Si chiude l’era dei tassi d’interesse bassi. Chi ha stipulato un mutuo a tasso variabile potrebbe valutare la surroga per garantirsi la sicurezza di una spesa che rimarrà costante nel tempo.
Il mutuo è lo strumento fondamentale per acquistare casa, per cui è bene cercare di capire quale sarà l’andamento del mercato e adoperarsi ad anticipare gli eventi.
Pandemia, guerra, crisi geopolitica e inflazione in aumento hanno dato il colpo di grazia ad uno dei momenti storici più convenienti per la stipula di un mutuo. Per anni difatti i tassi d’interesse sono stati vantaggiosissimi, mantenendosi a lungo sotto l’1%.
Ora le cose sono cambiate, e non di certo non in meglio per chi vuole ottenere un finanziamento o stipulare un mutuo con gli istituti di credito.
I tassi d’interesse sotto la media erano stati resi possibili dalla politica portata avanti dalla Bce in questi ultimi anni. Tuttavia, le ultime notizie portano ad una irreversibile un’inversione di rotta.
Le dichiarazioni di Christine Lagarde, Presidente della Bce, sembrano la conclusione ufficiale di questo periodo favorevole.
Pertanto si attende un imminente rialzo dell’Euribor, ossia il tasso di riferimenti per i mutui a tasso variabile e con questo una conseguente interrogazione, da parte di tutti noi se conviene o meno modificare il nostro contratto di mutuo e surrogarlo.
Previsione aumenti tasso di interessi
Gli analisti prevedono tre fasi di rialzo, per il 2022, e quattro, per il 2023. Al prossimo luglio, il costo del denaro dovrebbe passare da -0,5% a -0,25%; a settembre, i punti base dovrebbero aumentare di altre 25 unità.
I tassi dell’Eurozona dovrebbero ritornare positivi: ricordiamo che questo non avveniva dal 2014. Entro il 2023, si è stimato un aumento del costo del denaro di 125 punti base. Pertanto, chi ha un mutuo a tasso variabile, soprattutto stipulato da non molti anni, vedrà la rata crescere lentamente.
Quando conviene surrogare il mutuo?
Nel 2022, si è registrato un aumento delle richieste di surroga, tanto che il livello è ritornato a quello del 2018.
Chi ha stipulato un mutuo a tasso variabile tra 2010 e 2019, secondo alcune stime, avrebbe la convenienza convertirlo con un a tasso fisso. I migliori tassi fissi si assestano sotto il 2%. Se si riuscisse ad assicurarsi questo valore, si avrebbero le spalle coperte dai futuri aumenti.
La surroga farebbe pagare un tasso d’interesse più alto, per i primi 12 mesi, ma poi proteggerebbe dalle future oscillazioni del tasso variabile.
Considerando l’attuale scenario, la maggior parte delle persone che ha stipulato un mutuo a tasso variabile ha deciso di prendere in considerazione la surroga come soluzione riparatoria. In questo modo si sono garantiti la transazione a tasso variabile, ed assicurarsi per il futuro.
Surroga mutuo: qual è l’importo minimo?
In generale la legge non definisce un importo minimo della surroga, né un importo massimo ma piuttosto la corrispondenza dell’importo di surroga al capitale residuo che il mutuatario deve alla banca iniziale.
La surroga è infatti applicabile solo per l’importo di mutuo pari al capitale residuo da rimborsare, il che impedirebbe di ottenere eventuali importi di finanziamento aggiuntivi.
Alcuni istituti, per ovviare a questo limite, possono offrire il mutuo di surroga a costo zero fino a concorrenza del capitale residuo, ed erogare eventualmente un secondo mutuo di liquidità (che va eventualmente motivata) per il solo importo aggiuntivo necessario al cliente, con costi quindi più limitati rispetto ad un eventuale mutuo di sostituzione erogato per l’intero importo.
Il tema dell’importo minimo si ripropone in termini di convenienza per la banca subentrante ad accettare surroghe il cui valore è minimo in termini di importo, ovvero scarsa convenienza rispetto ai costi di surroga in capo alla banca.
Per il mutuatario, più alto è il capitale da rimborsare alla banca, così come più estesa è la durata residua del mutuo, e naturalmente più alto è il tasso applicato dalla banca, maggiore sarà la convenienza di surrogare il vecchio prestito con uno più vantaggioso.
A porre un limite di importo, specialmente negli ultimi anni sono stati gli stessi istituti di credito. Infatti, su importi di mutuo relativamente bassi e durate residue brevi, e soprattutto con tassi vicini allo zero, l’istituto di credito potrebbe, legittimamente, rifiutarsi di avviare una pratica di surroga per mancanza di profitto.
Considerando che la nuova banca ha a suo carico tutte le spese relative al trasferimento del mutuo (dall’onorario del notaio alla perizia, contando anche la mancata commissione di istruttoria tipica dei mutui ipotecari), all’istituto bancario in questione non converrà portarsi a bilancio una posizione che non garantisce profitto. Ed essendo a tutti gli effetti un’azienda privata, la banca avrà tutto il diritto di non procedere con la richiesta di surroga del mutuatario.
In quale periodo del mutuo è più conveniente surrogare?
Come abbiamo visto per le banche, anche la convenienza per il cliente che intende surrogare il mutuo si può misurare sulla base delle stesse considerazioni, ovvero l’importo del debito e la durata residua del finanziamento.
Con un debito residuo alto, o almeno superiore a 100.000 euro, e una durata del mutuo ancora lunga, non inferiore alla metà temporale del rimborso, la surroga rimane vantaggiosa.
È importante sottolineare, in ogni caso, che esistono delle eccezioni per cui la surroga non conviene, o conviene poco. Si tratta soprattutto di alcuni contratti di mutuo a tasso variabile in cui sia stata già pagata gran parte della quota di interessi e come è tipico dei piani di ammortamento alla francese, il calcolo della rata di una nuova surroga potrebbe dimostrare che non ci sia un vantaggio a trasferire il mutuo, ma sia meglio tenerlo presso la banca di origine e piuttosto chiedere una rinegoziazione delle condizioni contrattuali.
In conclusione
Non esiste una regola precisa che chiarisca in modo scientifico quale sia l’importo giusto da surrogare o quale sia il periodo ideale per trasferire il mutuo nel corso dell’ammortamento.
Semplicemente, più sarà vantaggioso il tasso di interesse applicato dalla nuova banca rispetto a quello stabilito nel proprio contratto, maggiore sarà il risparmio negli anni a venire.
Per quanto riguarda il periodo perfetto per chiedere la surroga, prima di avviare una pratica sarebbe bene osservare con attenzione il piano di ammortamento del mutuo aggiornato all’ultimo pagamento e verificare la quota di interessi e la quota capitale che si stanno pagando per comprendere se sia davvero conveniente optare per la surrogazione.
Il rischio maggiore sarebbe quello di scegliere una nuova banca perché allettati da un tasso più basso, ma di fatto meno conveniente, in quanto con un nuovo piano di ammortamento ci si potrebbe ritrovare a pagare un nuovo flusso di interessi nella fase iniziale, gli stessi che sono già stati pagati nel vecchio mutuo.
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