Cosa prevede la legge se l’usufruttuario di una nuda proprietà non paga le spese condominiali.
Quando un immobile viene concesso in usufrutto non sempre è facile comprendere chi tra nudo proprietario e usufruttuario deve pagare le spese condominiali e soprattutto cosa succede se queste non vengono pagate. La nuda proprietà tipicamente si riferisce a un immobile del quale si acquisisce la proprietà ma non il diritto di usufrutto. In questo caso il proprietario di un immobile decide di vendere la nuda proprietà, per l’appunto, mantenendo l’usufrutto.
La proprietà si compone da un lato del nudo proprietario, formalmente il titolare del bene che però ha poteri molto limitati e dall’altro dall’usufruttuario che ha il diritto di utilizzo e godimento dell’immobile.
In linea generale l’usufruttuario deve occuparsi delle spese condominiali relative alla custodia, all’amministrazione, al godimento e alla manutenzione ordinaria della cosa comune, mentre il nudo proprietario dovrà occuparsi delle spese straordinarie. Ma cosa succede se chi ha il diritto di godimento non paga le spese condominiali?
Nuda proprietà: a chi spetta pagare le spese
A definire chi deve pagare le spese condominiali, quando si viene a costituire la nuda proprietà, è l’articolo 67 delle disposizioni attuative del Codice Civile che stabilisce: «Il nudo proprietario e l’usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all’amministrazione condominiale».
In questo modo l’amministratore di condominio ha la possibilità di richiede il pagamento delle spese condominiali sia all’uno che all’altro. La richiesta può essere inviata ai due soggetti indistintamente e per l’intero importo. Entrambi i soggetti non si potranno limitare a pagare solo una parte dell’arretrato sulle spese condominiali.
Ovviamente, nel momento in cui uno dei due provvede a saldare il debito, anche l’altro ne è liberato. L’amministratore di condominio non può chiedere due volte lo stesso pagamento e chi ha effettuato il pagamento ha la possibilità di rivalersi nei confronti dell’altro.
Nuda proprietà, l’usufruttuario non paga: cosa fare?
Sebbene con l’acquisto della nuda proprietà è possibile, per le parti, stabilire a chi spetteranno alcune spese l’accordo è valido esclusivamente tra proprietario e usufruttuario e non nei confronti di terzi, come per esempio l’amministratore di condominio.
Nel caso in cui non sia stato stabilito contrattualmente a chi spetta il pagamento delle spese condominiali, il codice civile (articolo 1005) presuppone che le spese di ordinaria amministrazione spettano sempre all’usufruttuario. Le spese straordinarie, invece, sono di competenza del nudo proprietario.
Nel caso in cui l’usufruttuario non pagasse le spese spettanti, il nudo proprietario può rivalersi nei suoi confronti con un decreto ingiuntivo.
Inoltre, la sentenza n. 843/2018 del Tribunale di Milano ha individuato il tipo di spese per le quali vige la responsabilità solidale tra il nudo proprietario e l’usufruttuario. In questo caso il giudice ha ritenuto che la norma si deve riferire alle spese di ordinaria e di straordinaria manutenzione: questo significa che, sia per le une che per le altre, l’amministratore può chiedere il pagamento sia al titolare della nuda proprietà che a chi ne è usufruttuario.
In estrema sintesi, questo significa che non potrà essere effettuata alcuna distinzione tra spese ordinarie e quelle straordinarie. Anzi, sarebbe più corretto affermare che il vincolo solidale vale per tutti i tipi di spesa sempre che non venga effettuata una distinzione tra le spese che si riferiscono all’ordinaria amministrazione e, quindi, al mero e semplice godimento delle cose e dei servizi e le altre, per le quali dovrà essere richiesto il voto del nudo proprietario in assemblea. Da ricordare, inoltre, che se l’usufruttuario vive altrove, è tenuto a pagare - sempre in solido con il titolare della nuda proprietà - le spese di condominio. Il fatto che viva altrove, non costituisce un valido motivo per esimersi dal pagamento.
leggi anche
Cancellazione dell’usufrutto: come fare?
© RIPRODUZIONE RISERVATA
