Usucapione beni immobili: regole, termini, adempimenti

Spesso capita di sentir parlare dell’acquisto della proprietà sui beni immobili tramite usucapione, ovvero per effetto del possesso, prolungato e pacifico, esercitato su un bene immobile per un determinato periodo di tempo.

Tale possibilità è annoverata dal Codice civile tra i modi di acquisto della proprietà a titolo originario (art. 922, c.c.) ed è disciplinata, in via generale, dall’art. 1158, c.c., che recita:

“La proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per venti anni”.

Esistono diverse tipologie di usucapione:

• l’ipotesi classica di usucapione, che implica il possesso continuativo del bene per almeno vent’anni (art. 1158, c.c.);
• l’usucapione abbreviata o decennale, possibile solo in presenza di determinati requisiti previsti dalla legge (art. 1159, c.c.);
• l’usucapione dei fondi rustici, prevista per la specifica ipotesi di acquisto della proprietà di un terreno agricolo (art. 1159 bis, c.c.);
• l’usucapione di beni mobili, prevista dall’art. 1161, c.c..

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Il caso senz’altro più diffuso è quello dell’usucapione disciplinata dall’art. 1158, c.c., che impone, a chiunque voglia rivendicare la proprietà di un immobile a tale titolo, la contemporanea presenza dei seguenti requisiti attinenti al possesso:

• deve essere continuo, ininterrotto, pacifico e pubblico;
• deve implicare i tipici comportamenti rientranti nell’esercizio della proprietà o di altro diritto reale;
• deve protrarsi ininterrottamente per venti anni ed essere accompagnato dall’intenzione di esercitare un potere sulla cosa ( animus possidendi ).

In buona sostanza, colui che ha posseduto l’immobile, entrandone in possesso in modo non clandestino, per un periodo di almeno venti anni, in maniera pubblica, pacifica e ininterrotta nonché atteggiandosi a legittimo proprietario del bene potrà aspirare a rivendicare, tramite un’apposita procedura, il diritto di proprietà sulla cosa.

Semplice detenzione o possesso valido ad usucapionem?

Non sempre il mero utilizzo o godimento, di fatto, dell’immobile vale quale elemento utile ad usucapire. Al riguardo è importante distinguere il possesso (art. 1140, c.c.) dalla semplice detenzione del bene.

Il primo corrisponde ad una relazione di fatto con la cosa e si manifesta in un’attività corrispondente all’esercizio della proprietà o di altro diritto reale.

In questo caso, colui che utilizza il bene compie, in maniera volontaria, atti tipici del proprietario o del titolare di altro diritto reale minore (ad esempio, dell’usufruttuario): è il caso di chi faccia eseguire all’interno dell’immobile lavori di ristrutturazione od opere di manutenzione straordinaria, tipicamente lasciate all’iniziativa del proprietario.

Si parla di mera detenzione, invece, quando la disponibilità materiale del bene viene conferita dal proprietario ad altri sulla base di uno specifico accordo ed entro limiti prestabiliti: si pensi al promissario acquirente che viene autorizzato dal proprietario a godere dell’immobile prima di firmare il rogito notarile di compravendita o all’affittuario di un appartamento concesso in locazione.

In quest’ultima ipotesi manca il cosiddetto elemento soggettivo del possesso (animus possidendi), ossia l’intenzione di esercitare sul bene le facoltà tipiche del proprietario o del titolare di altro diritto reale: il soggetto che materialmente occupa ed utilizza il bene non potrà, allora, considerasi possessore ai fini dell’usucapione.

Tuttavia, in alcuni casi, è possibile per il mero detentore dimostrare l’avvenuta interversione del possesso: ma cosa significa?

Interversione del possesso: quando si configura

Il fenomeno è regolato, in via generale, dall’art. 1141, c.c., che parla di mutamento della detenzione in possesso, la quale può avvenire, in alternativa:

• per fatto proveniente da un terzo;
• in forza di opposizione fatta dal detentore contro il possessore.

La Corte di Cassazione ha fatto rientrare, nella prima ipotesi, il caso del semplice detentore dell’immobile in virtù di contratto di locazione, che ne diviene successivamente vero e proprio possessore per effetto del testamento redatto, in suo favore, dal proprietario soltanto apparente.

Il secondo caso può verificarsi, invece, qualora il conduttore di un immobile interrompa il pagamento del canone di locazione e si rifiuti di restituire il bene alla scadenza del contratto, impedendo al proprietario di esercitare il proprio diritto.

Ma non basta: affinché si possa parlare di possesso idoneo all’usucapione di un immobile, non solo deve essere mutata la mera detenzione in possesso «semplice» (o minore), ma deve anche avvenire la vera e propria interversione del possesso prevista dall’art. 1164, c.c., attraverso la quale il possesso è mutato in una tipologia ben specifica che corrisponde all’esercizio del diritto di proprietà sulla cosa (possesso pieno).

Un possesso, quindi, identico a quello che avrebbe esercitato il proprietario legittimo del bene.

Come per il mutamento della detenzione in possesso (art. 1141, c.c.), anche per la trasformazione del semplice possesso in possesso idoneo all’usucapione per l’acquisto di proprietà (art. 1164, c.c.) sono previste due modalità, ovvero:

• mutamento per causa proveniente da un terzo;
• oppure in forza di opposizione fatta dal possessore contro il diritto del proprietario.

La Cassazione ha riconosciuto tale possibilità nel caso in cui un terreno agricolo, concesso in affitto a più coltivatori, venga poi acquistato soltanto da alcuni di essi, proseguendo per gli altri la sola coltivazione del fondo: il possesso utile a favore di questi ultimi si configura automaticamente, poiché continuano ad usufruire del bene non più come affittuari (e, quindi, semplici detentori) ma come pieni possessori.

Come ottenere, in concreto, il riconoscimento della proprietà per usucapione: la domanda di mediazione ed il successivo giudizio civile

Abbiamo parlato finora dei requisiti previsti dalla legge per ottenere l’usucapione dei beni immobili. Ma come fare, in pratica, ad ottenere il riconoscimento della proprietà per intervenuta usucapione?

La prima cosa da fare è ricorrere all’assistenza di un legale che potrà fornirvi tutte le indicazioni del caso oltre ad assistervi nelle varie fasi del procedimento.

Innanzitutto, sarà necessario introdurre, in via preliminare, il procedimento di mediazione che ha lo scopo di mettere in contatto le parti (possessore e legittimo proprietario) al fine di ricercare una soluzione amichevole della controversia prima di arrivare al giudizio davanti al Tribunale.

L’usucapione, infatti, rientra nelle ipotesi per le quali la legge prevede l’obbligo di ricorrere al procedimento di mediazione (art. 5, D. Lgs. n. 28/2010) poiché materia inerente ai diritti reali.

Soltanto in caso di:

• mancata adesione della controparte, oppure
• esito negativo della mediazione,
  l’interessato potrà agire in giudizio citando il formale titolare dell’immobile davanti al Tribunale del luogo in cui il bene è situato.

In fase di giudizio sarà poi onere dell’interessato dimostrare l’esistenza di tutti gli elementi necessari ad usucapire (possesso ventennale, pieno, pacifico e ininterrotto), tramite la produzione di documenti o il ricorso alla prova testimoniale, al fine di ottenere una sentenza che riconosca l’avvenuto acquisto del diritto di proprietà sull’immobile per effetto dell’usucapione.

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