Le previsioni sul mercato creditizio hanno finora incorporato la crescita straordinaria del 2021 ma non possono prescindere dallo scenario di inflazione, aumento dei tassi e attuale crisi geopolitica.
Nel corso dell’ultimo periodo del 2021, i tassi di interesse dei mutui hanno registrato un andamento contrastato. Da una parte, gli indici di riferimento dei mutui a tasso variabile, gli Euribor, già in territorio negativo dal 2015, sono scesi ulteriormente fino a raggiungere un nuovo minimo storico. Dall’altra parte, gli indici IRS, il parametro dei mutui a tasso fisso, hanno registrato un aumento medio di circa 20 punti base nel solo mese di dicembre 2021 e un incremento di altissimo nei primi mesi del 2022 che non sembra arrestarsi.
Ricordiamo che il tasso di riferimento dei mutui a tasso variabile è legato all’andamento delle decisioni della Banca centrale europea in materia di rifinanziamento tra le banche europee. Il costo del denaro a tasso variabile rappresentato dall’Euribor nei primi tre mesi del 2022 ha registrato una variazione irrisoria passando dallo -0,58% di inizio anno allo -0,47% di oggi.
Il discorso è differente se guardiamo l’andamento dei mutui a tasso fisso. Gli indici Eurirs, infatti, nelle ultime settimane del 2021 e nei primi mesi del 2022 hanno avuto un rialzo costante. Se a inizio anno lo scenario già inquinato dalla pandemia covid non faceva prevedere un rialzo dei tassi, ora lo scoppio del conflitto in Ucraina costringe a rivedere queste previsioni.
Dunque se l’Euribor è ancora in negativo, l’Eurirs che regola i tassi fissi è in aumento, e per il futuro sarà determinante l’andamento dell’inflazione.
Resoconto richieste dei mutui nel 2021
Nonostante l’aumento degli indici dei mutui a tasso fisso, gli italiani nel 2021 non sembrano essere stati affatto intimoriti di comprare casa. Anzi, i dati sulle compravendite di immobili e sui mutui hanno dimostrato proprio il contrario.
Dalle informazioni diffuse dall’ Istat, infatti, abbiamo visto come il bilancio del mercato immobiliare e creditizio nel 2021 sia stato positivo. Nel primo trimestre del 2021, le transazioni di abitazioni hanno registrano un incremento del 6,1% rispetto al trimestre precedente e del 36,7% rispetto allo stesso periodo del 2020, pur considerando che si tratta di un confronto con l’anno dello scoppio della pandemia.
I dati restano comunque confortanti se paragoniamo i numeri con il primo trimestre 2019, in cui erano state effettuate 24 mila vendite in meno.
Anche nel secondo trimestre del 2021 il trend delle compravendite è stato molto positivo, con un aumento delle transazioni immobiliari pari al 73,4% rispetto allo stesso periodo del 2020. Nello stesso lasso di tempo, i nuovi contratti di mutui ipotecari hanno raggiunto quota 122 mila, registrando un incremento del 2,8% rispetto al trimestre precedente.
Mutui 2022: agevolazioni acquisto prima casa
Salvo proroghe, il termine fissato per la scadenza dei mutui Consap è il 31 dicembre 2022, ma lo scenario di questi giorni guarda a uno stop da parte delle banche, che cambia le carte in tavola nell’accesso al credito da parte dei giovani.
Il mutuo fino al 100% del prezzo dell’immobile tramite il Fondo di Garanzia Consap permette a chi intende acquistare la prima casa di avere delle chances in più di vedersi accettare il prestito, grazie proprio alla garanzia dello Stato, che può arrivare fino all’80% del mutuo concesso dall’istituto di credito aderente all’iniziativa.
Oltre ai tassi dei mutui convenienti, l’incremento del numero dei mutui erogati nel 2021 è stato indubbiamente influenzato anche dal Bonus Casa under 36, l’agevolazione che azzera l’imposta di registro (o IVA nei casi di acquisto da costruttore) oltre alle imposte ipotecarie e catastali sulla compravendita e all’imposta sostitutiva sul mutuo.
Il bonus è riservato a chi non abbia ancora compiuto i 36 anni di età nell’anno in cui si effettua il rogito notarile e se si acquista un immobile da adibire ad abitazione principale.
Il Fondo Prima Casa è stato rimodulato con il “Decreto Sostegni-bis” (DL. 25 maggio 2021, n.73, art. 64), il cui termine è stato prorogato fino al 31 dicembre 2022 dalla c.d. Legge di Bilancio.
Esso è rivolto a tutti i cittadini che, alla data di presentazione della domanda di mutuo per l’acquisto della prima casa, non siano proprietari di altri immobili a uso abitativo (anche all’estero), salvo il caso in cui il mutuatario abbia acquisito la proprietà per successione causa morte, anche in comunione con altro successore, e che siano ceduti in uso a titolo gratuito a genitori o fratelli.
