Anche le spese condominiali si prescrivono e quando succede l’amministratore non può più pretenderne il pagamento. Ecco dopo quanto si può non pagare, le regole da seguire e cosa sapere per il 2024.
In tanti vogliono sapere come funziona la prescrizione delle spese condominiali, magari perché non sono in regola con tutti i pagamenti oppure perché hanno ereditato un immobile in condominio su cui gravano delle spese insolute. Dopo la prescrizione, infatti, l’amministratore di condominio non può più pretendere l’adempimento e sostanzialmente si può non pagare. Ecco cosa c’è da sapere per il 2024.
Prescrizione spese condominiali 2024
Prima di conoscere i termini di prescrizione e la decorrenza, che variano a seconda della tipologia di spesa, è però bene tenere a mente alcune informazioni sull’istituto della prescrizione. In particolare, bisogna ricordare che non è sufficiente verificare che sia trascorso l’intervallo di tempo richiesto dalla legge, bensì è importante è che in questo periodo non ci siano stati atti interruttivi. Le richieste di pagamento formali e le ammissioni del debitore azzerano la prescrizione, che comincia a decorrere da quel momento.
In secondo luogo, si precisa che non è corretto ignorare la richiesta di pagamento perché il debito si è prescritto, bisogna invece opporsi (una semplice pec o raccomandata a/r è sufficiente) e far presente l’intervenuta prescrizione. Le regole, inoltre, cambiano tra le spese dovute al condominio dal proprietario e quelle dovute a quest’ultimo dall’inquilino. Fatte queste precisazioni, possiamo conoscere quali sono i termini e la decorrenza utili al calcolo.
Spese condominiali ordinarie
Le spese condominiali ordinarie sono nient’altro che gli importi fissi dovuti all’amministratore di condominio per le spese comuni abituali. Il Codice civile stabilisce che i pagamenti dovuti in modo periodico si prescrivono in soli 5 anni, anziché i 10 della prescrizione ordinaria. Di conseguenza, le spese condominiali ordinarie si prescrivono in 5 anni dalla delibera di approvazione del rendiconto e dello stato di riparto.
Ciò vale per quella quota fissa di spese dovuta periodicamente - di norma mensilmente - relativa ai servizi abitualmente necessari, prevedibili e concordati. Di solito, le spese ordinarie comprendono la pulizia delle scale e delle aree comuni, la manutenzione annuale dei citofoni e dell’ascensore, il compenso dell’amministratore e così via.
Se sono trascorsi 5 anni dal rendiconto e il condomino non ha ricevuto alcun atto interruttivo (come la diffida ad adempiere, il decreto ingiuntivo o un nuovo stato di riparto), è legittimo non pagare. È comunque importante fare attenzione, perché l’amministratore di condominio è tenuto ad agire legalmente contro i morosi entro 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio.
Spese condominiali straordinarie
Le spese condominiali straordinarie, come si evince dal termine, si riferiscono a tutte quelle spese imprevedibili, non quantificabili a priori. Le spese straordinarie sono di solito necessarie per l’ammodernamento dello stabile o i lavori in seguito a incidenti e calamità. Le spese straordinarie non hanno quindi carattere periodico e quindi seguono la modalità ordinaria, prescrivendosi dopo 10 anni.
Anche per le spese dovute una tantum, la decorrenza si calcola dalla delibera assembleare del consuntivo di spesa e del relativo piano di riparto tra i condomini. Gli atti interruttivi azzerano la prescrizione, che ricomincia dal principio.
Spese condominiali dell’inquilino
Il proprietario che abita in un condominio è sempre tenuto al pagamento delle spese, ma se affitta l’immobile è l’inquilino a doverne corrispondere una parte con gli oneri accessori insieme al canone di locazione. Anche in questo caso si tratta di spese condominiali, ma le regole sulla prescrizione sono molto diverse. Il termine di prescrizione degli oneri accessori dovuti dall’inquilino è infatti di soli 2 anni, indipendentemente dalle spese e dai doveri del locatore rispetto al condominio.
In sintesi, le spese condominiali a carico dell’inquilino - che di norma devono essere pagate entro 60 giorni - si prescrivono in 2 anni dalla relativa richiesta del proprietario di casa. Quest’ultimo può comunque interrompere la prescrizione attraverso una richiesta di adempimento e la costituzione in mora. Attenzione: il mancato pagamento degli oneri accessori legittima il procedimento di sfratto se il debito totale è pari o superiore a 2 quote del canone di affitto (e il ritardo supera i 60 giorni).
Spese condominiali, la prescrizione 2024
Conoscendo le regole, è facile capire che quest’anno si prescrivono o si sono prescritte (se non ci sono state seguenti richieste di pagamento):
- Le spese condominiali ordinarie del 2019;
- le spese condominiali straordinarie del 2014;
- gli oneri accessori del 2022.
Si prescrivono quindi anche le spese per le quali, negli anni citati, è stato notificato l’ultimo atto interruttivo. Le spese condominiali relative al 2024 si prescriveranno invece:
- nel 2034 se si tratta di spese straordinarie;
- nel 2029 se si tratta di spese ordinarie;
- nel 2026 per l’inquilino.
Ovviamente, non è possibile prevedere gli eventuali atti interruttivi, che azzerano la prescrizione.
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