Il condominio può imporre al proprietario di fare lavori nella sua abitazione?

Chi vive in un condominio sa bene che talvolta emergono questioni di non facile risoluzione, che possono coinvolgere due o più proprietari di appartamenti del caseggiato. Per risolverle esistono le assemblee condominiali, ovvero riunioni alla presenza dell’amministratore dello stabile, che coinvolgono tutti i proprietari di un condominio allo scopo di discutere e prendere decisioni su temi legati alla gestione e all’amministrazione dell’edificio.

In particolare ci si potrebbe domandare se l’assemblea in oggetto abbia i poteri per deliberare l’esecuzione di opere di manutenzione su un terrazzo, garage o appartamento di proprietà privata. Ovvero detta assemblea può in sostanza imporre ad uno dei proprietari di fare lavori nella sua abitazione? Se è vero che la risposta appare probabilmente scontata, ci sono però alcune puntualizzazioni da fare, che rendono l’argomento un po’ più articolato di quanto non sembri. Di seguito scopriremo perché.

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Assemblee condominiali: ruolo e finalità

Prima di affrontare la questione relativa alla possibile imposizione di lavori nell’abitazione di un proprietario, conviene ricapitolare per sommi capi i compiti dell’assemblea di condominio. Detta riunione serve alle seguenti attività:

• discussione delle questioni comuni da parte dei condòmini, che nell’occasione affrontano temi attinenti ad es. alla manutenzione dell’edificio, ai servizi, alle spese comuni, al regolamento condominiale e varie questioni di interesse generale;
• approvazione del bilancio, in quanto in singoli condòmini discutono e approvano il bilancio annuale del caseggiato. Si tratta del bilancio che comprende le spese comuni obbligatorie per la manutenzione ordinaria e straordinaria del palazzo. Basti pensare ai costi per l’eventuale ascensore, il giardinaggio, l’illuminazione o la pulizia delle scale;
• nomina o rinnovo dell’amministratore di condominio, ovvero la figura responsabile della gestione quotidiana dell’edificio e della messa in pratica delle decisioni da parte dall’assemblea;
• votazioni e delibere nel corso dell’assemblea, su temi anche delicati. Per fare un veloce esempio pratico si può pensare alla questione dell’approvazione di eventuali lavori straordinari.

Le assemblee di condominio sono anche il luogo in cui occuparsi della risoluzione di controversie o problemi all’interno del palazzo. E qui veniamo al tema principale del nostro articolo: non di rado, nell’edificio condominiale, la poca cura di un condòmino nella manutenzione del proprio immobile può mettere a rischio il buono stato delle parti comuni o delle proprietà altrui. Proprio in un’ipotesi come questa l’assemblea si chiederà come rimediare e se è possibile farlo, imponendo eventuali opere al proprietario negligente.

I poteri dell’assemblea sono in grado di obbligare ai lavori nel proprio appartamento?

Le situazioni in cui si pone il quesito della possibilità di imporre lavori in un’abitazione sono ovviamente svariate. Tra gli esempi che si possono fare, vi è quello - classico - del balcone in pessimo stato di manutenzione da cui cadano calcinacci, oppure del terrazzo da cui, in una situazione di incuria, si incanali acqua verso le unità immobiliari che si trovano sotto di esso.

Ebbene, vero è che i poteri dell’assemblea non prevedono di poter deliberare l’obbligo di fare manutenzione del balcone, del terrazzo o di altre parti non comuni ma di proprietà individuale. Infatti esclusivamente il titolare del bene può decidere della sua proprietà privata, se e quando fare le opere, la ditta e le modalità di svolgimento.

Se si trattasse di parti comuni, ovviamente, l’assemblea condominiale avrebbe invece tutto il diritto di deliberare in merito allo svolgimento dei lavori.

