Intestare una casa a un figlio minore è possibile e un modo per farlo è la donazione davanti al notaio. Attenzione però: occorre l’intervento del giudice tutelare.
Comprare una nuova casa con lo scopo di intestarla direttamente ai figli può essere una buona idea. L’intestazione alla prole può risultare anche un modo per ottenere tutta una serie di vantaggi che si rileveranno utili tanto ai genitori quanto al figlio.
Può accadere, ad esempio, che un genitore desideri acquistare la casa per il figlio ancora minorenne, per garantirgli un futuro sereno e risparmiargli l’incombenza di un mutuo oppure al fine di preservare il proprio patrimonio familiare dagli imprevisti di una attività commerciale.
Senza considerare anche i vantaggi fiscali; godere di bonus come l’esenzione dall’Imu e dalla Tasi, tasse che invece si presenterebbero nel momento in cui l’immobile divenisse «seconda casa».
C’è da dire però che, in termini assoluti, anche per i profili di illiceità, l’acquisto di un immobile da parte di un figlio minore quando la ragione dell’operazione risiede nel solo fatto di voler mettere al riparo il bene acquistato da eventuali creditori è sconsigliato.
Insomma le motivazioni possono essere diverse e qualora si scelga questa strada è bene sapere come muoversi e quali sono le regole dettate dal nostro ordinamento.
Un minorenne può acquistare un immobile?
Chiariamo prima di tutto che, chi non ha ancora raggiunto la maggiore età, e quindi i diciotto anni, secondo la legge non ha la capacità di agire e pertanto non può compiere nessun atto di acquisto o comunque di disposizione immobiliare.
Ciò non significa, però, che al minore non possa essere intestata una casa. Il minore non può stipulare un atto notarile da solo, ma ha bisogno della rappresentanza legale dei genitori o del curatore speciale che lo faranno per lui.
Per legge difatti, fino al compimento della maggiore età, il minore è rappresentato dai genitori. Sono solo questi che possono compiere gli atti di trasferimento e di acquisto in nome e per conto del minore.
Il minore, fino al compimento della maggiore età, è dunque privo della capacità di agire e il Giudice Tutelare è l’organo preposto proprio a tutelare i suoi interessi economici.
Immobile intestato al figlio minore: compravendita o donazione?
La legge prevede un meccanismo di tutela per il minore nel caso di acquisto di una casa per essere intestata al figlio minorenne essendo questa una procedura di amministrazione straordinaria. Difatti i genitori che intendono acquistare un immobile da intestare al figlio minorenne devono essere preventivamente autorizzati dal giudice.
Il Giudice Tutelare può autorizzare il minore all’acquisto di un immobile a titolo oneroso o donativo solo quando tale compravendita risulti per il figlio vantaggioso.
Generalmente questa circostanza si verifica quando l’immobile viene donato al minore e la donazione può essere:
- diretta, quando l’immobile è già di proprietà del donante, in tal caso il genitore o il nonno che vuole donare al proprio nipote una casa;
- indiretta quando l’immobile è di terzi e l’acquisto viene pagato con provvista del donante.
Non è da escludere la possibilità che il minore venga autorizzato ad acquistare un immobile con provvista propria precisando, tuttavia, che in concreto tale fattispecie si può verificare solo in rari casi e sempre che sia di effettivo vantaggio per il minore.
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Intestare un immobile al figlio: come fare
Come premesso la tutela normativa si riscontra nel nostro Codice Civile all’art. 320 ove si stabilisce che i genitori per acquistare un immobile da intestare al figlio minorenne devono essere preventivamente autorizzati dal giudice.
In assenza di tale autorizzazione, che deve essere prodotta al notaio rogante, i genitori non potranno acquistare la casa in nome e per conto del figlio minorenne.
Il giudice competente è quello tutelare di residenza familiare del minore al quale i genitori devono presentare apposito ricorso, nel quale chiedono di approvare l’operazione di acquisto da compiere e di autorizzarli a intervenire nel relativo atto notarile. Il giudice autorizzerà l’acquisto se lo ritiene necessario o di evidente utilità per il minore.
Così, ad esempio, l’acquisto di un immobile gravato da ipoteche (per mutui bancari od altro), o che si trova in condizioni fatiscenti che richiedono ingenti lavori di ripristino sarà difficilmente valutato come conveniente per il minore.
