Come e dove eseguire la registrazione di un contratto di affitto o locazione? Ecco tutto quello che c’è da sapere su modelli da usare, procedure e imposte.
La registrazione del contratto di affitto è un adempimento obbligatorio in Italia che garantisce la tutela delle parti coinvolte e il rispetto delle normative fiscali. Al 2025, il processo rimane strutturato su due modalità principali: cartacea e telematica, con alcune semplificazioni introdotte per migliorare l’efficienza amministrativa.
Tra le novità più rilevanti c’è l’aggiornamento del Modello RLI, indispensabile per la registrazione e altre operazioni correlate ai contratti di locazione, avvenuto il 12 dicembre 2024. Questo aggiornamento include modifiche ai campi richiesti e alle istruzioni per la compilazione, rendendo fondamentale l’utilizzo della versione più recente del modulo disponibile sul portale dell’Agenzia delle Entrate.
Restano invariati i termini per la registrazione, che deve avvenire entro 30 giorni dalla stipula o decorrenza del contratto, e le aliquote per il calcolo dell’imposta di registro. Tuttavia, l’obbligo di utilizzo della registrazione telematica per i proprietari di almeno 10 unità immobiliari continua a rappresentare una misura di modernizzazione e controllo fiscale.
Nel contesto attuale, la scelta tra la modalità cartacea e quella telematica dipende dalla complessità del contratto e dalle preferenze delle parti, mantenendo attive entrambe le opzioni per garantire flessibilità.
Registrazione del contratto di affitto: termini e disposizioni di legge
La legge italiana stabilisce che ogni contratto di locazione deve essere registrato entro 30 giorni dalla stipula o decorrenza, pena l’applicazione di sanzioni amministrative significative. Il termine per la registrazione si riferisce al momento più vicino tra la data di stipula e quella di decorrenza del contratto.
Per esempio, se un contratto è stipulato il 1° gennaio e decorre dal 1° febbraio, la registrazione deve avvenire entro il 30 gennaio.
L’adempimento coinvolge il pagamento di un’imposta di registro calcolata sul canone annuo. Questa varia in base alla tipologia di immobile e al regime fiscale applicato. Per i contratti di locazione ad uso abitativo, l’imposta è pari al 2% del canone annuo, con un minimo di 67 euro. Contratti a canone concordato beneficiano di una riduzione del 30% sulla base imponibile. Inoltre, è possibile optare per il regime della cedolare secca, che prevede un’imposta sostitutiva e semplifica notevolmente il processo.
Il Modello RLI è il modulo principale per effettuare la registrazione e altre operazioni correlate, come proroghe, cessioni e risoluzioni. Al 2025, è essenziale utilizzare la versione aggiornata, disponibile sul sito ufficiale dell’Agenzia delle Entrate. La legge richiede anche la comunicazione dei dati catastali degli immobili oggetto del contratto, garantendo la corretta identificazione degli stessi.
La registrazione è obbligatoria per ogni contratto di durata superiore a 30 giorni e per i contratti con decorrenza immediata in caso d’uso.
Dove registrare un contratto di affitto
La registrazione di un contratto di affitto può essere effettuata presso diversi punti di accesso predisposti dall’Agenzia delle Entrate. Chi sceglie la modalità cartacea può recarsi presso un qualsiasi ufficio territoriale dell’Agenzia delle Entrate, dove è possibile presentare la documentazione necessaria e ottenere supporto dagli operatori. Gli uffici sono distribuiti capillarmente sul territorio nazionale e offrono un’assistenza personalizzata per la compilazione dei modelli e la gestione delle imposte.
Per chi preferisce la registrazione telematica, questa può essere effettuata direttamente online tramite il portale dell’Agenzia delle Entrate. L’accesso avviene tramite SPID, CIE o CNS, garantendo elevati standard di sicurezza. In alternativa, è possibile avvalersi di intermediari abilitati, come commercialisti o consulenti fiscali, che operano tramite i servizi Entratel o Fisconline. La registrazione telematica è particolarmente indicata per chi dispone di una buona familiarità con gli strumenti digitali o per i contratti che richiedono un trattamento standardizzato.