Responsabilità per eventuali danni a terzi: chiarimenti

Quanto abbiamo detto non significa però che il proprietario sia poi esente da rischi, specialmente se parti della sua proprietà sono così in pessimo stato, da arrecare poi danni a terzi.

Pensiamo al sopracitato caso dei calcinacci che cadono dal balcone: se questi colpiscono un passante per strada, a rispondere per i danni sarà soltanto il proprietario e non anche il condominio o altri proprietari incolpevoli. Il proprietario si troverebbe in una posizione delicata, perché oltre la risarcimento danni dovrebbe fare i conti con il reato di lesioni colpose per la sua inerzia e negligenza. Pertanto quest’ultimo farà bene ad attivarsi autonomamente per riparare alla situazione di incuria.

Il caso della delibera che dispone comunque i lavori: conseguenze

L’assemblea non può imporre i lavori nell’appartamento del proprietario, ma può certamente presentarsi la situazione in cui - nella riunione - si arrivi comunque ad una delibera che dispone l’imposizione delle opere di manutenzione. Che succede in circostanze come queste? A chiarirlo ci ha pensato la Cassazione, le cui sentenze sono spesso utili per capire come orientarsi in moltissime situazioni quotidiane.

Ebbene, in una sentenza dello scorso anno la Suprema Corte ha stabilito che si può contestare la delibera dell’assemblea che impone di fare lavori ad un certo proprietario, e lo si può fare senza dover rispettare una scadenza prestabilita. Più nel dettaglio la Cassazione ha affermato che è nulla la delibera dell’assemblea condominiale, che comprenda decisioni su beni di proprietà esclusiva dei condòmini.

Proprio il termine ’nullità’ è molto importante perché in caso di un vizio di nullità - e non di semplice ’annullabilità’ - ovvero una delibera sbagliata ’alla radice’ perché contiene un errore molto grave come l’imposizione dei lavori, l’impugnazione può essere fatta anche dopo molto tempo - ed anzi in ogni momento.

La diversa situazione dell’annullabilità della delibera

Senza qui voler scendere in tutti i dettagli tipici del diritto civile, ci limitiamo a ricordare che, in presenza di un vizio di annullabilità - ed è il giudice ad avere l’ultima parola a riguardo - la delibera assembleare deve essere contestata entro 30 giorni dal via libera all’atto, in riferimento agli astenuti e dissenzienti o a coloro che sono presenti per delega.

Vale invece il diverso limite di 30 giorni dalla comunicazione del verbale per coloro che non erano presenti alla riunione. Lo stabilisce il Codice Civile all’art. 1137 che appunto ha come titolo l’impugnazione delle deliberazioni dell’assemblea.

Tra i casi pratici che rendono una delibera annullabile vi è ad es. quello in cui l’assemblea che ha verbalizzato la decisione non sia stata convocata nel modo giusto, perché l’amministratore ha omesso la convocazione di uno o più proprietari. Altra circostanza di una delibera annullabile è quella della decisione verbalizzata dall’assemblea, che non abbia però raggiunto la maggioranza richiesta.

Conclusioni

In base al consolidato orientamento della Cassazione, il condòmino al quale sia imposto di compiere opere di manutenzione sul proprio appartamento, sul terrazzo o sulle altre parti individuali può contestare ed impugnare la delibera anche oltre il termine di 30 giorni. Il provvedimento è infatti caratterizzato da nullità, perché va ad incidere su beni esclusivi di proprietà dei singoli condòmini.

L’assemblea infatti può deliberare nei limiti fissati dal Codice Civile e le eccezioni possono essere giustificate soltanto dall’accettazione in un atto di acquisto dell’immobile o con approvazione di una disposizione del regolamento condominiale che preveda questo specifico potere dell’assemblea.

Differentemente, dalla parziale titolarità delle parti comuni scaturiscono conseguenze in tema di gestione e imputazione delle spese. Ma ovviamente non è il caso delle opere di manutenzione nell’appartamento del singolo condòmino.

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