Nella compravendita di un immobile è fondamentale che nell’atto notarile vi sia la conformità catastale e urbanistica, altrimenti l’atto è nullo.
Il contratto che trasferisce la proprietà di un bene immobile, come un appartamento o un box auto, deve farsi per atto pubblico o per scrittura privata sotto pena di nullità (cfr. art. 1350 c.c.). La legge richiede quindi un atto scritto, altrimenti è come se la proprietà, da un punto di vista giuridico, non si fosse mai trasferita.
Nella prassi ci si rivolge al notaio, proprio perché è necessario riportare una serie di indicazioni e menzioni che, in mancanza, determinano la nullità dell’atto. Due aspetti fondamentali da questo punto di vista sono la conformità catastale e urbanistica. La prima implica che il bene deve essere conforme a quanto riportato al Catasto Fabbricati del Comune in cui è situato; la seconda richiede l’indicazione del titolo edilizio con cui l’immobile è stato costruito.
Conformità catastale nell’atto notarile di vendita
L’atto notarile si compone di più parti, le quali corrispondono a determinati elementi e requisiti che la legge impone di indicare. Per quanto di nostro interesse, vediamo cosa significa che nell’atto debba esservi la conformità catastale.
In base all’art. 29, 1° comma-bis L. n. 52/1985 l’atto notarile dovrà riportare:
- i dati catastali dell’immobile (ciò è previsto anche dall’art. 51, n. 6 L. Not.);
- il riferimento alla planimetria depositata al Catasto Fabbricati del Comune in cui è sito l’immobile;
- la dichiarazione degli intestatari (il venditore) che i dati catastali e la planimetria sono conformi allo stato di fatto dell’immobile sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale: se la planimetria riporta un vano che non esiste, essa andrà aggiornata, altrimenti non è possibile stipulare l’atto, perché il venditore non potrebbe dichiarare che “la planimetria è conforme allo stato di fatto”.
Da questo punto di vista va precisato che sono ostative solo le difformità che incidano sulla rendita catastale dell’immobile (l’esempio di un vano in più), cosicché una lieve difformità sarà ininfluente (ad esempio una porta è leggermente più larga di come è rappresentata in planimetria).
La conformità catastale andrà riportata non solo in caso di compravendita, ma anche di costituzione o scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti: si pensi al contratto di divisione in cui due soggetti, comproprietari di due immobili, si assegnano in proprietà esclusiva un immobile ciascuno rispettando il valore delle loro quote.
Restano esclusi da tali indicazioni i diritti reali di garanzia: nel contratto di mutuo, all’atto di concessione dell’ipoteca in favore della banca, non sarà necessario riportare un articolo sulla conformità catastale, perché l’art. 29, 1° comma bis lo esclude espressamente.
In mancanza di tali indicazioni l’atto è nullo: l’acquirente non è mai divenuto proprietario, mentre il venditore deve restituire il prezzo eventualmente già incassato, poiché non avrebbe titolo per trattenerlo (cfr. art. 2033 c.c.).
Quella appena vista è la conformità “oggettiva”, ma la conformità catastale rileva anche sotto il profilo soggettivo: prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari. In altri termini, il notaio farà le visure ipotecarie e catastali e verificherà che chi deve vendere risulti proprietario sia presso i Registri Immobiliari che al Catasto Fabbricati. A tal riguardo, se l’immobile è stato ereditato, potrebbe esservi bensì l’intestazione al Catasto (automatica a seguito della registrazione della dichiarazione di successione), ma non anche nei Registri Immobiliari, se il venditore non ha ancora accettato l’eredita del defunto, già titolare del bene. Pertanto, andrà trascritta l’accettazione tacita dell’eredità insieme all’atto di vendita.
La rilevanza dell’urbanistica nell’atto notarile di vendita
Altro aspetto di fondamentale importanza nell’atto notarile è dato dall’urbanistica. L’art. 46 del D.P.R. n. 380/2001 dispone che gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento della comunione di diritti reali relativi ad edifici o loro parti, sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione dell’alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria. Anche in tal caso, però, tali disposizioni non trovano applicazione in caso di costituzione o estinzione di diritti reali di garanzia, come il caso dell’ipoteca.
Per evitare gli effetti disastrosi della nullità, tuttavia, il legislatore prevede una soluzione: se la mancata indicazione in atto degli estremi non sia dipesa dall’inesistenza del permesso di costruire, ma ad esempio da mera dimenticanza nell’averlo riportato, l’atto potrà essere “confermato”, anche da una sola delle parti, mediante atto successivo, redatto nella stessa forma del precedente, il quale contenga la menzione omessa, ossia gli estremi del permesso di costruire (cfr. comma 4° del medesimo articolo). Tale possibilità, peraltro, è stata prevista anche per la conformità catastale quando sia mancato il riferimento alle planimetrie depositate in Catasto o la dichiarazione del venditore sulla conformità (art. 29, 1° comma-ter).
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