Ecco le soluzioni per chi non può accedere al mutuo ma vuole comunque acquistare una casa pagando a rate: le alternative per evitare o posticipare l’accensione del finanziamento.
Acquistare casa pagando in un’unica soluzione è per la maggior parte delle persone un traguardo irraggiungibile e comunque spesso poco conveniente anche quando possibile; perciò, il pagamento a rate rappresenta spesso la strada migliore. La modalità più comune è certamente l’accensione di un mutuo; tuttavia, per potervi accedere sono necessari requisiti ben precisi che non tutti hanno. Ciò non significa dover rinunciare al proprio obbiettivo, perché acquistare una casa a rate senza mutuo è possibile. Le alternative sono molteplici, peraltro con differenze davvero sottili. Ecco perché può essere utile una guida prima di addentrarsi in questo percorso.
La vendita con riserva di proprietà
La principale alternativa al mutuo per ottenere il pagamento rateale di una compravendita immobiliare è disciplinata dall’articolo 1523 del Codice civile. Si tratta con la vendita a rate con riserva della proprietà. Il funzionamento di questo metodo è praticamente sintetizzato del suo nome, è infatti caratterizzato da:
- La compravendita immobiliare;
- il pagamento rateale;
- la rimanenza della proprietà al venditore fino al completamento del pagamento.
Questo tipo di vendita, conosciuta anche come patto di riservato dominio, si conclude quindi con un normale contratto di compravendita, nel quale le parti inseriscono una clausola a tutela del venditore. Quest’ultimo conserva la proprietà dell’immobile fino al saldo integrale del compenso pattuito e dilazionato, ma nel frattempo l’acquirente entra in possesso della casa.
Ci sono diversi vantaggi nell’utilizzo del patto di riservato dominio, principalmente la possibilità di pagare a rate senza un mutuo ma semplicemente grazie all’accordo stipulato. Un altro aspetto non sottovalutabile è la tutela delle parti; infatti, il venditore può ottenere la risoluzione del contratto in caso di inadempimento dell’acquirente. Quest’ultimo ha poi diritto a ricevere indietro le rate versate, ma deve corrispondere un compenso per l’utilizzo del bene oltre a risarcire eventuali danni arrecati all’immobile.
Il patto di riservato dominio è in assoluto la soluzione preferenziale per evitare il mutuo e ottenere un risultato analogo. Non è, tuttavia, sempre facile per i venditori accettare questo tipo di contratto (non avendo garanzie sulla conclusione della vendita), perciò talvolta possono aiutare altre modalità di acquisto. S
L’affitto con riscatto
L’affitto con riscatto si differenzia dalla vendita con riserva di proprietà in quanto non prevede necessariamente l’acquisto dell’immobile. Con questa modalità, infatti, l’inquilino paga una quota maggiorata del canone mensile, finalizzata a costituire un anticipo del prezzo d’acquisto. Dopo il periodo contrattuale fissato, il potenziale acquirente può puoi scegliere se comprare la casa (saldando la parte restante) o meno. Essendo il prezzo di riscatto predeterminato, questa soluzione è utile anche per posticipare l’accensione del mutuo e poter richiedere un importo decisamente inferiore rispetto all’intero costo.
Il rent to buy
Il rent to buy, di derivazione anglosassone, è davvero molto simile all’affitto con riscatto e al patto di riservato dominio. Anche in questo caso, infatti, il futuro acquirente entra subito in possesso della casa (ma non della proprietà), pagando però un corrispettivo pari al canone di locazione. L’inquilino può continuare a vivere nella casa in affitto finché non raggiunge le condizioni per poter accedere al mutuo e così comprare poi l’immobile. Ovviamente, la convenienza di questo metodo è il blocco del prezzo da parte del venditore al momento dell’affitto.
La locazione con opzione d’acquisto
La locazione con opzione d’acquisto si basa per l’appunto sul contratto di locazione, a cui si aggiunge un’offerta di vendita che il venditore è tenuto a mantenere per un certo periodo di tempo concordato. Il potenziale acquirente può quindi godere fin da subito dell’immobile, pagando il canone di locazione, e decidere poi se acquistarlo o meno. Questa soluzione può dunque agevolare chi è in procinto di chiedere un mutuo, ma deve attendere ancora del tempo per avere i requisiti richiesti.
Il contratto di locazione con patto di futura vendita
Il contratto di locazione con patto di futura vendita è pressoché analogo all’affitto con riscatto, con la sostanziale differenza che in questo caso l’inquilino si impegna ad acquistare l’immobile al termine del contratto di locazione. Anche in questo caso i canoni versati rientrano nel prezzo di vendita e l’acquirente può beneficiare di tempo aggiuntivo prima di richiedere il mutuo, che oltretutto riguarderà un importo nettamente inferiore al costo totale della casa.
In sintesi
Le soluzioni presentate consentono dunque di evitare completamente il mutuo, di beneficiare di più tempo per richiederlo così da ottenere i requisiti necessari o ancora di riservare l’accensione del mutuo a un importo minore del previsto. Può quindi essere utile una sintesi dei vari strumenti, per chiarire quali permettono di evitare del tutto il mutuo e quali, invece, “solo” di posticiparlo.
- Patto di riservato dominio: l’acquirente paga delle rate stipulate con il venditore, entrando subito in casa, ma diventando proprietario al termine delle rate (senza mutuo).
- Affitto con riscatto: l’inquilino paga un canone d’affitto maggiorato e dopo un certo periodo può acquistare l’immobile saldando la parte eccedente gli acconti (senza mutuo).
- Rent to buy: l’acquirente ottiene l’immobile in affitto con un prezzo di vendita bloccato, così da poter poi acquistarlo in un secondo momento. In questo caso il mutuo non si evita, ma è possibile posticiparlo senza perdere l’occasione (mutuo posticipato).
- Locazione con opzione d’acquisto: l’inquilino ha un certo lasso di tempo per scegliere se acquistare o meno, nel frattempo beneficiando dell’offerta bloccata (mutuo posticipato).
- Locazione con patto di futura vendita: l’inquilino promette di acquistare l’immobile alla fine del contratto di locazione e i canoni versati costituiscono un anticipo (senza mutuo se è possibile saldare la rimanenza del prezzo).
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