Indipendentemente dalla modalità scelta, è fondamentale assicurarsi che tutta la documentazione sia completa e conforme alle normative vigenti. Questo include il contratto firmato dalle parti, il Modello RLI compilato e i pagamenti effettuati tramite il Modello F24 Elide per l’imposta di registro e di bollo. Entrambe le opzioni, cartacea e telematica, sono valide e garantiscono la registrazione conforme ai requisiti di legge.
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Contratto di locazione: meglio cartaceo o telematico?
La registrazione del contratto di locazione può essere effettuata sia in modalità cartacea sia telematica, mantenendo attive entrambe le opzioni al 2025 per rispondere alle diverse esigenze degli utenti.
Con la modalità cartacea una delle parti del contratto deve recarsi presso un qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle Entrate. È necessario portare con se:
- due copie del contratto originale firmate da entrambe le parti;
- il modello RLI debitamente compilato, il modello F24 Elide per il versamento dell’imposta di registro;
- le marche da bollo (€ 16,00 ogni 100 righe o 4 pagine del contratto).
Mentre nel caso in cui il contratto venga registrato con cedolare secca sarà sufficiente presentare il modello RLI e le copie del contratto da registrare. L’Agenzia delle Entrate rilascerà una ricevuta e le copie del contratto di locazione registrato.
Per quanto riguarda la registrazione del contratto di locazione di un immobile con la modalità telematica, questa può essere effettuata direttamente da una delle due parti oppure tramite un intermediario abilitato ai servizi Entratel o Fisconline, come anticipato
La registrazione telematica avviene nelle modalità stabilite dall’Agenzia delle Entrate e in particolare grazie all’utilizzo del software “Contratti di locazione e affitti di immobili (RLI)”.
In alternativa, è possibile utilizzare la modalità “web”, che consente di procedere alla registrazione direttamente da Internet, senza scaricare alcun software. Questa opzione è obbligatoria per i proprietari di almeno 10 unità immobiliari e rappresenta una soluzione comoda e veloce per i contratti di locazione più semplici.
Per contratti che soddisfano i requisiti della procedura semplificata (ad esempio, meno di tre locatori o conduttori e una sola unità abitativa), la registrazione telematica risulta particolarmente vantaggiosa. Tuttavia, la scelta tra cartaceo e telematico dipende anche dalla familiarità delle parti con gli strumenti digitali e dalla complessità del contratto. Entrambe le modalità garantiscono la conformità alle normative vigenti, ma la telematica si distingue per rapidità ed efficienza, particolarmente apprezzate nel contesto fiscale odierno.
Come si compila e si presenta il modello RLI
Il modello RLI, approvato dall’Agenzia delle Entrate con il provvedimento n° 2970 del 10 gennaio 2014, deve essere utilizzato per la registrazione dei contratti di locazione e affitto di beni immobili. Questo deve essere utilizzato per effettuare gli adempimenti fiscali connessi, come:
- la registrazione dei contratti di locazione e affitto di beni immobili;
- la registrazione delle proroghe, cessioni e risoluzioni dei contratti di locazione e affitto di beni immobili;
- la comunicazione dei dati catastali degli immobili, ai sensi dell’articolo 19, comma 15, del D.L. n. 78/2010 convertito dalla Legge n. 122/2010;
- l’esercizio o la revoca dell’opzione per la cedolare secca;
- le denunce relative ai contratti di locazione non registrati, ai contratti di locazione con canone superiore a quello registrato o ai comodati fittizi.
I modelli da scaricare e compilare
Il Modello RLI, utilizzato per la registrazione dei contratti di locazione e per comunicare eventuali proroghe, cessioni, risoluzioni o subentri, è stato aggiornato recentemente, il 12 dicembre 2024. Questo aggiornamento include alcune modifiche nelle istruzioni di compilazione o nei campi richiesti.