In particolare, il Decreto Sostegni bis ha elevato la garanzia concedibile dal fondo all’80% della quota capitale del mutuo per l’acquisto della prima casa per tutti coloro che rientrano nelle categorie elencate di seguito, con ISEE non superiore ai 40 mila euro annui e che ottengono un mutuo superiore all’80% rispetto al prezzo d’acquisto dell’immobile, comprensivo di oneri accessori.
Come stanno cambiando le previsioni per il 2022
La Banca d’Italia ha rilevato che a marzo 2022 gli interessi sui mutui comprensivi di spese accessorie (Taeg) hanno toccato quota 2,01%: non superavano i due punti percentuali dall’agosto 2019, quando erano al 2,08%.
Un movimento che segue il rialzo dei tassi in tutto il mondo a causa dell’aumento esplosivo dell’inflazione. L’attenzione è rivolta soprattutto ai mutui a tasso fisso; la differenza rispetto a chi avesse acceso un prestito casa a inizio 2022 è rilevante e soprattutto, a differenza di quanto accade per quelli a tasso variabile, è certa per tutta la durata del finanziamento.
«Tasso fisso».
Vediamo come da gennaio a maggio 2022, i valori dell’indice Eurirs (a cui sono legati i mutui fissi) sono cambiati e quali sono i migliori Taeg offerti.
L’Eurirs (20 anni) è passato da 0,60% (4 gennaio 2022) a 1,97% (9 maggio 2022), mentre il tasso fisso al cliente (miglior Teag) è salito da 1,21% (gennaio 2022) a 2,12% (maggio 2022).
Per chi aveva già sottoscritto il mutuo a tasso fisso non cambia nulla, per chi invece deve sottoscriverlo già a distanza di soli quattro mesi le differenze sono importanti.
Facciamo l’esempio di un mutuo fisso di 126 mila euro da restituire in 25 anni (loan to value del 70%):
- a gennaio 2022 la rata mensile disponibile col miglior Taeg a tasso fisso era di 483 euro;
- a maggio 2022 è arrivata a 528 euro; 45 euro in più al mese, vale a dire 13.500 euro in più di interessi per tutta la durata del finanziamento.
«Tasso variabile».
Per quanto riguarda il tasso variabile, invece, l’Euribor a 3 mesi è passato da -0,57% (4 gennaio 2022) a -0,40% (9 maggio 2022) e i tassi proposti all’aspirante mutuatario (miglior Taeg) sono variati da 0,72% (gennaio 22) a 0,75% (maggio 2022).
Considerando anche in questo caso l’esempio fatto precedentemente per un mutuo di 126 mila euro da restituire in 25 anni (loan to value 70%):
- lo scorso gennaio la rata mensile disponibile col miglior Taeg era di 456 euro;
- a maggio 2022 il valore rimasto invariato, sempre 456 euro.
Il tasso variabile, quindi, torna ad essere un’alternativa interessante rispetto a quello fisso, dal momento la rata di partenza è inferiore di 72 euro.
Prospettive secondo semestre 2022
Nei prossimi mesi, per i tassi fissi, guidati dall’Irs, bisogna guardare all’andamento del Bund tedesco, mentre per quelli variabili, guidati dall’Euribor, è determinante la politica monetaria della BCE e la decisione di aumentare il costo del denaro.
Il Consiglio direttivo della Banca centrale europea (BCE) difatti ha deciso di aumentare i tassi di interesse (non accadeva dal 2011). Lo scorso 21 luglio 2022 i tassi di interesse sulle operazioni di rifinanziamento principali, sulle operazioni di rifinanziamento marginale e sui depositi presso la banca centrale (i tre riferimenti della Bce) sono stati innalzati rispettivamente allo 0,50%, allo 0,75% e allo 0,00%.
Pertanto è evidente che il rincaro del costo del denaro di mezzo punto percentuale deciso dalla Banca centrale Europea avrà effetti profondi sul mercato dei mutui. Cambierà il peso della rata di fine mese perché i tassi d’interesse saliranno.
Anche il rapporto tra tasso fisso e tasso variabile sarà diverso e se le famiglie finora preferivano quasi sempre (in più del 90% dei casi), il contratto a tasso fisso, adesso dovranno fare bene i conti e valutare la possibilità di puntare sul variabile.
Contestualmente la Bce ha deciso di interrompere anche il PEPP (Pandemic emergency purchase programme), ovvero il programma finanziario (fondi per persone e imprese) avviato nel marzo 2020 per contrastare l’impatto della pandemia sull’economia dell’area euro. Decisione decisamente in linea con i provvedimenti presi da altre banche centrali, a cominciare dalla Fed americana, tutte preoccupate dalla crescente inflazione.
Nella sostanza stiamo abbandonando la politica a difesa dell’euro a tutti i costi e si andrà verso un periodo in cui il costo del denaro aumenterà progressivamente.
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