Per sfruttare le agevolazioni fiscali di Superbonus, Ecobonus, Bonus ristrutturazioni si può optare per il frazionamento dell’immobile, ottenendo così maggiori somme anche con la cessione del credito
Sebbene ci siano state modifiche sostanziali alla normativa sul Superbonus, infatti sono diminuite le percentuali di spesa che si possono portare in detrazione, ed è notevolmente ridotta la possibilità di ottenere la cessione del credito e lo sconto in fattura, ancora oggi è possibile avere importanti agevolazioni fiscali per i lavori di efficientamento energetico che consentono di recuperare almeno 2 classi energetiche.
Chi non può accedere a questa agevolazione, può comunque ottenere fino al 50% per i lavori di ristrutturazione o accedere all’Ecobonus.
Per ottenere agevolazioni fiscali di importo maggiore, oppure velocizzare i tempi per la riscossione delle detrazioni fiscali, vi sono diverse soluzioni, una di queste è il frazionamento dell’immobile, naturalmente tale operazione deve essere svolta nel pieno rispetto della normativa urbanistica.
Andremo quindi a vedere quando e come si può frazionare l’immobile e ottenere maggiori importi per il Superbonus.
Nella disciplina del Superbonus sono importanti due tappe che hanno in un certo segnato le sorti di coloro che vogliono eseguire lavori di efficientamento energetico e naturalmente è difficile passare da una disciplina all’altra in quanto l’avvicendamento delle norme è sempre accompagnato da confusione. Proviamo quindi a fare il punto cercando di capire come sfruttare il frazionamento dell’immobile per ottenere maggiori importi.
Cessione del credito, chi può ancora sfruttare questa possibilità?
Dal 1° gennaio 2023 la percentuale di beneficio fiscale ottenibile per il Superbonus passa dal 110% al 90%, la stessa sarà ulteriormente ridotta nei prossimi anni.
Per quanto invece riguarda la cessione del credito e lo sconto in fattura, con l’entrata in vigore del decreto 11 del 16 febbraio 2023 non possono essere applicati per i lavori effettuati a partire dal 17 febbraio 2023, ma vi sono delle deroghe. In particolare, possono continuare a sfruttare tale possibilità:
- coloro che alla data del 17 febbraio 2023 hanno presentato la comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA) o presentato altro titolo abilitativo per i lavori diversi al superbonus;
- i condomini che alla data del 17 febbraio 2023 hanno adottato la delibera assembleare che ha approvato l’esecuzione dei lavori e risulti presentata anche la comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA);
- per i lavori di demolizione e ricostruzione per i quali risulti presentata l’istanza per l’acquisizione del titolo abitativo.
In caso di lavori in edilizia libera, cioè lavori per i quali non è richiesto un titolo abilitativo, si possono ottenere la cessione del credito e lo sconto in fattura nel caso in cui i lavori siano iniziati prima del 17 febbraio, in questo caso è necessaria un’autodichiarazione ai sensi del Dpr 445 del 2000.
In edilizia libera, nel caso in cui i lavori ancora non fossero iniziati alla data del 17 febbraio 2023, la normativa prevede la possibilità di usufruirne anche in presenza di un semplice accordo vincolante tra committente e impresa/fornitore, anche un semplice preventivo può fungere da accordo.
Fatta questa premessa sulla cessione del credito, ricordiamo che attualmente sono aperte diverse piattaforme per la cessione del credito e che Enel X dovrebbe offrire presto questa possibilità.
Cessione del credito e frazionamento immobili
Molti si chiedono se è possibile procedere al frazionamento di un immobile al fine di ottenere maggiori importi attraverso le detrazioni fiscali o con la cessione del credito.
Ricordiamo che la normativa prevede dei limiti, ad esempio per i lavori di ristrutturazione si può ottenere il 50% della spesa sostenuta in un limite massimo di spesa di 96.000 euro.
Tale limite vale per ogni unità immobiliare, ma se un immobile è costituito da più unità immobiliari si può moltiplicare l’importo a cui si ha diritto e soprattutto si può avere una maggiore capienza fiscale.
In base a quanto si rileva dalla circolare 23/E del 2022, essenziale al fine di determinare i limiti in cui si possono ottenere le agevolazioni fiscali, si deve ritenere che è possibile ottenere le detrazioni fiscali (o cessione del credito) anche nel caso in cui l’immobile costituito da una sola unità immobiliare, prima dell’inizio dei lavori sia frazionato in più unità immobiliari.
Naturalmente tale operazione deve essere effettuata nel pieno rispetto della legge, ad esempio un genitore che ha un immobile di dimensioni importanti può decidere di frazionarlo in due unità immobiliari da donare ciascuna a un figlio.
Ogni figlio potrà effettuare dei lavori e richiedere le agevolazioni fiscali per la sua unità e se ognuno ha un reddito autonomo, potrà ottenere le detrazioni fiscali facendo riferimento alla propria capienza fiscale.
Naturalmente questa è solo un’ipotesi di scuola, ma sono tanti i casi in cui è possibile dividere un immobile in più unità immobiliari, ad esempio questo può essere un escamotage del tutto legale anche per ridurre la rendita catastale.
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