Amministratore che sottrae denaro al condominio: come difendersi?

Chi vive in un caseggiato molto probabilmente si sarà già interfacciato con la figura dell’amministratore di condominio, ovvero colui che all’interno di uno stabile cura l’amministrazione dei beni comuni e dei servizi. Egli si occupa della gestione dello stabile e dell’applicazione delle delibere assembleari ed, in particolare, le sue competenze vanno dai compiti connessi alla manutenzione ordinaria alle funzioni di gestione dell’edificio, senza dimenticare la conservazione dei beni comuni.

Ebbene, non sempre i rapporti tra condomini ed amministratore si rivelano positivi e costruttivi, tanto che possono aversi casi in cui quest’ultimo va ad appropriarsi di denaro non suo, ovvero di quanto presente nelle casse del condominio. Proprio di questo intendiamo parlare nel corso di questo articolo, per evidenziare quali contromosse adottare e come difendersi nel caso in cui l’amministratore sottragga risorse a lui non spettanti. I dettagli.

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Amministratore di condominio e denaro sottratto alle casse condominiali: quale illecito è in gioco?

Il ruolo dell’amministratore è assai delicato per la vita di un condominio, basti pensare al fatto che si tratta di una figura con funzioni esecutive rispetto a tutte le scelte che vengono assunte nell’ambito dell’assemblea da parte dei condomini.

Ebbene, talvolta potrebbe accadere che i conti condominiali non tornino e potrebbe essere il caso dell’errore nella redazione del bilancio da parte dell’amministratore - se in buona fede. Ma non sempre è così. In vari casi, più semplicemente, l’amministratore potrebbe aver alterato il bilancio perché si è appropriato delle somme. Non dimentichiamo che esistono regole di garanzia, le quali indicano che proprio allo scopo di controllare entrate ed uscite, l’amministratore è tenuto ad aprire un conto corrente a sé stante e a nome del condominio.

In esso egli deve fare confluire le quote versate dai vari proprietari. Nessun dubbio a riguardo: si tratta di un procedimento indispensabile onde poter individuare ammanchi al termine del suo mandato. Si tratta proprio delle situazioni in cui può emergere la malafede dell’amministratore condominiale, che ha rubato denaro per arricchirsi senza averne diritto.

Ebbene, questo comportamento è certamente contrario alla legge e proprio i giudici della Cassazione hanno più volte ricordato che è in gioco il reato di appropriazione indebita a carico dell’amministratore. In questi casi ovviamente il condominio, vittima dell’illecito penale, può tutelarsi e fare querela, ma anche può recuperare i soldi rubati.

Obblighi dell’amministratore in tema di conti correnti condominiali

L’amministratore di condominio, oltre a possedere una serie di competenze trasversali che lo aiutano a svolgere al meglio il proprio mandato, deve essere consapevole di alcune regole di comportamento. Egli in particolare non può confondere le entrate riscosse da un condominio con quelle degli altri condomini, e neanche può accreditare dette somme sul suo conto corrente.

In buona sostanza ciascun condominio amministrato deve avere un conto corrente a sé stante, sul quale debbono essere fatti i vari versamenti dei condomini per le collegate spese condominiali. Il motivo di ciò è piuttosto evidente: come sopra accennato, per questa via l’amministratore potrà distinguere le varie ’casse’ condominiali e tenere chiara traccia di ogni entrata e di ogni uscita.

Laddove l’amministratore si rendesse responsabile di una violazione di queste regole, potrebbe essere accusato di aver commesso un reato di appropriazione indebita. Un esempio potrebbe essere il versamento delle quote di un condominio sul conto corrente di un altro condominio o, addirittura, sul proprio c/c personale.

Quando querelare l’amministratore che sottrae denaro?

Attenzione però, perché non è indispensabile attendere la fine del mandato dell’amministratore per verificare l’effettivo reato commesso. La legge non lo vieta: se il condominio sospetta l’illecito dell’amministratore potrà muoversi senza indugio, per evitare danni ancor più gravi.

