Quali abusi edilizi bloccano il superbonus 110%?

Da un dossier-aggiornamento pubblicato il 19 maggio 2022 del Centro Studi Finanze della Camera dei Deputati, emerge che, al 30 aprile 2022 , erano in corso 155.543 interventi edilizi incentivati, per circa 27,4 miliardi di investimenti ammessi a detrazione che porteranno a detrazioni per oltre 30 miliardi. Una cifra enorme.

Sono 24.263 i lavori condominiali avviati (64,8% già ultimati), che rappresentano il 48,9 % del totale degli investimenti, mentre i lavori negli edifici unifamiliari e nelle unità immobiliari funzionalmente indipendenti sono il 74,1% già realizzati che rappresentano il 33,5% del totale investimenti.

La prima operazione da fare per assicurarsi l’accesso alle agevolazioni fiscali per interventi di riqualificazione energetica, ristrutturazione, eco bonus, sisma bonus e superbonus 110% è la verifica della conformità edilizia del manufatto oggetto di intervento.

In sostanza, occorre verificare se l’immobile, nel suo complesso, sia costruito in accordo alle norme urbanistiche e che, quindi, non sia stato commesso nessun illecito o abuso edilizio, pena la decadenza dal beneficio.

Appare pertanto chiaro che in questo momento di fervente interesse da parte dei condomini alle nuove misure che rendono possibili pesanti interventi di riqualificazione immobiliare e di miglioramento energetico torni alla ribalta il tema degli abusi edilizi e della loro eventuale sanatoria.

Occorre preliminarmente e per grandi linee ricordare alcuni concetti di base sugli abusi edilizi e sulle misure vecchie e nuove per sanarli ove ciò sia possibile.

La tolleranza del 2%

La prima cosa da fare è assicurarsi con certezza della corrispondenza tra immobile e titolo edilizio. In questa fase è necessario un tecnico abilitato che acquisisca tutte le pratiche con le eventuali varianti in corso d’opera o successive alla costruzione, in virtù delle quali è stata a suo tempo autorizzata la realizzazione dell’edificio.

I documenti si richiedono in copia conforme all’Ufficio tecnico del Comune in cui si trova l’immobile. Stessa cosa vale per il Catasto dove si devono chiedere le planimetrie depositate, che verranno così confrontate con le autorizzazioni reperite in Comune. Se l’edificio è storico (ovvero, realizzato prima della fine guerra nel 1945) potrebbero mancare le autorizzazioni: in questo caso sarà il tecnico incaricato a dover stilare una descrizione fedele dell’immobile.

Ricordiamoci che è lo studio di fattibilità la chiave di volta del superbonus, perché è proprio con le verifiche preliminari che è possibile sapere se tale misura è applicabile o meno per ristrutturare e riqualificare un determinato immobile.

E proprio dallo studio di fattibilità, che comprende la verifica della conformità urbanistica, è possibile sapere se ci sono abusi edilizi che possono essere sanati o irregolarità più gravi.

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Nel caso di piccole difformità edilizie la procedura è piuttosto semplice. Stiamo parlando di spostamenti di pareti interne, l’apertura di una porta o la creazione di un nuovo bagno, insomma minimi cambiamenti di distanze, volumi, altezze e superfici per i quali è ammessa una tolleranza tra stato di fatto e progetto entro il limite del 2%. In questo caso è sufficiente che il professionista produca una «dichiarazione sostitutiva di atto notorio» che certifichi che la discordanza rispetta tale limite massimo per accedere al superbonus.

Il limite di abusivismo del 2% è stato fissato nel Testo Unico Edilizia (dpr n. 380/2001) all’art. 49, comma 1, in cui si dice che “gli interventi abusivi realizzati in assenza di titolo o in contrasto con lo stesso, ovvero sulla base di un titolo successivamente annullato, non beneficiano delle agevolazioni fiscali previste dalle norme vigenti, né di contributi o altre provvidenze dello Stato o di enti pubblici. Il contrasto deve riguardare violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che eccedano per singola unità immobiliare il due per cento delle misure prescritte, ovvero il mancato rispetto delle destinazioni e degli allineamenti indicati nel programma di fabbricazione, nel piano regolatore generale e nei piani particolareggiati di esecuzione”.

Insomma: se si resta al di sotto di questo tetto percentuale non si deve procedere alla sanatoria.

Come fare la sanatoria

Quando le difformità edilizie superano il tetto del 2%, allora si deve procedere con la richiesta di una sanatoria edilizia. Ferme restando le responsabilità civili e penali di un abuso edilizio, vediamo i casi in cui dove, previo pagamento di una sanzione o del contributo di costruzione, sanare l’illecito edilizio o abuso.

Gli artt. 36 e 36 del dpr 380/01 definiscono casistica e modalità per ottenere i titoli di abilitazione edilizia, come la Scia o il Permesso di costruzione in sanatoria.
Per gli interventi costruiti in assenza o difformità del permesso di costruire o della Scia in alternativa al Pdc (Piano di costruzione) entro i termini di demolizione del Comune (se presenti) e la ricezione delle sanzioni collegate, è possibile ottenere il Permesso in sanatoria se ricorre il requisito della doppia conformità.

Sulla richiesta vige il principio del silenzio-diniego: se entro 60 giorni l’ufficio non si pronuncia con adeguata motivazione la richiesta si intende rifiutata.

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La segnalazione certificata di inizio attività (Scia) in sanatoria

Essa è possibile per i seguenti interventi:

• manutenzioni straordinarie che riguardino le parti strutturali dell’edificio;
• restauro e risanamento conservativo che riguardi parti strutturali dell’edificio;
• ristrutturazione edilizia.

