Nel 730/2024 occorre dichiarare i redditi percepiti dagli affitti brevi nell’anno di imposta 2023. Ecco le istruzioni per compilare il 730/2024 correttamente.
Dal 1° gennaio 2024 entrano in vigore le nuove norme per la tassazione degli affitti brevi, ma nel frattempo nel modello 730/2024 devono essere indicati i redditi maturati nell’anno di imposta 2023 e quindi si applicano le precedenti aliquote.
Ecco le istruzioni per compilare correttamente il 730/2024 o il modello Redditi PF.
La prima cosa da sottolineare è che dal 1° gennaio 2023 è in vigore una nuova norma per gli affitti brevi che prevede l’obbligo di comunicazione dei dati all’Agenzia delle Entrate in caso di affitto breve tramite intermediari.
Da ciò consegue che soggetti intermediari, come Airbnb, sono tenuti a raccogliere e inviare i dati (il codice fiscale in primis) dei soggetti che concedono immobili in locazione mediante la stipula di un contratti di affitto breve.
Questo implica che dalla dichiarazione 2024, l’AdE ha già a disposizione tali dati.
Vediamo ora come compilare correttamente il modello 730/2024 e il modello Redditi PF.
Affitti brevi e cedolare secca
Gli affitti brevi sono regolati dall’art. 4 del DL 50/2017 che restringe l’ambito di applicazione della disciplina ai contratti di locazione di durata non superiore a 30 giorni, riferiti a immobili a uso abitativo e generalmente di tipo turistico.
Proprio per questo rientrano nella categoria degli affitti brevi anche i contratti che prevedono una serie di servizi ulteriori disponibili, come il cambio della biancheria e la pulizia.
Deve, invece, essere sottolineato che non possono essere inseriti in questa categoria, affitti brevi, i contratti che prevedono anche servizi non connessi con la finalità non residenziale dell’immobile, in particolare nel caso il contratto preveda il servizio colazione, auto a noleggio, fornitura di guide turistiche.
I contratti di affitto breve non sono sottoposti a imposte di registro né di bollo e possono essere sottoscritti solo da locatori che siano persone fisiche.
Fatta questa doverosa premessa, sottolineiamo che per i contratti di locazione breve, il legislatore permette l’applicazione della cedolare secca, a condizione che l’attività sia svolta in forma non imprenditoriale, quindi fino a un massimo di quattro appartamenti l’anno (come precisato dal comma 595 della legge n. 178 del 2020, Legge di bilancio 2021).
Ricordiamo che la cedolare secca è un’imposta sostitutiva, sostituisce Irpef, addizionali e altri tributi generalmente versati sui contratti di locazione.
Novità introdotte nel 2022 per gli affitti brevi
Le novità introdotte dal 2022 sulla tassazione degli affitti brevi riguardano:
- l’inquadramento come reddito fondiario degli affitti brevi con la fornitura di servizi strettamente connessi alla messa a disposizione dell’immobile (utenze, wi-fi, biancheria, servizio di pulizia) e senza la somministrazione di pasti;
- l’estensione della cedolare secca per i redditi derivanti da contratti di sublocazione e comodato, ma in questo caso sono da inquadrare come “Redditi Diversi”;
- l’applicazione di una ritenuta del 21% da parte degli intermediari intervenuti nella locazione e nella riscossione del canone.
La ritenuta deve essere applicata dagli intermediari, le agenzie immobiliari o gestori di servizi online come Airbnb, sul corrispettivo lordo indicato nel contratto di affitto breve e non deve comprendere eventuali somme come il deposito della cauzione, caparre o penali.
Nella base imponibile devono, invece, essere inserite le spese per i servizi accessori, ad esempio wi-fi, cambio biancheria.
Tassazione affitti brevi con sostituto di imposta
Gli intermediari immobiliari che hanno favorito la conclusione del contratto di affitto breve e che sono autorizzati a incassare i canoni sono dunque tenuti ad applicare una ritenuta del 21% e a rilasciare la certificazione unica al locatore.
