La segnalazione certificata di agibilità rende l’immobile abitabile e quindi commerciabile. Chi vende una casa senza abitabilità incorre nell’annullamento del contratto ed è tenuto al risarcimento dei danni.
La Corte di Cassazione ha stabilito che la casa senza abitabilità è incommerciabile. Pertanto vendere un immobile senza la dovuta certificazione è un’azione illecita che può portare a serie conseguenze di rilievo civile ed economico.
Infatti, chi vende una casa senza aver provveduto alla segnalazione certificata di agibilità può incorrere nell’annullamento del contratto di compravendita e nel risarcimento del danno emergente o del lucro cessante nei confronti dell’acquirente.
Chi acquista senza colpa una casa senza abitabilità ha 10 anni di tempo per rivolgersi al Tribunale.
VENDERE UNA CASA SENZA ABITABILITA’: CONSEGUENZE CIVILI E RISARCIMENTO
Certificato di abitabilità. è sempre necessario?
Il certificato di abitabilità, detto anche certificato di agibilità, serve a garantire la sicurezza, la salubrità e l’igiene di un bene immobile. Nel 2016 il certificato in questione è stato sostituito con la segnalazione certificata di agibilità: il proprietario dell’immobile deve farne richiesta al Comune entro 15 giorni dalla fine dei lavori di costruzione o ristrutturazione.
L’agibilità, quindi l’abitabilità della casa, è la caratteristica principale dell’immobile, per questo la sua mancanza rende la compravendita illegittima in quanto si tratta di un bene ingodibile.
Dunque, l’abitabilità deve essere richiesta per qualsiasi tipologia di immobile, a prescindere dall’uso concreto che ne vuole fare, quindi anche se non è destinato ad uso abitativo.
La casa senza abitabilità non è commerciabile
La Corte di Cassazione, nella sentenza n. 2294 del 30 gennaio 2017, ha stabilito che l’immobile privo del certificato di abitabilità non può essere messo in commercio.
Infatti la legge stabilisce che la mancanza della certificazione di agibilità dell’immobile inficia in maniera sostanziale la potenziale compravendita. L’immobile privo di abitabilità può circolare liberamente, perché il suo trasferimento resta valido, tuttavia la mancanza della certificazione causa un inadempimento contrattuale del venditore, sul quale grava l’obbligo di consegnare la casa munita dell’abitabilità.
Nonostante il divieto, non di rado dei commercianti fraudolenti vendono degli immobili privi di certificazione, cosa che mette l’acquirente in una posizione di irregolarità nei confronti della legge, anche se al momento dell’acquisto non era consapevole della mancanza di agibilità dell’immobile. Vediamo cosa può fare l’acquirente per tutelarsi e recuperare la somma versata.
Casa senza agibilità, cosa può fare il venditore?
Il venditore dell’immobile senza certificato di agibilità rischia diverse conseguenze, sia di ordine civile che risarcitorio.
Dunque, chi ha acquistato un immobile senza il requisito di abitabilità deve rivolgersi al Tribunale competente per territorio entro 10 anni dalla scoperta del vizio. In questa sede egli può chiedere al giudice anche congiuntamente di:
- sciogliere il contratto. Significa che il contratto stipulato (anche se firmato in via definitiva dinanzi al notaio) viene annullato e la somma pagata viene restituita al venditore;
- condannare il venditore al risarcimento danni. In tal caso l’acquirente deve provare i danni subiti dalla vendita, sia il danno emergente che il lucro cessante.
Lo scioglimento del contratto è una conseguenza dovuto mentre il risarcimento del danno dipende dall’effettivo pregiudizio arrecato al compratore.
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