Cosa sono i REIT immobiliari e come investire

Cosa sono i REIT immobiliari e come investire? Sempre più investitori utilizzano i Real Estate Investment Trust (REIT) per partecipare al mercato immobiliare senza dover acquistare direttamente le proprietà. Queste società, note come SIIQ in Italia, consentono l’accesso al mercato immobiliare a un vasto pubblico di investitori con budget diversi e non solo a chi ha capitali più elevati.

In questa guida pratica vedremo cosa sono i REIT e come investire in modo intelligente in questo settore dinamico.

Cosa sono i REIT immobiliari?

I Real Estate Investment Trust (REIT) sono veicoli di investimento per investire in proprietà immobiliari commerciali senza l’onere di gestione diretta. Queste società possiedono e gestiscono varie proprietà immobiliari destinate alla locazione, operando in svariati segmenti del settore immobiliare.

Queste entità quotate in borsa sono dunque accessibili a investitori con diverse disponibilità finanziarie. Attraverso l’acquisto di azioni, gli investitori beneficiano dei redditi generati dalla locazione, senza affrontare direttamente la complessità di acquistare, gestire o finanziare beni immobili.

L’acronimo REIT deriva da “Real Estate Investment Trust”. In Italia, queste entità, per essere quotate, devono aderire a rigorosi requisiti normativi.

Requisiti dei REIT

I REIT sono tenuti a rispettare severi requisiti stabiliti dall’IRS. In particolare, devono:

• Restituire almeno il 90% del reddito imponibile sotto forma di dividendi.
• Investire almeno il 75% del patrimonio in immobili o contanti.
• Ricevere almeno il 75% del reddito lordo da affitti, interessi ipotecari o vendite immobiliari.
• Avere almeno 100 azionisti dopo il primo anno e meno del 50% delle azioni detenute da cinque o meno persone fisiche durante l’ultima metà dell’anno fiscale.

Aderendo a queste regole, i REIT hanno vantaggi fiscali che rendono più conveniente il finanziamento del settore immobiliare e consentono di massimizzare i profitti distribuibili agli investitori.

Tipi di REIT

I REIT si suddividono in diverse categorie, ciascuna con caratteristiche proprie:

• Equity REIT: Investono in proprietà immobiliari come uffici, appartamenti o magazzini, generando reddito tramite canoni di locazione.
• REIT ipotecari: Si concentrano sui mutui, guadagnando attraverso gli interessi su di essi.
• REIT ibridi: Rappresentano una combinazione di REIT azionari e ipotecari.

I REIT possono specializzarsi in settori specifici come uffici, residenziale, sanitario, retail e data center.

Inoltre, si distinguono in:

• REIT quotati in borsa: sono negoziati in borsa come azioni ed ETF e offrono liquidità e trasparenza. Con oltre 200 REIT quotati in borsa secondo la National Association of Real Estate Investment Trusts (Nareit), sono accessibili tramite conto di intermediazione.
• REIT pubblici non negoziati: sono registrati presso la SEC, ma non in borsa, possono essere acquistati tramite broker partecipanti a offerte pubbliche non negoziate. Tuttavia, sono spesso illiquidi e difficili da valutare.
• REIT privati: non quotati e generalmente esenti dalla registrazione SEC, hanno requisiti di divulgazione ridotti, rendendoli meno attraenti per molti investitori. Accessibili a investitori accreditati con minimi di conto più elevati e commissioni più alte.

I REIT si diversificano anche in base al settore di attività:

• Uffici: questi REIT gestiscono immobili adibiti a ufficio, generando reddito attraverso l’affitto di spazi.
• Residenziale: i REIT residenziali possiedono o gestiscono edifici destinati a famiglie o studenti, offrendo un investimento relativamente sicuro e meno influenzato da fenomeni economici esterni.
• Sanitario: questi REIT gestiscono immobili legati al settore sanitario, come case di riposo, ospedali e strutture mediche, affittandoli a sistemi sanitari.
• Retail: i REIT retail possiedono centri commerciali, outlet e grandi magazzini, generando reddito principalmente dai canoni di locazione delle aziende al dettaglio.
• Data Center: i REIT di data center gestiscono strutture di archiviazione dati, offrendo spazio a aziende tecnologiche e garantendo alimentazione elettrica ininterrotta, temperatura regolata e sicurezza fisica.

Come investire in REIT

Per investire in REIT, gli investitori possono scegliere tra diverse opzioni. Una possibilità è l’acquisto diretto di azioni o quote di REIT sul mercato aperto tramite un conto di intermediazione online.

Le azioni REIT più note sono:

• Public Storage (PSA) nel settore degli spazi di self-storage,
• Equity Residential (EQR) nei mercati degli affitti residenziali,
• Vornado Realty Trust (VNO) che si focalizza su immobili commerciali e uffici.

