Acquistare casa con società conviene? Quali sono i vantaggi e gli svantaggi che si possono avere scegliendo questa soluzione rispetto all’acquisto da privato?
Si parla spesso dell’acquisto della casa con finalità di abitazione e quindi si analizzano le varie ipotesi di tassazione a seconda che si acquisti da impresa oppure da privati e tenendo in considerazione gli eventuali benefici dell’acquisto della prima casa. Si parla invece molto poco di un’altra ipotesi, cioè dell’acquisto della casa con società, ovvero intestando l’immobile alla stessa.
La prima cosa da capire è per quali motivi si può optare per questa scelta, possono essere molteplici, ad esempio perché si vuole acquistare l’immobile al fine di darlo in locazione, oppure si vuole ristrutturare l’immobile e poi rivenderlo, o per allestire all’interno uno studio professionale. Si tratta di varie ipotesi in cui comunque non si possono sfruttare le agevolazioni previste dalla legge per l’acquisto della prima casa e di conseguenza con tassazione abbastanza importante. Nonostante questo, vi sono vantaggi e svantaggi legati all’acquisto con società.
Acquisto casa con società: una guida completa
Svantaggi dell’acquisto casa con società
Per l’acquisto di immobili è prevista l’applicazione dell’imposta di registro, calcolata al 9% del prezzo di acquisto. Quando la vendita è eseguita in favore di soggetti privati che non effettuano l’acquisto a fini professionali, la base imponibile dell’imposta di registro può essere calcolata con il sistema denominato “prezzo - valore”. Questo metodo consente un ottimo risparmio in quanto generalmente la base imponibile viene calcolata partendo dalla rendita catastale moltiplicata per 1,05 e per il coefficiente 120. La stessa risulta più bassa rispetto alla base imponibile determinata con il prezzo di acquisto. Inoltre, quando l’acquirente chiede al notaio di applicare il metodo «prezzo-valore», non saranno eseguiti successivi controlli da parte dell’Agenzia delle Entrate inerenti la compatibilità tra il prezzo di vendita dichiarato e il valore dell’immobile. Insomma non ci sono accertamenti fiscali.
I vantaggi legati al metodo prezzo-valore non si possono avere se si acquista casa attraverso una società.
Un altro svantaggio è legato alla destinazione d’uso dell’immobile. Ipotizziamo che lo stesso costituisca un investimento e si voglia acquistare per poi concedere in locazione. In questo caso l’acquisto fatto come privato permette di avere dei vantaggi fiscali, cioè se il contratto di locazione vede come locatore un privato è possibile applicare la tassazione con cedolare secca al 21% e non la tassazione come Irpef e Ires che hanno aliquote diverse (e più alte) e soprattutto progressive nel caso dell’Irpef, cioè che aumentano all’aumentare del reddito. La tassazione scende addirittura al 10% nel caso in cui si stipuli un contratto di locazione a canone concordato.
Se l’investimento è fatto al fine di lucrare la differenza tra prezzo di acquisto e prezzo di futura vendita (magari in seguito a ristrutturazione che può essere fatta anche avvalendosi del Superbonus 110%), acquistando come privati, e vendendo dopo che siano trascorsi almeno 5 anni, non vi è la tassazione delle plusvalenze realizzate (articolo 67 comma 1 TUIR). Vendendo prima dei 5 anni vi è la possibilità di scegliere la tassazione Irpef con aliquota che dipende dal proprio scaglione, oppure la tassazione sostitutiva che dal 2020 è al 26%. Nel caso di vendita effettuata da una società, la tassazione delle plusvalenze viene sempre applicata anche se la vendita avviene dopo 5 anni.
Tra gli svantaggi che si possono avere acquistando un’abitazione con società occorre annoverare anche i costi di gestione della società generati, ad esempio, dagli obblighi relativi alle scritture contabili. Generalmente i costi di gestione variano tra i 1.000 e i 3.000 euro l’anno.
Vantaggi dell’acquisto casa con società: deducibilità del costo e spese ammissibili
Ora che abbiamo chiarito gli svantaggi, cerchiamo di capire anche i vantaggi dell’acquisto di casa con società. Il primo vantaggio è rappresentato dalla deducibilità del prezzo di acquisto dell’immobile. Lo stesso può essere sottratto dalla base imponibile in misura del 3% l’anno fino all’intero ammontare e come quote di ammortamento. Naturalmente questo determina un risparmio di imposta.
Tra le spese ammissibili che possono dar luogo a deduzioni vi sono inoltre le spese di condominio e le spese per la manutenzione ordinarie e straordinaria dell’immobile.
Acquisto abitazione con società e tassazione
A questo punto però è bene anche soffermarsi sulla tassazione dei redditi delle società di capitali. Queste sono tenute al pagamento dell’Ires con aliquota fissa al 24%. Successivamente, se vi è la distribuzione dei dividendi, ciò che entra nel patrimonio dei singoli soci viene ulteriormente tassato. Le società di persone invece versano l’Irpef sulle quote di ricavi dei singoli soci, si applica quindi l’aliquota progressiva come per le persone fisiche.
A questa si deve aggiungere l’Irap che oscilla in base alle aliquote applicate dalle Regioni, tra il 3% e il 4%. L’Irap però è in via di superamento, ma ci sono ancora dei soggetti tenuti al pagamento dell’Irap.
