affittuario - ovvero l’inquilino della casa - può sottoscrivere un contratto di sublocazione con una terza persona, che è considerato indipendente dal contratto di locazione principale.
Tutti i dettagli della sublocazione sono regolati dall’art. 262 CO.

La definizione della sublocazione prevede che essa abbia un carattere provvisorio: l’affittuario principale, allo scadere del periodo previsto del subaffitto, rioccuperà i locali.
Per la durata della sublocazione, si prevede che possa essere inferiore o identica a quella dei normali contratti di affitto.

Attenzione: subaffittare dei locali senza avere intenzione di tornare ad occuparli, ma solo con lo scopo di sostituirsi al locatore proprietario, è considerato contro la legge.

Ricorda: ospitare partenti e partner non è considerato un contratto di sublocazione, anche se contribuiscono alle spese dell’affitto.
La legge prevede, inoltre, sia il subaffitto di un’intera casa, sia solo una parte.

Il locatore

Il proprietario locatore può opporsi alla sublocazione?
Il tuo conquilino vuole subaffittare il tuo appartamento? La legge prevede 3 casi per cui il proprietario piò rifiutare e bloccare il contratto di sublocazione.

Il locatore può negare il suo consenso se:
- il conduttore (ovvero l’inquilino) rifiuta di comunicargli le condizioni della sublocazione
- le condizioni del contratto di sublocazione, paragonate con quelle del contratto principale di locazione, sono abusive
- la sublocazione causa al locatore un pregiudizio essenziale, ad esempio un cambiamento nella destinazione d’uso dei locali.

Il locatore deve esprimere il consenso alla sublocazione?
Si, la legge prevede che il locatore debba esprimere il suo consenso, e testimoniare di essere d’accordo che il suo appartamento venga subaffittato ad un’altra persona. Il consenso può essere orale o scritto.

Il locatore può revocare il consenso alla sublocazione?
Il locatore può ritirare il suo consenso al subaffitto, se le condizioni della sublocazione vengono modificate. Egli, tramite il modulo ufficiale per le modifiche unilaterali del contratto al conduttore principale, può comunicare il suo dissenso alle nuove condizioni del contratto di sublocazione.

Disdetta del contratto principale
Si può addirittura arrivare alla disdetta del contratto principale quando:
- il conduttore non comunica le condizioni di sublocazione
- il conduttore non rispetta il rifiuto giustificato del locatore del consenso alla sublocazione
- il locatore avrebbe potuto opporsi alla sublocazione se l’avesse saputo.

I rischi della sublocazione

La sublocazione può causare dei rischi importanti per l’inquilino principale: infatti, è lui stesso il responsabile per il comportamento del sub conduttore (ad esempio se danneggia il locale, oppure non libera i locali alla fine del contratto di locazione principale) ed è tenuto al pagamento dell’affitto se il sub conduttore non lo paga.

I 3 rapporti nella sublocazione

I rapporti fra il locatore e il conduttore principale
Il conduttore principale è responsabile nei confronti del locatore se il sub conduttore decidesse di usare il locale subaffittato in modo diverso da quello permesso.
Attenzione: una relazione contrattuale ufficiale e legale esiste solo fra:
- locatore e conduttore principale
- conduttore principale e sub conduttore.

I rapporti fra il locatore e il sub conduttore
Potrebbero anche non incontrarsi mai: fra il locatore e il sub conduttore non è prevista alcuna relazione contrattuale.

Ma sono previsti 4 casi dove può esistere un rapporto giuridico diretto fra il locatore e il sub conduttore:
- il locatore può rivolgersi direttamente al sub conduttore per obbligarlo a usare il locale conformemente all’uso permesso
- il locatore può entrare in possesso (ritenzione) degli oggetti del sub conduttore, se non paga l’affitto.
- in caso di disdetta della locazione principale, il locatore subentra nel ruolo dell’ex conduttore nel contratto di sublocazione (art. 273b cpv. 2 CO).
Al termine del contratto di locazione principale, il locatore può domandare lo sfratto del sub conduttore all’Ufficio di conciliazione e al Pretore

I rapporti fra il conduttore principale e il sub conduttore
Esiste un contratto di locazione fra il conduttore principale e il sub conduttore: è il contratto di sublocazione.
In caso di difetti del locale affittato notati e comunicati dal sub conduttore, il conduttore principale deve informare il locatore immediatamente.

Se il locatore non dovesse intervenire, sarà il conduttore principale ad essere responsabile verso il sub conduttore, perché il locatore è considerato un suo ausiliario.
Infine, secondo l’art. 273b CO, le disposizioni sulla protezione dalle disdette e sulla proroga sono applicabili anche alla sublocazione.