C’è una crisi che può sconvolgere i mercati e innescare altre turbolenze finanziarie: è quella delle proprietà commerciali Usa. Perché c’è un allarme e cosa sapere su debiti e banche sotto stress.
Da una crisi si passa a un’altra: c’è un effetto a catena nella finanza globale che potrebbe travolgere un altro settore, mandando in tilt l’economia mondiale.
L’allarme è massimo tra gli investitori, con l’allerta più forte negli Usa. Cosa può presto accadere nei mercati e scatenare un nuovo e inatteso crollo dopo quello bancario, o peggiorare ancora di più la debolezza degli istituti di credito?
Una combinazione di eventi negativi ha prodotto una tempesta perfetta per il settore degli immobili commerciali. Il persistente impatto del Covid-19, che ha tenuto gli acquirenti lontani dai centri commerciali e i lavoratori a casa, ha minato il valore degli uffici. Inoltre, tutte le valutazioni immobiliari sono ora colpite da tassi di interesse più elevati, che fanno aumentare le spese dei proprietari.
A questi problemi si sono aggiunte le recenti turbolenze bancarie e i timori di una recessione, con i lavoratori che vengono licenziati.
In questa cornice, le preoccupazioni sulla tenuta della stabilità finanziaria si stanno accentuando. I motivi e cosa può davvero accadere.
La bolla degli immobili commerciali sta per scoppiare
Daniel McNamara di Polpo, un fondo di investimento, non ha usato mezzi termini in una analisi di The Economist: “È davvero la tempesta perfetta”.
Tom Capasse di Waterfall Asset Management, una società di investimento, ha soprannominato i luoghi in cui è scoppiata la bolla tecnologica, tra cui San Francisco e Seattle, “l’inferno degli uffici”.
Il tono è allarmistico, in primo luogo perché la proprietà commerciale vale sempre meno e i proprietari sono alle prese con l’idea che gli edifici per uffici in possesso - ora vuoti e probabilmente senza inquilini per un po’ - potrebbero valere solo la metà di quanto li hanno pagati.
Il secondo aspetto inquietante riguarda i loro finanziatori. Quando Brookfield, un asset manager, ha recentemente deciso che sarebbe stato meglio consegnare le chiavi di due grandi torri di uffici a Los Angeles, piuttosto che rifinanziare i 784 milioni di dollari di prestiti che doveva loro, ha consegnato le chiavi a Citigroup e Morgan Stanley. Gli spazi per uffici costituiscono circa un quarto della proprietà commerciale totale (e dei suoi debiti) in America.
A San Francisco oltre il 29% degli uffici è vuoto, quasi otto volte il livello pre-pandemia. Gli affitti richiesti nella città, che ha visto il più grande aumento di posti sfitti in tutta l’America, sono diminuiti del 15% rispetto al 2019. Poiché questi edifici possono avere costi di gestione elevati, in parte a causa delle tasse sulla proprietà, anche un piccolo calo degli affitti o l’occupazione può trasformare un edificio in una perdita.
Alcuni proprietari potrebbero inoltre non essere in grado o non voler mantenere queste proprietà. Potrebbero non essere in grado se non possono rinnovare i loro prestiti. Secondo Kevin Fagan di Moody’s Analytics, una società di ricerca, circa il 15% dei debiti di proprietà commerciale in sospeso in tutti i tipi di istituti di credito in America sta scadendo quest’anno. Di questi, pensa che circa il 40% potrebbe avere problemi di rifinanziamento.
Banche travolte dal debito immobiliare?
Alla fine del 2022, il settore immobiliare commerciale aveva debiti per 5,6 trilioni di dollari con investitori e istituzioni finanziarie. Secondo Trepp, un fornitore di dati, metà di questo era nei confronti delle banche.
La stragrande maggioranza è agganciata a prestatori con meno di $250 miliardi di attività, che sono già sotto forte stress dopo il crollo della Silicon Valley Bank.
Il pericolo è che le banche si ritrovino con molti uffici da vendere con forti sconti. Ciò riporterà alla memoria la crisi finanziaria globale del 2007-2009. Ci sono tuttavia ragioni per pensare che la storia non si ripeterà, secondo l’analisi di The Economist.
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In primo luogo, gli immobili commerciali valgono solo la metà degli immobili residenziali, che è dove si sono verificati i problemi l’ultima volta. In secondo luogo, i prestiti facili avevano visto le banche concedere mutui fino al 100% del valore di una casa prima della crisi finanziaria. I prestatori di proprietà commerciali, al contrario, offrono un mutuo massimo del 75%, il che significa che i prezzi dovranno scendere molto ulteriormente affinché le banche possano affrontare perdite.
Anche lo scenario peggiore avrebbe un impatto limitato. Circa un quarto dei 2,2 trilioni di dollari di prestiti per immobili commerciali dovuti a piccole banche sono prestiti per uffici. Se quest’anno i proprietari restituiscono le chiavi per metà di questi prestiti, il valore sarebbe di 280 miliardi di dollari in totale. Se le banche potessero recuperare solo la metà del valore dei prestiti svendendo gli asset a forti sconti (diciamo, un terzo del loro valore tre anni fa) subirebbero perdite per 140 miliardi di dollari.
Questo è solo il 10% del capitale azionario detenuto dalle piccole banche. Il colpo, tuttavia, sarebbe distribuito in modo non uniforme e potrebbe mettere in pericolo alcune istituzioni. Tradotto: nuove turbolenze bancarie si potrebbero palesare nella più grande economia mondiale.
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