Non solo, infatti gli intermediari entro il 30 giugno dell’anno successivo rispetto alla conclusione dei contratti, trasmettono i dati all’Agenzia delle Entrate. L’omessa, incompleta o infedele comunicazione dei dati relativi ai contratti è punita con sanzione.
Gli importi della tassazione sostitutiva devono essere versati con il modello F24 utilizzando il codice tributo 1919.
Oltre alle agenzie immobiliari, sono considerati intermediari anche i portali telematici quali Airbnb o Booking.
Nella certificazione unica devono essere riportate le ritenute a carico del locatore e i dati catastali degli immobili.
Questi valori vengono poi inseriti nella dichiarazione precompilata o nel 730/2024:
- nel quadro B, come reddito fondiario, barrando la casella 11, se si sceglie la cedolare secca. Nella casella 5 occorre indicare il codice canone 3;
- nel rigo F8, indicando la ritenuta effettuata dall’intermediario sostituto d’imposta e riportando il valore della Cu 2024.
Il contribuente tra queste somme già inserire all’interno della dichiarazione precompilata messa a disposizione dall’Agenzia delle Entrate.
Se il contribuente presenta il modello redditi PF i quadri in cui sono inseriti i dati sono i seguenti:
- quadro RB, denominato “Redditi da fabbricati" barrando la casella 11 e indicando il codice canone 3 nella casella 5;
- quadro LC per inserire la ritenuta d’acconto certificata tramite CU dall’intermediario sostituto d’imposta.
Il modello di dichiarazione precompilato (quest’anno in via sperimentale è disponibile anche il modello Redditi PF) applica come tassazione di tali redditi il regime della cedolare secca in quanto risulta il più vantaggioso per il contribuente.
Nel caso in cui il titolare decida di non applicare l’imposta sostitutiva della cedolare secca, quindi preferisca la tassazione ordinaria dell’Irpef, le somme versate dal sostituto di imposta (intermediario) sono considerate ritenute a titolo di acconto.
Perché scegliere il regime ordinario? La risposta potrebbe essere semplice, infatti la cedolare secca si applica sui corrispettivi lordi, senza dedurre eventuali spese condominiali, la tassazione ordinaria consente di calcolare l’imposta sul canone di locazione escludendo le spese sostenute.
Tassazione affitti brevi senza intermediari
Nel caso in cui i contratti di locazione breve siano stipulati direttamente dal titolare di diritti sull’immobile l’obbligo di dichiarazione degli importi percepiti resta a carico di tale soggetto.
Anche in questo caso i campi da compilare sono quelli visti prima per il modello 730/2024 e modello Redditi PF. Il contribuente può scegliere la tassazione sostitutiva con cedolare secca oppure la tassazione ordinaria. Dovrà quindi versare gli eventuali importi a debito.
Affitti brevi da sublocazione o comodato
Anche i soggetti che hanno la disponibilità dell’immobile in forza di contratti di sublocazione o di comodato possono applicare la cedolare secca ai redditi derivanti dagli affitti brevi.
In questo caso i proventi sono imputati al periodo d’imposta in cui è stato percepito materialmente il canone di locazione, a prescindere dalla data di sottoscrizione del contratto (principio di cassa).
Nel 730/2024 deve essere compilato il quadro D, come “Redditi diversi”, verificando che nella Certificazione Unica sia barrata la casella «locatore non proprietario».
La ritenuta del 21% certificata dalla CU va poi indicata nel rigo F8.
Particolare attenzione deve essere prestata nel caso in cui l’immobile affittato sia cointestato a più soggetti. In tal caso nella CU risultano solo i dati fiscali del soggetto che ha stipulato il contratto di locazione breve, cioè uno dei comproprietari, ma la tassazione deve essere applicata a ciascun comproprietario in base alla quota del corrispettivo spettante.
Il contribuente deve modificare la dichiarazione precompilata indicando solo la propria quota, mentre gli altri comproprietari devono inserire nelle proprie dichiarazioni le rispettive quote del corrispettivo.
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