Airbnb, conviene ancora? Ecco come funziona ora con le nuove regole

Airbnb, come funziona e quali sono le regole introdotte con la Manovra 2017? L’approvazione in via definitiva del DL 50/2017 cambia le regole sulle tasse da pagare per gli affitti di breve durata.

Per i proprietari di immobili locati tramite la nota piattaforma di intermediazione tra proprietari e turisti è tempo di chiedersi se conviene ancora e, soprattutto, quanto di potrà guadagnare dopo l’introduzione delle tasse Airbnb.

Per anni affittare una stanza o addirittura l’intero appartamento per brevi periodi tramite Airbnb è stato vantaggioso per molti proprietari di seconde case. A partire dal 1° giugno 2017 è entrata in vigore quella che in molti hanno chiamato la “tassa Airbnb”, di cosa stiamo parlando?

Si tratta della cedolare secca sulle locazioni brevi estesa anche agli affitti di durata inferiore ai 30 giorni e ai contratti di affitto stipulati anche tramite piattaforme web. Non si tratta di un obbligo: la cedolare secca resta una facoltà alternativa alla tassazione ordinaria per aliquote e scaglioni ma il dato di fatto è che non pagare le tasse sui proventi ricavati dagli affitti brevi sarà impossibile.

In tanti si chiedono quali sono le nuove regole e soprattutto come funziona Airbnb ora che sono state introdotte le nuove modalità di tassazione a cedolare secca sulle locazioni brevi. Cerchiamo di capire se conviene ancora affittare la propria casa su Airbnb e come funziona ora la tassazione per chi stipula contratti di locazione di durata inferiore ai 30 giorni con la nuova norma introdotta dal DL 50/2017.

Airbnb, conviene ancora? Ecco come funziona ora con le nuove regole

La tassa Airbnb dovrà essere corrisposta a partire dai contratti stipulati dal 1° giugno 2017 e a pagare sarà l’intermediario, che opera come sostituto d’imposta, applicando al compenso pattuito con la locazione una ritenuta fiscale del 21% come cedolare secca o come acconto d’imposta per chi dovesse scegliere la tassazione ordinaria.

Come già ribadito in un precedente approfondimento su come funziona e chi paga la tassa Airbnb, non si tratta di una vera novità, almeno non sul fronte delle imposte dovute per chi affitta un immobile, anche se per periodi di durata inferiore ai 30 giorni.

L’obbligo di pagare le imposte sui redditi da locazione è una disposizione in vigore da anni ma che, soprattutto nel caso di affitti di breve durata, è stato in molti casi oggetto di evasione fiscale. Ad oggi, con le nuove regole introdotte, evadere il fisco sarà quasi impossibile perché a dover operare come sostituto d’imposta e “fare le veci” dello Stato sarà Airbnb.

Airbnb, ecco le nuove regole sulla tassazione. Conviene ancora?

Per capire quali saranno le conseguenze delle nuove regole Airbnb introdotte dal DL 50/2017 è bene innanzitutto capire cos’è la tassa Airbnb e cosa prevede l’art. 4 della Manovra 2017 che l’ha introdotta.

La tassazione delle locazioni breve e le nuove regole per gli intermediari introdotte dal DL 50/2017 per contrastare l’evasione fiscale sugli affitti turistici prevede che l’intermediario, nel nostro caso Airbnb, applichi al compenso pattuito con il proprietario dell’immobile, una ritenuta alla fonte a titolo d’imposta o d’acconto del 21%.

L’intermediario dovrà riversare al Fisco l’importo trattenuto e sarà inoltre obbligato a trasmettere i dati di ogni contratto di locazione di breve durata all’Agenzia delle Entrate, pena l’applicazione di sanzioni fino a 2.000 euro.

Per chi sceglierà di aderire al regime della cedolare secca, la ritenuta del 21% avrà valore d’imposta dovuta; per chi al contrario dovesse optare per il regime a tassazione ordinaria si tratterà di un acconto di imposta da saldare in sede di dichiarazione dei redditi.

Dopo aver tracciato il quadro complessivo delle novità introdotte dalla tassa Airbnb, cerchiamo di capire, in pratica, se conviene ancora e quali sono le reali prospettive di guadagno dopo l’approvazione in via definitiva del DL 50/2017.

Airbnb, quanto si può guadagnare con le nuove regole sulla tassazione?

Una stima dei guadagni di chi affitta un immobile su Airbnb è facile a farsi e un calcolo complessivo, con tutti i costi accessori da aggiungere alla ritenuta d’acconto del 21% è stato fatto recentemente dal Fatto Quotidiano.

Vediamo insieme come funziona Airbnb, con un esempio pratico sulla nuova tassazione per i contratti di locazione di breve durata stipulati tramite piattaforme web.

Prendiamo ad esempio una stanza data in locazione a 40 euro a notte a persona per due turisti, per un soggiorno dalla durata complessiva di 4 giorni. Il compenso che tramite Aibnb verrà corrisposto al proprietario dell’immobile sarà di 320 euro lordi.

Con la ritenuta alla fonte che Airbnb dovrà applicare, ovvero la tassa del 21%, il guadagno al netto delle imposte sarà di 252,80 euro.

Come noto, Airbnb sottrae a titolo di commissione una percentuale che oscilla tra il 3% e il 5%, che farebbero scendere il totale del compenso a circa 245 euro o 240 euro. A questo bisognerebbe inoltre aggiungere i costi di pulizia, la colazione e i servizi di biancheria qualora il proprietario della casa scegliesse di affidarsi a terzi, circa 10 euro al giorno, per un totale di 40 euro per il periodo di soggiorno.

Al compenso iniziale bisognerebbe quindi sottrarre circa 150 euro in media tra imposta dovuta e costi accessori e, per chi dovesse scegliere la tassazione ordinaria, al 21% originariamente detratto da Airbnb andrebbero ad aggiungersi gli importi da saldare con la dichiarazione dei redditi; il tutto, come noto, in base al proprio reddito complessivo e con aliquota minima al 23% e massima al 43%.

Non si può dare una risposta univoca alla domanda di chi chiede se conviene affittare con Airbnb; certo resta un’alternativa valida per chi ha una casa sfitta e vuole arrotondare il proprio stipendio.

La certezza è che evadere il Fisco non dichiarando i redditi da Airbnb sarà ora, con le nuove regole, quasi impossibile.