In alternativa, gli investitori possono optare per fondi negoziati in borsa (ETF) specializzati in investimenti immobiliari. Alcuni esempi includono:

• iShares Cohen&Steers Realty Majors (ICF),
• iShares Global REIT ETF (REET),
• PowerShares KBW Premium Yield Equity REIT Portfolio (KBWY).

La scelta tra investire direttamente o attraverso fondi dipende dalle preferenze e dalla strategia di investimento di ciascun individuo.

Come acquistare REIT?

Investire in un REIT è relativamente semplice. Ecco i passaggi per iniziare:

Ricerca: cercare tra i vari REIT quello o quelli in linea con i propri obiettivi di investimento e tolleranza al rischio. Cercare fondi con un solido track record di performance e un team di gestione con una comprovata storia di successo.
Aprire un account: dopo aver identificato un fondo in cui desideri investire, aprire un conto con un broker o con una società di intermediazione che offre l’accesso al fondo. In genere occorre inviare informazioni personali e collegare a un conto bancario per il deposito dei fondi.
Comprare azioni o ETF: dopo aver creato l’account, è possibile acquistare azioni o ETF REIT tramite la piattaforma di intermediazione. Prima di inviare l’ordine, si suggerisce di esaminare il prospetto del fondo e tutte le commissioni associate.
Monitorare l’investimento: esamina regolarmente la performance dell’investimento in REIT e fare le modifiche necessarie per allineare l’investimento con la strategia complessiva.

Quanto si guadagna con i REIT?

I guadagni dei REIT variano dall’andamento del mercato immobiliare. Negli ultimi anni le performance si sono attestate su una media compresa tra il 12% e il 20%, con rendimenti da dividendo del 5-7%.

Quali sono i migliori REIT?

Vediamo di seguito alcuni dei migliori REIT suddivisi per tipologia di strumento.

Migliori azioni REIT

Migliori ETF REIT

Cosa valutare in un REIT

Quando si valutano i Real Estate Investment Trusts (REITs), è cruciale considerare diversi aspetti per fare la scelta più adatta alle proprie esigenze finanziarie.

• Dividendi sostenibili: Non lasciarsi ingannare da dividendi eccessivamente alti, poiché ciò potrebbe riflettere una gestione inadeguata o problemi di flusso di cassa. In generale, è consigliabile concentrarsi su REITs con rendimenti tra il 5% e il 10%, evitando quelli con dividendi sospettosamente elevati.
• Copertura del dividendo: valutare attentamente la copertura del dividendo è essenziale. Molti investitori utilizzano il Payout Ratio basato sul FFO per valutare la copertura con flusso di cassa. Altri invece preferiscono considerare l’AFFO (FFO rettificato) per una valutazione più accurata che tenga conto anche dei costi in modo da fornire una stima più realistica della capacità del REIT di pagare i dividendi.
• WALE (Weighted Average Lease Expiry): Questo indicatore misura il tempo medio di scadenza dei contratti di locazione degli immobili di un REIT. Un WALE più lungo può essere una garanzia in periodi economici difficili, mentre un WALE più breve potrebbe essere accettabile in periodi di crescita economica, specialmente se i contratti futuri possono essere stipulati a prezzi più elevati.

Nel complesso, la valutazione di un REIT richiede un approccio olistico, considerando la sostenibilità dei dividendi, la copertura effettiva e il contesto economico.

Vantaggi e rischi dei REIT

I Real Estate Investment Trusts (REITs) presentano una serie di vantaggi e rischi che gli investitori devono valutare attentamente.

Vantaggi

• Diversificazione: investire in REIT consente agli acquirenti di avere esposizione al mercato immobiliare senza dover possedere fisicamente le proprietà;
• Liquidità: le azioni o gli ETF REIT sono negoziabili in borsa, consentendo agli investitori di acquistare e vendere rapidamente;
• Alti dividendi: i rendimenti consistenti sotto forma di dividendi (trimestrali o mensili) costituiscono un altro vantaggio, poiché i REIT sono obbligati per legge a distribuire almeno il 90% del loro reddito imponibile agli azionisti. Questa caratteristica rende i REIT attraenti per gli investitori alla ricerca di flussi di reddito stabili.
• Accessibilità: permettono di iniziare ad investire nel mercato immobiliare con basse somme.

Rischi

• Esposizione al mercato immobiliare;
• Tassazione dei dividendi (in particolar modo di quelli esteri);
• Tassi di interesse: l’aumento dei tassi può rendere meno attraenti gli investimenti immobiliari, abbassando il valore delle azioni dei REIT, in particolar modo per quelli ipotecari.

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