Contratto d’affitto a voce, è valido?

Il contratto verbale è accettato nel nostro ordinamento ed è perfettamente valido quando le parti sono consenzienti e manifestano la volontà di concludere un certo accordo, purché questo sia legale. Questo principio, però, non si applica a ogni tipologia di contratto, ma soltanto a quelli per cui il Codice civile non dispone prescrizioni precise a livello di forma e contenuto.

Se queste disposizioni sono presenti, invece, devono essere rispettate rigorosamente pena la nullità del contratto, il quale non produce effetti giuridici, ponendo in condizioni molto difficili entrambe le parti. Ci si chiede quindi cosa prevede la legge riguardo al contratto d’affitto, è ugualmente valido se viene concluso verbalmente? Ecco cosa bisogna sapere e quali sono le conseguenze del contratto di locazione stipulato a voce.

Il contratto d’affitto a voce è valido?

Come anticipato, alcune tipologie di contratti sono espressamente regolamentati dal Codice civile, il quale prescrive con precisione gli elementi da rispettare per non pregiudicare la validità del contratto. Per quanto riguarda la locazione, la legge impone che il contratto sia:

• redatto in forma scritta;
• registrato entro 30 giorni.

Si evince quindi che un contratto d’affitto solo verbale è privo di validità, perché manca al contempo di entrambi i requisiti richiesti dalla legge, dato che non può nemmeno essere registrato. Di pari passo, però, anche il contratto di locazione scritto che non viene registrato entro il tempo previsto è nullo, proprio come se non esistesse.

È importante sottolineare che queste regole sono tassative, perciò il contratto d’affitto a voce non ha alcun genere di valore nemmeno se le parti concordano sulla sua esistenza e si impegnano a rispettarlo, tantomeno se durante una controversia l’una riesce in qualche modo a provare l’esistenza di questa intenzione.

Chiaramente, se le parti sono comunque in accordo il problema è minimo, pur essendo opportuno che provvedano alla regolarizzazione il prima possibile per non privarsi delle rispettive tutele. A maggior ragione se le parti dovessero trovarsi in contrasto si viene a creare una situazione altamente problematica.

Infine, è bene sapere che il medesimo principio si applica a tutte le eventuali varianti al contratto d’affitto scritto e registrato concordate a voce tra locatore e inquilino sono prive di validità, per esempio nell’ipotesi (assai frequente peraltro) in cui si decida una variazione del canone d’affitto.

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Cosa si rischia quando il contratto d’affitto è verbale?

Il contratto d’affitto verbale non è valido, pertanto sia il locatore che l’inquilino (che chiamiamo così per sola praticità, visto che non possono rispondere di queste posizioni giuridiche) non godono di alcun diritto o dovere. Il locatore non può esigere il pagamento del canone, ma può chiedere la liberazione immediata dell’alloggio occupato senza alcun titolo dall’inquilino. Quest’ultimo non può nemmeno far valere la durata minima del contratto (4+4 o 3+2), ma potrebbe essere condannato al pagamento di un’indennità per l’occupazione dell’immobile fino alla sua liberazione.

In realtà, se il contratto è stato riportato in forma scritta e firmato, ci potrebbe pure essere un’esenzione di responsabilità per l’inquilino, soltanto quando quest’ultimo è all’oscuro della mancata registrazione. In questo caso potrebbe infatti pretendere la regolarizzazione, purché sia in grado di dimostrare la sua incolpevolezza e cioè la condotta fraudolenta del creditore. Ciò ovviamente non è possibile se il contratto è stato concordato soltanto a voce, perché l’inquilino sa con certezza che non è stato registrato.

Il locatore rischia però anche un accertamento fiscale per la mancata dichiarazione dei canoni, mentre il costo dell’imposta di registro per la registrazione del contratto potrà essere richiesto a entrambe le parti dall’Agenzia delle Entrate. Quest’ultima, peraltro, può eseguire degli accertamenti d’ufficio per contrastare l’evasione fiscale e di conseguenza anche l’eventuale solido accordo tra le parti è insufficiente.

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