Per ottenere la regolarizzazione, gli interventi devono essere conformi alla disciplina edilizia e urbanistica vigente sia al momento della sua realizzazione, sia al momento della presentazione della segnalazione. La Scia in sanatoria presuppone dunque come requisito fondamentale la doppia conformità.

Inoltre, per la sanabilità dell’opera è necessario il versamento della sanzione: il responsabile dell’abuso o il proprietario dell’immobile può ottenere una Scia in sanatoria previo pagamento di una sanzione tra 516,00 e 5.164,00 euro (stabilita sulla base dell’aumento di valore conseguito dal bene a seguito degli interventi per cui alla sanatoria), della presentazione della domanda e di una serie di allegati (elaborati progettuali previsti dalla normativa tecnica, attestazioni del titolo di legittimazione, ecc.).

Fondamentale è sapere che il procedimento amministrativo della sanatoria sospende l’azione penale relativa alle violazioni edilizie fino alla fine del processo e che il rilascio del permesso estingue i reati contravvenzionali previsti dalla normativa urbanistica vigente (art. 44 Tue).

La Procedura più rapida con il decreto Semplificazioni Bis

Il 31 maggio 2021 il Governo ha approvato il Decreto Semplificazioni bis con lo scopo di snellire e velocizzare le procedure amministrative degli interventi edilizi volti al miglioramento del parco immobiliare nazionale andando a incidere sulla normativa edilizia esistente fin qui esaminata.

L’art. 33 del d.lgs. 77/21 modificando un articolo del Decreto Rilancio (dl 34/2020) ha previsto delle misure di semplificazione in materia di incentivi per miglioramento energetico e rigenerazione urbana. Ma è il nuovo art. 13 ter la vera rivoluzione.

Tutti gli interventi che prevedevano il miglioramento energetico, superbonus ecc., per essere realizzati richiedono la Comunicazione di inizio lavori asseverata (o Cila) in cui sono attestati gli estremi del titolo abilitativo.

Dispone allora il nuovo art. 13 ter:

Gli interventi di cui al presente articolo, anche qualora riguardino le parti strutturali degli edifici o i prospetti, con esclusione di quelli comportanti la demolizione e la ricostruzione degli edifici, costituiscono manutenzione straordinaria e sono realizzabili mediante comunicazione di inizio lavori asseverata (Cila).

Nella Cila sono attestati gli estremi del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell’immobile oggetto d’intervento, o del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione, ovvero che attesti che la costruzione è stata completata in data antecedente al 1° settembre 1967.

La presentazione della Cila non richiede l’attestazione dello stato legittimo di cui all’articolo 9-bis, comma 1-bis, del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380. Per gli interventi di cui al presente comma, la decadenza del beneficio fiscale previsto dall’articolo 49 del decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001 opera esclusivamente nei seguenti casi:

• mancata presentazione della Cila;
• intervento realizzato in difformità dalla Cila;
• assenza attestazione dei dati di cui al II periodo;
• non corrispondenza al vero delle attestazioni ai sensi del comma 14.

Resta impregiudicata ogni valutazione circa la legittimità dell’immobile oggetto di intervento.

Tale modifica di fatto supera il problema della doppia conformità. inserendo un nuovo articolo, il 34-bis, che amplia la fattispecie delle tollerabilità ed è rubricato come: “tolleranze costruttive”.

Con il primo comma del nuovo articolo, in pratica viene confermata la tolleranza massima del 2% di discordanza tra quanto riportato nel titolo abilitativo e quanto effettivamente realizzato, misura precedentemente già prevista all’interno dell’art. 34.

Il comma 2 dell’art. 34-bis introduce invece una vera e propria novità, consentendo, di fatto, modifiche di lieve entità: “fuori dai casi di cui al comma 1, limitatamente agli immobili non sottoposti a tutela ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, costituiscono inoltre tolleranze esecutive le irregolarità geometriche e le modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, nonché la diversa collocazione di impianti e opere interne, eseguite durante i lavori per l’attuazione di titoli abilitativi edilizi, a condizione che non comportino violazione della disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudichino l’agibilità dell’immobile”.

Volendo semplificare, il comma in parola prevede che:

• le irregolarità geometriche degli edifici di minima entità;
• le modifiche alle finiture degli edifici di minima entità;
• la diversa collocazione di impianti;
• la diversa collocazione di opere interne;

eseguite durante i lavori, non comportano sanzioni e violazione delle norme a patto che:

• siano eseguiti su immobili non sottoposti a tutela ai sensi del codice dei beni culturali (d.lgs n. 42/2004);
• non comportino violazione della disciplina urbanistica ed edilizia;
• non pregiudichino l’agibilità dell’immobile.

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Quindi, in pratica, per sanare la difformità è sufficiente dichiarare all’interno dell’atto abilitativo (Cila, Scia, Permesso di Costruire) che quest’ultima rientra tra le tolleranze previste dall’art. 34-bis del Tue.

Il tecnico incaricato di valutare la percorribilità del 110% deve comunque effettuare tutte le verifiche del singolo caso sullo stato edilizio del bene, onde evitare eventuali brutte sorprese successive. Per ulteriore chiarezza, ciò significa che: se la parte comune del condominio in cui è presente l’abuso condominiale non rientra nell’intervento di efficientamento, non blocca il diritto all’incentivo fiscale del superbonus 110%.

Per esempio, se in una facciata condominiale è presente una veranda abusiva che non è oggetto di intervento, l’abuso non pregiudica i lavori. In caso contrario invece, l’abuso deve essere sanato o rimosso, perché il condominio deve trovarsi in perfetto stato di legittimità al momento dell’inizio dei lavori.