La casa pignorata può essere venduta direttamente dal debitore?

Da oggi la casa pignorata può essere venduta direttamente dal debitore. Con la nuova riforma del processo civile, infatti, sono state introdotte diverse innovazioni, nel tentativo di sveltire le pratiche legali e l’iter processuale, apportando così dei benefici all’intero sistema giudiziario e alle parti coinvolte. Tra i temi interessati, c’è proprio un riassetto dell’esecuzione forzata, che dovrebbe diventare più semplice e rapida. Vediamo in che modo.

Debitore e vendita diretta della casa pignorata, come fare

Grazie alla riforma civile, il debitore può ora procedere personalmente alla vendita della casa sottoposta a pignoramento. Nel dettaglio, ciò è possibile depositando un’istanza al giudice di esecuzione, chiedendo per l’appunto l’autorizzazione per procedere alla vendita diretta della casa pignorata. Perché ciò sia possibile, è però necessario il rispetto di alcuni requisiti, nel dettaglio:

• L’istanza deve essere depositata almeno 10 giorni prima dell’udienza.
• Il prezzo di vendita deve essere pari o superiore a quello indicato nella relazione di stima.
• Un’offerta di acquisto irrevocabile deve essere allegata all’istanza.
• A titolo di serietà, deve essere prestata anche una cauzione, che deve essere pari o superiore a un decimo del prezzo proposto.
• L’offerta e l’istanza devono essere notificate al creditore precedente e ai nuovi creditori almeno 5 giorni prima dell’udienza.
• L’offerta viene considerata respinta una volta trascorsi 120 giorni dalla data di presentazione dell’istanza di vendita.

Tramite questa procedura il debitore può proporre e, auspicabilmente, ottenere l’autorizzazione a procedere alla vendita della casa pignorata, in modo da avere la possibilità di soddisfare i creditori e liberarsi della posizione debitoria in tempistiche più brevi.

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La vendita diretta della casa pignorata, perché conviene

Tramite la procedura descritta si può giungere alla cosiddetta vendita diretta della casa pignorata da parte del debitore stesso, istituto disciplinato dall’articolo 568 bis del Codice di procedura civile. Si tratta di un nuovo articolo, realizzato appositamente per disciplinare la vendita diretta e le modalità in cui può realizzarsi.

La vendita diretta si propone come una soluzione particolarmente favorevole per il debitore, in quanto gli permette di giungere al saldo del debito in tempi ridotti e, soprattutto, evitare il deprezzamento che altrimenti si presenterebbe. Senza la vendita diretta, infatti, la casa seguirebbe una procedura di vendita con frequenti ribassi. Tramite la vendita diretta, invece, è possibile proporre la vendita a un soggetto terzo rispetto al debitore e al creditore, il quale per legge deve offrire un prezzo congruo, quindi non inferiore a quello stabilito dal giudice.

In particolare, se il prezzo risultasse inferiore al parametro della stima, il giudice ha la facoltà di ordinare un’integrazione dell’offerta e della cauzione. In caso di mancata integrazione, perciò, l’istanza viene annullata e il debitore non può procedere alla vendita diretta.

Oltre ai vantaggi per il debitore, la procedura della vendita diretta si mostra come particolarmente funzionale anche per il sistema giudiziario, in quanto si riducono contemporaneamente le tempistiche e i costi dovuti al processo di espropriazione. Con la nuova modalità, infatti, il debitore assume un vero e proprio ruolo attivo, che si concretizza nella ricerca degli acquirenti e nella proposta di vendita. Allo stesso tempo, viene garantito il soddisfacimento dei creditori, si rivela quindi un metodo sufficientemente equilibrato per gli interessi di tutte le parti coinvolte.

La liberazione della casa pignorata, cosa cambia

Come immediata conseguenza della vendita diretta, la riforma introduce alcune modifiche anche al procedimento di liberazione della casa pignorata. In particolare, il debitore che abita la casa pignorata gode di una maggiore tutela, perché è tenuto a lasciare l’abitazione soltanto in seguito all’atto di trasferimento. Al contrario, se la casa pignorata è occupata da altri soggetti sarà necessaria una liberazione anticipata, che si concluda al più tardi in fase di ordinanza di ammissione della vendita.