L’ipoteca sulla casa è un diritto di garanzia reale ed è quindi apprezzata dai creditore. Ma conviene al debitore? Come funziona? Ecco cosa bisogna sapere.
Quando si parla di ipoteca sulla casa, il primo pensiero di molti va al mutuo. In questo caso, spiegato in maniera molto semplice, viene chiesto un prestito a un istituto di credito, con lo scopo di acquistare un immobile. L’immobile in questione svolge il ruolo di garanzia mentre il soggetto debitore ripaga quanto dovuto.
Ma esistono diverse tipologie di ipoteche e, affinché siano possibili, è necessario che si verifichino alcune situazioni. È richiesta, per esempio, una valutazione dell’immobile, così come tutta una serie di step necessari da seguire. Ecco, allora, cosa si intende per ipoteca sulla casa, come funziona e come ipotecare un immobile (e quando farlo).
Cos’è l’ipoteca sulla casa
Per dare una definizione di ipoteca immobiliare, possiamo dire che:
è un diritto reale di garanzia che viene iscritto su un immobile a favore di un creditore. Tale diritto attribuisce al creditore la possibilità di soddisfare il proprio credito con preferenza rispetto ad altri creditori, mediante l’espropriazione e la vendita forzata del bene ipotecato, nel caso in cui il debitore non adempia alla propria obbligazione.
Dal punto di vista giuridico, l’ipoteca è disciplinata dal Codice Civile italiano (artt. 2808 e seguenti) ed è regolata da principi che garantiscono la tutela sia del creditore sia del debitore. L’immobile sottoposto a ipoteca rimane nella disponibilità del debitore, che continua a utilizzarlo e a disporne (nei limiti stabiliti dalla legge), salvo il caso di esecuzione forzata. Se il debito viene saldato, anche l’ipoteca si estingue.
L’ipoteca offre, quindi, una duplice funzione: di garanzia, assicurando il creditore sul soddisfacimento del proprio credito, e di pubblicità, rendendo opponibile ai terzi il diritto del creditore sull’immobile.
In ambito immobiliare, l’ipoteca rappresenta una pratica comune soprattutto nella concessione di mutui fondiari. Le banche, per erogare il prestito, richiedono come garanzia un’ipoteca sull’immobile acquistato. In caso di inadempimento, l’istituto di credito ha diritto a rivalersi sull’immobile, fino al recupero delle somme dovute.
Inoltre, è fondamentale precisare che l’iscrizione di un’ipoteca non impedisce al proprietario di vendere o donare l’immobile, ma il nuovo acquirente o beneficiario sarà gravato dalla presenza dell’ipoteca stessa, salvo cancellazione della garanzia previa estinzione del debito.
Caratteristiche fondamentali dell’ipoteca
- Innanzitutto una delle basi dell’ipoteca è la specialità: l’ipoteca può essere iscritta solo su beni esattamente individuati, e non su una generalità di beni.
- Altra caratteristica è l’indivisibilità: l’ipoteca infatti si estende su tutto il bene e non può essere frazionata nemmeno se viene alienata una parte dello stesso.
- Infine, un’ultima caratteristica dell’ipoteca è la determinatezza: il credito che viene garantito tramite ipoteca deve essere determinato nel suo ammontare.
Quali beni possono essere oggetto di garanzia?
I beni che possono essere oggetto di ipoteca vengono elencati all’articolo 2810 del codice civile e sono i seguenti:
- i beni immobili che sono in commercio e le loro pertinenze;
- l’usufrutto sui beni immobili che sono in commercio e le loro pertinenze;
- il diritto di superficie;
- il diritto del enfiteuta e quello del concedente sul fondo enfiteutico;
- le rendite dello Stato;
- i beni mobili registrati.
Solitamente i beni oggetto di ipoteca sono, tuttavia, quelli immobili.
Come funziona l’ipoteca sulla casa
L’ipoteca sulla casa segue un procedimento tecnico-giuridico ben definito che si articola in diverse fasi.
Le tipologie di ipoteca e iscrizione nei registri
Per la legge italiana esistono tre diversi tipi di ipoteca.
- Legale, è un tipo di ipoteca prevista dall’articolo 2817 del codice civile, quando il creditore necessita di essere tutelato da una garanzia reale e forte.
- Giudiziale, viene decisa da un giudice ed è prevista quando un creditore deve rivalersi sul debitore, condannandolo a risarcire danni o ripagare debiti.
- Volontaria, che è quella più comune. In questo caso il debitore e il creditore, tramite atto pubblico o scrittura privata, si accordano perché un immobile venga ipotecato come garanzia.