Ecco il file PDF aggiornato da scaricare e compilare:
Qui sotto, invece, ci sono le istruzioni di compilazione direttamente dall’Agenzia delle Entrate:
È comunque consigliabile sempre consultare prima anche il sito ufficiale dell’Agenzia delle Entrate per verificare eventuali nuove disposizioni in materia.
Quale codice inserire nel modello RLI?
Uno dei dati obbligatori che bisognerà inserire nel modello RLI, all’interno del quadro A, è il codice relativo alla tipologia di contratto oggetto della comunicazione, informazione necessaria anche per il calcolo dell’imposta di registro dovuta.
| Codice | Descrizione | Imposta di registro |
|---|---|---|
| L1 | Locazione di immobile a uso abitativo | 2% |
| L2 | Locazione agevolata di immobile a uso abitativo | 2% del 70% del canone |
| L3 | Locazione di immobile a uso abitativo (contratto assoggettato a Iva) | € 67 |
| L4 | Locazione finanziaria di immobile a uso abitativo | € 200 |
| S1 | Locazione di immobile a uso diverso dall’abitativo | 2% |
| S2 | Locazione di immobile strumentale con locatore soggetto a Iva | 1% |
| S3 | Locazione finanziaria di immobile a uso diverso dall’abitativo | € 200 |
| T1 | Affitto di fondo rustico | 0,50% |
| T2 | Affitto di fondo rustico agevolato | € 67 |
| T3 | Affitto di terreni e aree non edificabili, cave e torbiere | 2% |
| T4 | Affitto di terreni edificabili o non edificabili destinati a parcheggio (contratto assoggettato a Iva) | € 67 |
Nella categoria L1, per esempio, rientrano le seguenti tipologie di contratti di locazione di immobile a uso abitativo:
- a canone libero, durata 4 anni + 4;
- a canone concordato, durata 3 anni + 2;
- di natura transitoria, durata massima 18 mesi;
- di natura transitoria per studenti universitari;
- di durata non superiore a 30 giorni, soggetti a registrazione in caso d’uso.
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Registrazione del contratto di locazione: come funziona la procedura semplificata
La richiesta di registrazione del contratto di locazione attraverso il modello RLI prevede la copia del contratto, a meno che non si utilizzi la «procedura semplificata» prevista se:
- il numero di locatori e conduttori, rispettivamente, non superiore a tre;
- una sola unità abitativa e un numero di pertinenze non superiore a tre;
- gli immobili devono essere censiti con attribuzione di rendita;
- il contratto contiene esclusivamente la disciplina del rapporto di locazione e, pertanto, non comprende ulteriori pattuizioni;
- il contratto è stipulato tra persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di un’impresa, arte o professione.
Contratto di affitto e Iva
Per quanto riguarda le imposte indirette sulla locazione di fabbricati da parte di soggetti passivi di Iva si prevede un regime naturale di esenzione, ai sensi dell’articolo 10 del DPR n. 633/72 sia per i fabbricati abitativi che per quelli strumentali.
In particolare per i fabbricati a uso abitativo (gruppo catastale A, con esclusione A/10) la regola generale è quella dell’esenzione dall’Iva. Sono, infatti, imponibili Iva mediante opzione del locatore da manifestare nel contratto di affitto, le locazioni seguenti.
- Abitazioni, effettuate dalle imprese costruttrici o che vi abbiano eseguito lavori di recupero incisivo (restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia o urbanistica);
- Alloggi sociali, come individuati dal D.M. 22 aprile 2008, effettuate da qualsiasi impresa (anche non costruttrice o ristrutturatrice).
