Un uomo è vissuto per 15 anni in una casa senza pagare, niente canone d’affitto né acquisto. Il tribunale è a un passo da riconoscergli la proprietà. Ecco per quale motivo.
Quante volte la sentenza di un tribunale appare ai limiti dell’inverosimile a chi non è pratico di diritto? Perfettamente comprensibile, soprattutto quando si presentano situazioni paradossali. Prima di gridare all’ingiustizia, però, è bene farsi qualche domanda in più e capire quali sono i principi di legge che hanno portato i giudici a quella determinata conclusione. Èd è proprio questo che bisogna fare con una vicenda irlandese incentrata sull’usucapione di un immobile che sta facendo notizia in tutto il mondo.
Un uomo è vissuto per 15 anni in una casa senza pagare l’affitto o qualsiasi altro corrispettivo per l’utilizzo. Citato in tribunale dal nuovo proprietario dell’immobile - che l’ha acquistato tramite asta fallimentare - è riuscito a vincere il ricorso. Non dovrà pagare nulla per l’utilizzo della casa, tanto meno gli arretrati, ma non è questa la parte apparentemente più curiosa. A fare clamore è il fatto che il giudice potrebbe intestargli la casa in cui ha vissuto senza pagare, visto che il soggetto ne rivendica l’usucapione.
Cerchiamo di capire perché e soprattutto quale esito avrebbe una vicenda analoga in Italia.
Non paga l’affitto per 15 anni: perché il giudice gli può intestare la casa
Un uomo ha vissuto per 15 anni in una grande casa nel sud di Dublino, senza mai pagare alcun canone d’affitto. La casa, dal valore di 1 milione di euro, ha attraversato una vicenda complessa e cambiato diversi proprietari. L’ultimo di loro l’ha acquistata da un curatore fallimentare all’asta, raccontando di aver appreso dal precedente proprietario l’esistenza di una locazione risalente al 2007.
Il precedente proprietario avrebbe riscosso gli affitti per circa 18 mensilità, anche se non ha fornito molte indicazioni in merito, senza poi avere più notizie dal pignoramento. Da quel punto, infatti, i canoni d’affitto sarebbero dovuti essere riscossi dal curatore fallimentare. In ogni caso, il nuovo proprietario ha comunicato la locazione presso il registro pubblico e chiesto all’inquilino un canone di affitto pari a 4.500 euro, che non gli sono mai stati corrisposti.
Non solo, l’inquilino avrebbe anche impedito al proprietario di accedere nell’abitazione. Così il proprietario ha inviato una lettera di avvertimento ad agosto 2022, a cui è seguita una diffida con i presupposti di sfratto. Il tribunale ha ritenuto valida la diffida, intimando al signore di lasciare l’immobile entro il 13 settembre 2023.
L’inquilino ha presentato ricorso, opponendo la mancanza di prove che dimostrassero l’esistenza di un contratto di locazione. Un’opposizione che la corte ha ritenuto valida, visto che le registrazioni effettuate presso il registro (RTB) non costituiscono un contratto di locazione. L’inquilino ha vinto il ricorso in appello e la questione è stata rimessa all’esame del Residential tenancies board, che oltre a tenere i registri delle locazioni gestisce anche questo tipo di dispute.
Con l’insussistenza del contratto d’affitto, l’inquilino rivendica la proprietà dell’immobile acquisita tramite usucapione. Quest’ultima non è stata ancora confermata, ma di questo passo è assai probabile che lo sia. Per l’adverse possession (corrispettivo dell’usucapione) in Irlanda bastano, di norma, 12 anni. Il possesso non deve tuttavia trovare il consenso del legittimo proprietario, circostanza che potrebbe avere un risvolto positivo per l’uomo in causa, ma non bisogna comunque sottovalutare il fatto che l’immobile era stato pignorato.
Bisogna dunque attendere l’esito della causa per avere una risposta certa, grazie all’interpretazione giudiziale. Le prospettive appaiono comunque rosee per il presunto proprietario, tenuto conto della possibile responsabilità del curatore fallimentare nella mancata riscossione dei canoni d’affitto o della gestione dello stesso.
Cosa sarebbe successo in Italia
La vicenda descritta è evidentemente molto particolare, essendo insolita anche in Irlanda, proprio come lo sarebbe nel nostro paese. Si può ipotizzare cosa sarebbe successo in Italia, ma c’è una sostanziale differenza che impedisce di immaginare lo scenario. Si tratta delle pratiche di registrazione dei contratti di locazione, che devono passare tramite l’Agenzia delle entrate.
Non sarebbe stato possibile, quindi, avere una locazione dichiarata ma non costituente prova del contratto. Si può quindi pensare a un contratto non registrato, magari dichiarato come tale in qualche documento non rilevante ai fini della registrazione. Il classico affitto in nero, con le relative problematiche.
L’affitto, anche se irregolare, impedisce di usucapire la proprietà di un immobile perché costituisce un titolo dell’occupazione. Nel caso in cui non ci sia mai stato il pagamento di un canone, tuttavia, l’inquilino potrebbe sempre negare l’accordo di locazione. Lo scenario è improbabile, visto che presumibilmente il proprietario avrebbe diversi mezzi di prova per provare l’esistenza di un accordo, per quanto non regolare.
Dovrebbero comunque trascorrere almeno 20 anni, durante i quali l’inquilino si comporta come proprietario e il titolare legittimo non adisce le vie legali per pretendere il pagamento dei canoni e/o lo sfratto. Si tratta di ipotesi estremamente remote, ma di fatto non impossibili. Escludendo le peculiari circostanze sulla registrazione del contratto d’affitto, invece, è bene sottolineare che la legge non vieta di usucapire un immobile all’asta, nemmeno dopo che è stato venduto. Anzi, fino all’aggiudicazione definitiva prevale perfino il diritto dell’usucapiente, in presenza di alcuni requisiti.
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