Il documento costitutivo deve indicare il credito garantito, il soggetto a favore del quale l’ipoteca è iscritta, il debitore e l’immobile vincolato.
L’efficacia dell’ipoteca è subordinata alla sua iscrizione presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari territorialmente competente. L’iscrizione è necessaria per rendere l’ipoteca opponibile ai terzi, cioè per garantire che il diritto sia visibile e riconosciuto pubblicamente.
Effetti e durata dell’iscrizione dell’ipoteca
Con l’iscrizione, il creditore ottiene:
- diritto di sequela: il diritto segue l’immobile anche in caso di trasferimento;
- diritto di prelazione: preferenza nel pagamento rispetto agli altri creditori;
- possibilità di esecuzione forzata: in caso di inadempimento, può chiedere l’espropriazione del bene.
L’ipoteca ha una validità di 20 anni, rinnovabile prima della scadenza per mantenerne gli effetti.
Conseguenze possibili dell’ipoteca
Chi acquista una casa tramite mutuo, andrà a ipotecare l’immobile in questione. Di per sé, finché si pagano le rate, non ci sono conseguenze sulla casa.
Nel momento in cui, invece, non si dovessero più versare le rate dovute, l’istituto bancario potrà utilizzare la casa ipotecata per rientrare di quanto perso.
Ciò non significa che l’immobile diventa della banca. Bensì, verrà messo all’asta.
Prima di arrivare a questa situazione, comunque, gli istituti tendono a muoversi per altre vie. Una casa ipotecata non viene mai messa all’asta al mancato pagamento di una sola rata. Infatti è necessario dimostrare il mancato pagamento di almeno 18 rate.
Estinzione e cancellazione dell’ipoteca
L’ipoteca si estingue o si cancella per:
- pagamento integrale del debito;
- rinuncia da parte del creditore;
- perimento dell’immobile.
La cancellazione deve essere richiesta tramite atto formale, spesso a cura di un notaio o direttamente dal creditore presso la Conservatoria.
Quando avviene, ad esempio in riferimento a un mutuo, è l’istituto di credito a inviare direttamente una certificazione che attesta la sua approvazione per la cancellazione dell’ipoteca. La comunicazione viene inviata via PEC o raccomandata A/R a chi di dovere. Una volta fatto, la banca non potrà più vantare alcun diritto sull’immobile.
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Quando si ipoteca casa? Tutte le casistiche
La casa può essere ipotecata in diversi scenari. Le principali casistiche, aggiornate alla prassi del 2025, includono le seguenti-
Ipoteca per mutuo
- È il caso più frequente. Quando si accende un mutuo per l’acquisto o la ristrutturazione della casa, la banca richiede l’iscrizione di un’ipoteca a garanzia del rimborso. In questo caso,:
- l’ipoteca copre di solito una somma superiore al prestito concesso (generalmente il 120-150%) per tutelare eventuali spese accessorie o interessi di mora;
- resta iscritta fino all’estinzione del mutuo.
Ipoteca per debiti fiscali
- L’Agenzia delle Entrate–Riscossione può iscrivere ipoteca su un immobile per il recupero di debiti tributari, contributivi o multe non pagate, in base all’articolo 77 del DPR 602/1973 aggiornato nel 2024. L’ipoteca viene iscritta se il debito supera i 10.000 euro (limite confermato per il 2025).
Ipoteca giudiziale
- Un creditore, a seguito di una sentenza favorevole, può ottenere l’iscrizione giudiziale dell’ipoteca sull’immobile del debitore, in assenza di pagamento spontaneo.
Ipoteca volontaria tra privati
- Anche tra privati è possibile costituire un’ipoteca volontaria per garantire ad esempio prestiti familiari o obbligazioni commerciali, purché l’atto sia formalizzato e registrato.
Ipoteca su beni in eredità
- Nel caso di successioni ereditarie, è possibile ipotecare una quota indivisa dell’immobile ricevuto in eredità, previa accettazione espressa.
In tutte queste situazioni, la casa rimane nella disponibilità del proprietario, ma è vincolata a garanzia del pagamento del credito ipotecato.
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Si possono fare più ipoteche sulla stessa casa?
È possibile fare più ipoteche su uno stesso immobile. In questo caso, quelle iscritte per ultime verranno considerate di grado superiore, e quella di primo grado dovrà essere soddisfatta in via preferenziale rispetto a quelle più nuove.
L’ipoteca di secondo grado, così come quella di terzo grado, quarto grado e così via, viene iscritta da un creditore in via non esclusiva in quanto la garanzia sul bene era già stata apposta precedentemente. Il grado dell’ipoteca fissa l’ordine di soddisfacimento dei creditori che hanno iscritto l’ipoteca su un determinato bene.