In entrambi i casi di imponibilità su “opzione“, l’Iva si applica con l’aliquota del 10%. Questo ai sensi del n. 127-duodecicies nella tabella A, parte III, allegata al DPR n. 633/72. Inoltre, l’operazione è soggetta all’applicazione dell’imposta di Registro nella misura fissa di € 67,00 ai sensi dell’articolo 5 della Tariffa, Parte I, annessa al DPR n. 131/1986. Al di fuori delle ipotesi ora descritte, la locazione di abitazioni (poste in essere da soggetti, esercenti attività commerciale, diversi dalle imprese costruttrici o ristrutturatrici o aventi ad oggetto abitazioni diverse dagli alloggi sociali) sono operazioni esenti da Iva. In questo caso le operazioni sono soggette all’imposta di Registro in misura pari al 2%.
| Locatore | Tipo di abitazione | Iva | Registro |
| Impresa costruttrice o ristrutturatrice | Abitazione | Iva su opzione 10% | € 67,00 |
| Impresa costruttrice o ristrutturatrice | Alloggio sociale | Iva su opzione 10% | € 67,00 |
| Altre imprese | Abitazione | Esente | 2% |
| Altre imprese | Alloggio sociale | Iva su opzione 10% | € 67,00 |
Contratto di locazione immobili e imposta di registro
L’imposta di registro è commisurata al canone di affitto pattuito ed è dovuta da chi registra il contratto, solitamente il proprietario dell’immobile che poi ha la possibilità di rivalersi sull’inquilino, qualora il contratto lo preveda, per il 50% di quanto pagato.
L’imposta di registro ha, quindi, un valore variabile in relazione alla tipologia di immobile locato.
| Fabbricato a uso abitativo | 2% del canone annuo per il numero delle annualità |
| Fabbricati strumentali per natura | 1% del canone annuo, se la locazione è effettuata da soggetti passivi Iva (es:uso commerciale) 2% del canone, negli altri casi |
| Fondi rustici | 0,50% del corrispettivo annuo per il numero delle annualità |
| Altri immobili | 2% del corrispettivo annuo per il numero delle annualità |
Per i contratti di affitto a canone concordato è prevista una riduzione del 30% della base imponibili su cui andare a calcolare l’imposta di registro, dovuta con un minimo di 67 euro al momento della registrazione e ogni anni al rinnovo del contratto.
Tuttavia, la legge prevede la possibilità di versare l’imposta di registro per più annualità in una soluzione unica, usufruendo - in questo caso - a una riduzione degli importi dovuti.
Per i contratti che anno durata lunga, quindi più anni, è possibile sceglier di:
- pagare, al momento della registrazione, l’imposta dovuta per l’intera durata del contratto (2% del corrispettivo complessivo);
- versare l’imposta anno per anno (2% del canone relativo a ciascuna annualità, tenendo conto degli aumenti Istat), entro 30 giorni dalla scadenza della precedente annualità.
Per chi sceglie di pagare per la durata intera del contratto è previsto uno sconto, ossia una detrazione dall’imposta dovuta pari alla metà del tasso di interesse legale moltiplicato per il numero delle annualità.
Per esempio, se il canone mensile è di 700 euro bisognerà calcolare l’importo dovuto moltiplicando il canone per 12 (700x12=8.400 euro), per poi calcolare l’imposta di registro dovuta: il 2% di 8.400, cioè 168,00 euro.
Registrazione del contratto di locazione e modello F24 Elide
Il versamento dell’imposta di registro sui contratti di affitto deve essere effetuato con il modello “F24 versamenti con elementi identificativi” (F24 Elide).
Con il modello F24 Elide bisognerà versare i tributi connessi alla registrazione del contratto di locazione o affito, come:
- imposta di registro;
- tributi speciali e compensi;
- imposta di bollo;
- sanzioni e interessi relativi alle suddette imposte, tributi e compensi.
Le sanzioni in caso di mancata registrazione del contratto
Chi non registra il contratto di affitto incorre in una sanzione amministrativa, con le seguenti fattispecie:
- sanzione per omessa registrazione del contratto di locazione, dal 120% al 240% dell’imposta di registro dovuta;
- sanzione per parziale occultamento del canone di locazione, dal 200% al 400% della maggiore imposta dovuta;
- tardivo versamento dell’imposta di registro, 30% dell’imposta versata in ritardo.
La legge prevede la riduzione della sanzione in caso di regolarizzazione spontanea attraverso lo strumento di ravvedimento operoso.
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