Cosa si può sanare con il decreto Salva casa

Gli emendamenti approvati cambiano, in parte, il decreto Salva casa e aggiungo ulteriori novità per abitabilità degli immobili e dimensioni per i monolocali. Vediamo tutti gli aggiustamenti.

Il decreto Salva casa sta prendendo forma anche grazie agli emendamenti che lo stanno, in parte, modificando. Cambia l’altezza minima richiesta per ritenere una casa abitabile e cambia la superficie dei monolocali adatti all’abitazione. Nel percorso di conversione del Salva casa, proprio nella serata di ieri, è arrivata una delle novità che si attendevano con più ansia: cambiano i paletti previsti per ritenere abitabile una casa.

Il decreto Salva casa di Matteo Salvini, dopo l’approvazione da parte del Consiglio dei Ministri, prosegue il suo iter per la conversione in legge. Diverse e importanti le novità che il piano prevede, non solo per la sanatoria degli abusi minori, ma anche su altri aspetti degli immobili (il fine di liberare gli uffici comunali dalle pratiche edilizie e gli immobili dalle difformità).

Salvini ha sempre dichiarato che la misura serve a sanare le piccole irregolarità che non cambiano strutturalmente l’edificio, ovvero quelle che sono state effettuare all’interno delle mura domestiche, ma che rendono l’abitazione non più conforme al progetto originale.

A partire da oggi il decreto affronta la Camera per la sua conversione in legge (che deve essere approvata entro il 28 luglio) per, poi, passare al Senato dalla prossima settimana.

I nuovi emendamenti al decreto Salva casa

Un emendamento al decreto Salva casa porta importanti novità sul piano del riconoscimento dell’abitabilità di un immobile.

Le norme igienico sanitarie previste per stabilire se un immobile è abitabile o meno avevano quasi 50 anni (risalgono al 1975) e proprio per questo i paletti che stabiliscono l’abitabilità di una casa sono stati leggermente modificati. Anche se non tramite una riforma dei requisiti di abitabilità, ma sono previste, invece, eccezioni alle regole generali e nello specifico:

l’altezza minima per l’abitabilità di un immobile oggi è fissata a 2,7 metri, ma saranno ammessi anche locali con altezza inferiore fino al limite massimo di 2,4 metri;
la quota attuale per l’abitabilità dei monolocali, fissata attualmente a 28 metri quadrati, potrà scendere a 20 metri quadrati;
per i bilocali si passa dagli attuali 38 metri quadrati a 28 metri quadrati.

Le eccezioni in questione, in ogni caso, saranno condizionate al fatto che l’immobile sia oggetto di riqualificazione e recupero edilizio che aumenti le caratteristiche igienico-sanitarie della casa (ventilazione e riscontri di aria, ad esempio).

Cambi destinazione d’uso sempre più facili

Già erano state previste delle semplificazioni per il cambio di destinazione d’uso nella prima stesura del decreto, ma nella giornata di ieri si inseriscono novità che puntano a ulteriori semplificazioni.

Saranno considerati cambi di destinazione senza opere quelli realizzati in edilizia libera e i cambi potranno essere ammessi sia con interventi che senza.

Per quel che riguarda cambi di destinazione di primi piani e seminterrati potranno essere ammessi laddove previsto dalle normative regionali.

I punti principali del decreto Salva casa

Edilizia libera

Vetrate panoramiche amovibili, porticati che sono all’interno dell’edificio, protezioni dal sole e dagli agenti atmosferici (costituiti da tende e pergole, annesse agli immobili e che non determino chiusure stabili, rientrano nell’edilizia libera.

Tolleranza costruttiva

La tolleranza costruttiva, per interventi realizzati entro il 24 maggio 2024:

resta al 2% per superfici superiori a 500 metri quadri;
passa al 3% per superfici comprese tra 300 e 500 metri quadri;
passa al 4% per superfici tra 100 e 300 metri quadri;
passa al 5% per superfici inferiori ai 100 metri quadro.

Tolleranze su irregolarità minima

Per quel che riguarda la geometria interna degli immobili, per interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, sono incluse nelle tolleranze esecutive:

minor dimensionamento dell’immobile;
mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali;
irregolarità nell’esecuzione di muri interni ed esterni;
difforme ubicazione di porte e finestre interne.

Arriva il silenzio assenso

Si supera, in edilizia e in questo caso particolare di sanatoria, il silenzio rigetto prevedendo il silenzio assenso nel caso che l’amministrazione non risponda entro:

45 giorni se il permesso è in sanatoria;
30 giorni per la Scia;
180 giorni da aggiungere per gli immobili a vincolo paesaggistico.

In mancanza di una risposta, quindi, è come se l’amministrazione, dopo il decorso dei tempi sopra indicati, avesse accolto la domanda.

Condono edilizio, quali temi tocca?

Il nuovo condono edilizio andrà a toccare diversi temi quali:

regolarizzazione di difformità di natura formale nate da una cattiva interpretazione della normativa vigente;
regolarizzazione delle edilizie interne che riguardano, nello specifico, le singole unità abitative in cui sono state apportate modifiche lievi come soppalchi o muri di tramezzo;
difformità che all’epoca della realizzazione dell’intervento avrebbero potuto essere sanate, ma che non è possibile sanare oggi per la regola della “doppia conforme” che non permette di ottenere il permesso per interventi troppo datati.

Le nuove regole permettono, inoltre, anche il cambio di destinazione di uso degli immobili permettendo il passaggio tra categorie omogenee.

Sanare tramezzi, finestre e nicchie

Quando in edilizia si parla di difformità si intende un abuso edilizio, ovvero un intervento realizzato senza seguire l’iter amministrativo necessario. Per gli abusi che non superano il 2% dei volumi permessi a titolo abitativo sono lievi e non necessitano di sanatorie.

Il decreto interviene su tramezzi, soppalchi, nicchie, finestre o altre aperture di vario genere perché sono soprattutto queste le opere per le quali non c’è allineamento tra la reale struttura della casa e la documentazione in possesso dei Comuni. Il problema principale si riscontra al momento di vendere un immobile visto che la reale composizione dello stesso non trova riscontro con le piante ufficiale.

Sanare queste irregolarità richiedeva la doppia conformità, ovvero la valutazione delle regole in vigore al momento dell’abuso e quelle in vigore oggi. Questo parametro crea la maggior parte degli ostacoli a chi tenta di sanare le irregolarità e il decreto lo ha abolito, lasciandolo in vigore solo nei casi più gravi. In questo modo si permetterà di sanare la situazione rispettando o la conformità in base alle regole attuali o in base alle regole in vigore al momento dell’abuso per avere il via libera.