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Come ipotecare una casa per un mutuo
Acquistare un immobile senza bisogno di un prestito da parte di terzi non è facile. Attualmente, per questo, è comune rivolgersi a una banca per un mutuo, ipotecando la casa. Generalmente si tratta di una scelta conveniente, che permette di ricevere una somma pari all’80% dell’acquisto. Il motivo è la variabilità del mercato immobiliare, che potrà far salire il valore della casa, così come farlo scendere.
In generale, quando si chiede un’ipoteca, il processo da seguire è:
- perizia da parte di un esperto;
- stipula del contratto attraverso il notaio;
- erogazione del prestito da parte della banca;
- trascrizione dell’ipoteca nei pubblici registri, operazione che viene svolta sempre dal notaio. L’ipoteca diventa operativa entro 10 giorni dopo l’iscrizione nei pubblici registri.
È sempre necessaria le presenza di un notaio e una perizia preventiva. Una volta fatto, bisogna ricordare che generalmente l’iscrizione nei registri pubblici avviene per un valore superiore di circa la metà di quello del credito garantito. Questo, sempre per proteggere gli interessi dell’istituto di credito.
Quando conviene l’ipoteca sulla casa?
L’ipoteca sulla casa, salvo casi particolari, è una scelta comune e conveniente per entrambe le parti. La banca, infatti, potrà contare su una garanzia sicura, e sarà più propensa a elargire il prestito. D’altro canto, la parte debitrice può sempre usufruire della casa, e le rate sono generalmente ideate per essere il più pratiche possibile.
Si tratta di un’opzione valida per coloro che hanno un lavoro stabile, con uno stipendio e una posizione sicura. In questo modo, si ha la certezza di poter pagare sempre le rate.
Può anche essere una buona scelta per chi desidera aprire o allargare la propria impresa, o investire sul futuro. Grazie alla garanzia dell’immobile, la banca elargirà più facilmente somme maggiori. In questo caso però è importante avere un buon business plan da poter presentare assieme alla richiesta di prestito, a sostegno della propria idea.
Data la possibilità di continuare a utilizzare i propri immobili ipotecati, e il fatto che è necessario saltare almeno 18 pagamenti prima che la banca possa mettere all’asta la casa, utilizzare l’ipoteca è una scelta comune e abbastanza conveniente e sicura.
Tuttavia, come per ogni altro tipo di prestito, sono sempre presenti dei rischi. L’ipoteca, a seconda della situazione, può anche essere obbligatoria quando si chiede un prestito. Dato il suo ruolo di garanzia, infatti, le banche possono richiedere che venga ipotecata la casa, in particolare a fronte di prestiti importanti.
Quando vengono mancati più pagamenti, infatti, si può perdere l’immobile ipotecato. Ciò ha conseguenze negative diverse, a seconda che sia la prima casa, la seconda, o un locale commerciale, per esempio.
L’effettiva convenienza dell’ipoteca sulla casa, quindi, dipende anche dalle proprie possibilità e situazione.
Quando è possibile l’estensione dell’ipoteca?
Diverse banche concedono la possibilità di ipotecare più immobili quando un solo bene non è sufficiente a garantire il valore che la banca richiede. Questa pratica è diffusa quando il richiedente ha l’esigenza di finanziare un mutuo 100% ed è necessaria l’estensione dell’ipoteca, ovvero l’iscrizione di un’ulteriore bene immobiliare a garanzia dell’istituto di credito. In questo modo, le banche, che solitamente hanno il limite di non poter superare l’LTV dell’80%, possono intervenire con la concessione di un mutuo di importo maggiore, ovvero fino al 100% del valore dell’immobile, avvalendosi della garanzia di un secondo immobile.
L’estensione dell’ipoteca consiste nell’iscrizione della stessa, oltre che sull’immobile per il quale è stato stipulato il mutuo, anche su un ulteriore bene al fine di aumentare le garanzie offerte alla banca erogatrice. La necessità di ricorrere all’estensione dell’ipoteca si può presentare quando, ad esempio, la liquidità scarseggia e serve un mutuo al 100%.
La normativa bancaria, secondo quanto disposto dal regolamento emanato dal Cicr (Comitato Interministeriale per il Credito e il Risparmio), e recepito dalla Banca d’Italia, prevede che gli istituti di credito non possano finanziare più dell’80% del valore dell’immobile. Quando la cifra richiesta supera tale percentuale, bisogna rassicurare la banca presentando qualche garanzia in più come una fideiussione o come, appunto, l’estensione dell’ipoteca.
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