Agevolazioni fiscali con aliquota Iva al 10% anche per chi compra un appartamento senza agevolazioni prima casa. Ecco come fare con i fabbricati Tupini.
I fabbricati “Tupini” sono una realtà poco conosciuta che può però aiutare a investire nel settore immobiliare risparmiando sulle tasse da versare, ciò grazie a un’aliquota Iva agevolata per fabbricati commerciali e abitazioni.
Come ottenere aliquote Iva agevolate per l’acquisto e la costruzione di immobili anche se non sono prima casa? La soluzione sono i fabbricati “Tupini” o meglio utilizzare i vantaggi previsti dalla legge Tupini per costruzione e vendita di immobili a uso promiscuo per attività commerciali e abitazioni.
Quando si acquista un immobile da una società, ad esempio dal costruttore, le aliquote Iva dipendono da diversi fattori, in particolare nel caso in cui si tratti di acquisto di prima casa non di lusso si applica l’aliquota agevolata al 10%. Negli altri altri casi, cioè quando non si può beneficiare delle agevolazioni prima casa, l’aliquota è al 22%. C’è però una alternativa, si tratta dei fabbricati Tupini, ma cosa sono i fabbricati Tupini?
Ecco nel dettaglio quali sono i vantaggi dei fabbricati “Tupini” e le caratteristiche da rispettare per ottenere aliquote Iva agevolate per la costruzione e l’acquisto di immobili.
Cosa sono i fabbricati “Tupini”?
I fabbricati “Tupini” sono immobili costituiti sia da unità abitative sia da negozi ed uffici, devono però essere rispettate ulteriori condizioni. La legge “Tupini”, Legge 408 del 1949, fu ideata da Umberto Lupini e prevede la possibilità di acquistare locali commerciali con aliquota Iva al 10% al verificarsi di determinate condizioni.
In primo luogo la parte di fabbricato adibita ad abitazione non deve essere classificata come di abitazione di lusso, in particolare non deve appartenere a una delle categorie catastali A/1, A/8, A/9. In secondo luogo devono essere rispettate delle proporzioni:
- almeno il 50% più uno della superficie totale dei piani sopra terra deve essere destinata ad abitazioni;
- non più del 25% della superficie totale dei piani sopra terra deve essere adibita a negozi. Non rientrano in tali superfici gli uffici, che possono esservi, ma rientrano nel computo delle “abitazioni”.
Si considerano “negozi” ai fini che qui interessano tutti i locali destinati allo svolgimento di un’attività imprenditoriale consistente nell’offerta di beni e servizi al pubblico dei consumatori.
Può trattarsi sia di negozi ubicati a piano terra con ingresso indipendente, sia si locali commerciali che utilizzano come ingresso principale l’androne dell’immobile.
Nella superficie delle abitazioni non occorre tener conto dei balconi e delle terrazze.
Fatta la premessa, vediamo ora quali sono i vantaggi fiscali legati alla costruzione e alla vendita dei fabbricati che rientrano in tali categorie.
Agevolazioni Iva fabbricati “Tupini”, quali sono?
Per quanto riguarda le agevolazioni per la costruzione, occorre fare riferimento ai punti 24 e 39 della Tabella A – Parte II, allegata al D.P.R. n. 633/1972 (beni e servizi soggetti all’aliquota IVA al 4%).
Il citato punto 24 prevede l’applicazione dell’agevolazione alle cessioni dei beni forniti per la costruzione, anche in economia, dei fabbricati “Tupini”; restano, invece, escluse da tale agevolazione le cessioni di materie prime e semilavorate.
Il punto 39 prevede, invece, l’applicazione dell’aliquota Iva agevolata al 4% per i fabbricati “Tupini” anche per i servizi di appalto a condizione che i soggetti svolgano l’attività di costruzione di immobili per la successiva vendita. In caso di appalto commissionato da un’impresa commerciale che eserciti un’attività diversa da quella di costruzione e rivendita di immobili, si applica l’aliquota IVA del 10%
Per le agevolazioni Iva per la vendita dei fabbricati Tupini, trovano, invece, applicazione i punti 127-quinquies), 127-undecies) e 127-quaterdecies) della Tabella A – Parte III allegata al D.P.R. n. 633/1972. In questo caso il venditore può applicare l’aliquota al 10% anche nel caso in cui per l’acquirente non si tratti di un immobile inquadrabile come prima casa. Il risparmio può essere davvero notevole, infatti, si parte dal presupposto che l’acquisto di un immobile abbia un valore minimo di 100.000 euro e versare 10.000 euro per l’Iva in luogo di 22.000 euro consente davvero un notevole risparmio.
Quando non è possibile applicare la legge Tupini
Si è detto che le agevolazioni fiscali della legge “Tupini” non si possono ottenere nel caso in cui l’immobile possa essere classificato di lusso, ne consegue che non possono essere considerati agevolabili gli immobili:
- ubicati in un parco o in cui siano presenti grandi giardini privati;
- immobili in cui siano presenti piscine o campi da tennis da oltre 80 mq;
- fabbricati con una piscina di qualunque dimensione se gli appartamenti dell’edificio non sono almeno 15;
- fabbricati in cui siano presenti unità immobiliari di oltre 240 mq di superficie o unità immobiliari con più di 65 mq di terrazze o balconi;
- immobili con più di un ascensore per ogni scala.
Insomma l’immobile non deve avere caratteristiche tali da poter essere considerato di lusso.
La Legge Tupini anche per agriturismo
Con la risposta a Interpello n° 4 del 18 settembre 2018 l’Agenzia delle Entrate ha precisato che la normativa “Tupini” può essere applicata anche per i fabbricati destinati ad agriturismo.
Nel caso in oggetto l’istanza è proposta da un imprenditore agricolo che vuole costruire un immobile in zona agricola E formato da tre unità abitative di cui una da adibire ad agriturismo e vuole quindi avere conferma della possibilità di applicare la Legge Tupini. L’Agenzia delle Entrate conferma tale possibilità.
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