Intestare la casa al figlio minore a titolo di donazione
Una delle forme con le quali è possibile intestare beni al figlio minorenne è la donazione diretta di immobile, di solito da parte di un genitore o nonni.
Nella donazione verso figli minori svolge un ruolo fondamentale il giudice tutelare, che deve controllare e autorizzare l’operato dei genitori. Senza l’autorizzazione del giudice, madre e padre non possono stipulare l’atto dinanzi al notaio.
Spesso è lo stesso notaio a presentare l’istanza al giudice tutelare su richiesta dei genitori, dietro specifico incarico. L’istanza deve contenere, pena l’inefficacia, i dati anagrafici dei richiedenti, le caratteristiche dell’immobile e il motivo che spinge i genitori a effettuare la donazione della casa al minore.
Conflitto di interessi dei genitori nella donazione
In caso di donazione diretta da parte dei genitori a favore del figlio minorenne si è posto il problema dell’eventuale conflitto di interessi dei genitori che intervengono nell’atto da un lato come donanti e dall’altro lato come rappresentanti del figlio donatario.
Se, infatti, la casa è di proprietà dei genitori e questi la vogliono donare al figlio minorenne, per le cose sopra dette, i genitori dovranno farsi autorizzare dal giudice ad accettare la donazione per conto del minore.
I genitori quindi interverranno nell’atto notarile di donazione in rappresentanza del figlio donatario che riceve la donazione. Ma allo stesso tempo, gli stessi genitori sono anche coloro che effettuano la donazione e quindi intervengono nell’atto di donazione anche quali donanti.
Può accadere che i genitori non siano d’accordo riguardo all’intestare la casa al figlio minore, o che vi siano delle situazioni di conflitto d’interesse tra coniugi o tra un genitore e il figlio.
In tutti questi casi sopra elencati, il giudice tutelare deve nominare un curatore speciale che rappresenti il figlio e ne faccia gli interessi.
Nel caso in cui si ritenga esista un qualsiasi conflitto di interessi il giudice nominerà quindi un soggetto terzo, diverso sia dal genitore donante che dall’altro genitore non donante, che rappresenterà il minore nell’acquisto per donazione.
I pro e i contro dell’intestazione di una casa a un minore
Come visto è possibile far acquistare al figlio minore un immobile, tuttavia, è necessario valutare tale possibilità solo nel caso vi sia la consapevolezza di effettuare davvero una donazione e accettando il rischio che il figlio non assuma, durante la crescita, atteggiamenti tali da indurre il genitore donante al pentimento.
C’è di certo il vantaggio dell’anticipazione della successione: avendo intestato la casa a uno dei figli quando ancora si era in vita, il genitore risparmia tempo e denaro legato a un processo di successione che potrebbe inoltre diventare lungo e tedioso, causando problemi agli eredi.
Anche per gli sgravi fiscali c’è da dire che, se da una parte anche i minori possono beneficiare delle agevolazioni previste per la prima casa, dall’altra, se non ricorrono i presupposti di questa, le imposte aumentano sensibilmente.
Pertanto, se si rientra nelle agevolazioni prima casa si pagheranno:
- imposte ipotecarie e catastali fisse;
- detrazioni fiscali sugli interessi del mutuo (in caso presente);
- esenzione da Imu e Tasi (qualora il bene sia una prima casa di residenza);
- Iva al 4% qualora si acquisti direttamente dal costruttore (anziché il 10% se seconda casa);
- imposta di registro al 2% qualora si acquisti da un privato (anziché il 9% se seconda casa);
- imposta di donazione dovuta soltanto se l’immobile supera il valore di un milione di euro.
A queste spese si aggiunge poi la parcella del notaio che dipende da vari fattori, tra questi il prestigio dello studio, la città e la complessità dell’atto.
Inoltre, va fatta anche un’altra valutazione: qualora dopo l’acquisto si volesse vendere l’immobile e il figlio fosse ancora minore, la vendita dovrà essere autorizzata dal Giudice Tutelare, il quale è obbligato a ordinare il reimpiego del prezzo incassato sempre a favore del minore (di solito viene ordinato di acquistare titoli di Stato a basso rischio). Nel caso in cui il figlio sia diventato maggiorenne, non è così scontato che intenda sottostare alle indicazioni dei genitori.
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