Come? Ebbene, anzitutto in assemblea si può revocare subito il mandato e chiedere al contempo il conto della gestione. Si tratta delle contromosse idonee a interrompere la condotta illecita dell’amministratore a a controllare la gestione della cassa. Per tutelarsi occorre dunque la cessazione dell’incarico che, in casi come quello della sottrazione di denaro, non deve per forza corrispondere con la fine dell’anno.

Certamente, come accennato, la cessazione può essere anticipata, ed in particolare laddove vi sia una giusta causa legata ad un comportamento fraudolento e mirato ad ingannare i condomini per intascare indebitamente denaro.

Pertanto, se al termine del mandato, l’amministratore di condominio non restituisce i soldi ricevuti dai singoli condomini oppure se il conto condominiale non indica un saldo corrispondente a quanto pagato alla cassa dai condomini stessi, l’ormai ex amministratore può essere querelato. Ma un punto molto importante è il seguente: per capire se davvero vi è stata una appropriazione indebita occorre fare una verifica contabile, ovvero un’operazione di controllo che può essere svolta dal nuovo amministratore designato o da un esperto contabile.

Sussistono particolari termini di cui tener conto per la querela. Infatti è soltanto quando il condominio viene a conoscenza dell’illecito comportamento dell’ex amministratore che cominciano a decorrere i termini per la querela in oggetto. Questi ultimi sono pari a tre mesi dalla data di effettiva conoscenza del reato di appropriazione indebita.

Alcune precisazioni sui casi di appropriazione indebita da parte dell’amministratore

Sgomberiamo il campo da possibili dubbi sul comportamento truffaldino dell’amministratore. Questi può essere querelato per il reato di appropriazione indebita non soltanto laddove sottragga i soldi di un condominio, per spostarli sul proprio conto o usandoli per spese personali, ma anche nelle circostanze in cui egli faccia confluire le quote incassate da un condominio sul conto di un altro condominio da lui stesso gestito. Ed ancora ricorre questo reato anche quando l’amministratore faccia confluire i saldi dei singoli conti correnti condominiali su un unico conto di gestione a lui intestato.

Ecco allora un dettaglio molto importante: i condomini possono tutelarsi e querelare l’amministratore, al di là ed a prescindere dall’uso del denaro sottratto per esigenze personali. Il motivo è che questo comportamento integra di per sé la violazione del vincolo di destinazione che ha il denaro al momento del suo conferimento da parte dei condomini, e tanto basta a dare luogo al reato di appropriazione indebita.

Chi può agire contro l’amministratore?

Se ci chiediamo chi è che può fare querela per appropriazione indebita dell’amministratore uscente, la risposta è che si tratta del sostituto, ovvero il nuovo amministratore nominato. Però quest’ultimo deve prima ricevere l’ok da parte dell’assemblea, con decisione presa all’unanimità.

I casi pratici possono essere molto diversi tra loro e potrebbe accadere che l’assemblea non trovi una decisione unanime. Ebbene in circostanze come queste, al di là delle singole volontà degli altri condomini e dal voto fatto valere in assemblea, ciascun condomino, anche singolarmente, può agire contro l’ex amministratore - attraverso appunto la querela.

Ricordiamo infine che, dopo aver fatto la querela, la questione principale è come fare a recuperare le somme indebitamente sottratte al condominio. In base al codice penale, in caso di appropriazione indebita l’amministratore non soltanto incappa nella sanzione penale - una volta acclarato l’illecito - ma deve anche restituire le somme sottratte e risarcire i singoli condòmini. Nella prassi, proprio per evitare queste conseguenze, capita che l’amministratore si ’liberi’ dei suoi beni per risultare nullatenente e scampare all’esecuzione della sentenza di condanna. Ebbene, in queste circostanze, la Cassazione ha spiegato che è possibile domandare ed ottenere il sequestro conservativo dei beni dell’amministratore condominiale, che si macchia di questo reato.

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