Passaggio generazionale
Ulteriori vantaggi vi potrebbero essere al momento del passaggio generazionale. Nel caso in cui un bene immobile passi da genitore a figli in sede di successione o donazione sono applicate imposte che invece non sono dovute nel caso in cui si trasferisca l’immobile tramite passaggio generazionale all’interno dell’azienda.
L’articolo 3 comma 4 ter del Testo Unico successioni e donazioni prevede “I trasferimenti a favore dei discendenti e del coniuge di aziende o di rami di esse, così come di quote sociali e di azioni, non sono soggetti ad imposizione fiscale indiretta. Questo, a condizione che gli aventi causa proseguano l’esercizio dell’attività d’impresa o detengano il controllo per un periodo non inferiore a cinque anni dalla data di trasferimento, rendendo apposita dichiarazione in tal senso”. Si parla di detenzione del controllo esclusivamente per le società di capitali.
Inoltre, nel caso in cui nella successione siano compresi beni immobili sui trasferimenti (donazione o successione) che integrano il passaggio generazionale non sono dovute le imposte ipotecarie e catastali.
Separazione patrimoniale
Un altro vantaggio è rappresentato dalla separazione patrimoniale. In base all’articolo 2740 del codice civile «Il debitore risponde dell’adempimento delle obbligazioni con tutti i suoi beni presenti e futuri». Questo implica che se Tizio contrae in debito e non riesce a farvi fronte, il creditore potrà aggredire tutti i suoi beni, senza alcuna separazione patrimoniale. Questo principio però non vale per le società di capitali caratterizzate da un’autonomia patrimoniale perfetta.
I patrimoni (personale e societario) restano sempre distinti, quindi i creditori della società potranno aggredire solo i beni della società, i creditori della persona potranno aggredire solo i beni della persona. Le società di persone, a differenza delle società di capitali, non hanno autonomia patrimoniale perfetta.
Imposte da versare al momento dell’acquisto
Quando si acquista una casa attraverso una società non si possono ottenere le agevolazioni previste per l’acquisto della prima casa e si pagano le stesse imposte che si pagherebbero per l’acquisto di una seconda casa.
L’acquirente deve pagare:
- imposta di registro al 9% sul prezzo di vendita dichiarato (valore minimo 1.000 euro);
- imposta ipotecaria fissa 50 euro;
- imposta catastale fissa 50 euro.
Vi sono però delle eccezioni, cioè casi nei quali l’acquisto della casa da impresa prevede l’assoggettamento all’Iva. Ciò si verifica quando la cessione viene effettuata da imprese costruttrici oppure quando la vendita ha luogo entro 5 anni dall’ultimazione della costruzione oppure entro 5 anni da interventi di ristrutturazione edilizia. L’Iva deve essere versata anche nel caso in cui il venditore decida di assoggettare la vendita a Iva. Tale scelta deve però essere espressa già nel contratto preliminare o nell’atto di vendita. Infine, la vendita è sottoposta a tassazione Iva nel caso in cui si tratti di cessione di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali e il venditore abbia scelto di optare per la vendita con Iva. Anche in questo caso la scelta deve essere espressa nell’atto preliminare di vendita o nell’atto di vendita.
L’Iva è al 22% nel caso in cui la cessione abbia ad oggetto fabbricati classificati o classificabili nelle categorie A/1 (abitazione di tipo signorile), A/8 ( abitazioni in ville, devono intendersi tali le abitazioni con parco, giardino in zone urbanistiche destinate a tali costruzioni o in zone di pregio con livello di rifiniture di livello superiore all’ordinario) e A/9 (castelli e palazzi);
Iva al 10% per cessione di case ( anche in corso di costruzione) di immobili classificati o classificabili in categorie catastali diverse da quelle viste in precedenza.
Quando è dovuta l’Iva, cambia l’imposta di registro che diventa fissa e sono più elevate le imposte ipotecaria e catastale. Gli importi dovuti sono:
- imposta di registro fissa 200 euro;
- imposta ipotecaria fissa 200 euro;
- imposta catastale fissa 200 euro.
A questi costi si devono aggiungere l’imposta di bollo, la tassa ipotecaria e il tributo speciale per voltura, complessivamente il costo è di circa 300 euro.
Costi notarili
Per quanto riguarda i costi notarili non variano particolarmente tra il caso in cui si acquisti come privato e il caso in cui si acquisti come società. Le tabelle applicate sono infatti le stesse. Il compenso del notaio dipende dal valore dell’immobile ed è compreso tra un range minimo e un range massimo. Il notaio in sede di redazione del contratto preliminare solitamente richiede un compenso tra i 500 e i 1.000 €.
Per l’atto di vendita, invece si applicano le tabelle professionali, il compenso oscilla tra 1.680 € per l’acquisto di un immobile di valore non superiore a 93.000 € e 3.730 € per un valore fino a 465.000 €. A questi oneri devono essere aggiunti ulteriori compensi nel caso in cui sia necessaria l’assistenza anche per la pratica di concessione del mutuo. Anche in questo caso ci sono delle tabelle e il compenso minimo è di 1.300€ per un’ipoteca fino a 93.000 € e 3.350 € per un’ipoteca fino a 1.162.000 €. Ai costi citati per i compensi, deve essere applicata l’Iva che è al 22%.
Questa è, per sommi capi, la normativa per l’acquisto con società, in ogni caso è bene fare tutti i possibili calcoli prima di scegliere la soluzione più conveniente.
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