Ecco quando si può non pagare l’affitto nelle circostanze ammesse dalla legge, quindi legittimamente e senza ricevere sanzioni o rischiare conseguenze.
L’obbligo principale dell’inquilino è ovviamente il pagamento del canone previsto dal contratto stipulato, elemento su cui la legge non transige. Anche in caso di inadempimenti da parte del proprietario di casa, infatti, non si è esonerati automaticamente dal pagamento del canone, che deve continuare a svolgersi regolarmente anche in concomitanza di procedimenti civili tra le parti.
In caso di problemi dell’immobile è possibile per lo più ottenere una riduzione del canone, ma sempre agendo preventivamente citando in giudizio il locatore. La sospensione del canone, invece, è un’eventualità molto circoscritta. Vediamo, quindi, caso per caso quando si può non pagare l’affitto per gli immobili a uso abitativo o commerciale.
Impossibilità economica
Può accadere che gli inquilini si trovino, anche all’improvviso, a non poter pagare il canone pattuito per indisponibilità. Questa, però, non è una condizione sufficiente per esonerare dall’adempimento, anche perché se così fosse i proprietari di casa sarebbero privi di qualsiasi garanzia. In questo caso, l’unica strada percorribile è la ricerca di un accordo con il proprietario di casa per una sospensione temporanea o una riduzione del canone per far fronte all’emergenza.
La buona fede e la trasparenza possono essere di aiuto, ma il locatore non è in alcun modo obbligato a sottoscrivere un accordo. L’unica alternativa è la richiesta di contributi statali, spesso previsti dai Comuni, per gli inquilini morosi incolpevoli.
Altrimenti, si dovrà affrontare la procedura di riscossione e di sfratto, ricordando che sarà possibile fino all’ultimo momento risolvere saldando un debito. È quindi bene far presente al proprietario di casa – se presente – la certezza di un’impossibilità solo temporanea e favorire l’accordo.
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Guasti in casa
I guasti in casa sono indubbiamente motivo di disagio, soprattutto se riguardanti la manutenzione straordinaria spettante al proprietario. Nel caso in quest’ultimo non si occupasse dei lavori è possibile citarlo in giudizio per obbligarlo, ma non si può - nemmeno durante il processo – interrompere deliberatamente il pagamento del canone senza concordarlo con il locatore.
L’unica eccezione si ha quando i guasti sono tali da compromettere completamente la funzionalità dell’immobile nella sua interezza, in altre parole quando non è possibile abitarvi. La Corte di Cassazione ha più volte ribadito che si può non pagare l’affitto soltanto quando c’è il mancato godimento del bene (e non solo parziale). Mancato godimento che, peraltro, deve essere dimostrabile dai fatti oggettivi, compreso l’allontanamento degli inquilini.
Casa non agibile
Se la casa viene dichiarata inagibile si può non pagare l’affitto, proprio perché è inutilizzabile, ma solo a patto che la mancanza di agibilità non fosse stata recepita e accettata dall’inquilino nel contratto.
Immobile commerciale senza permessi
Il mancato riconoscimento di permessi e autorizzazioni per lo svolgimento dell’attività nell’immobile in affitto a uso commerciale non è un motivo legittimo per non pagare il canone d’affitto, a meno che si renda tale il completo inutilizzo dovuto a colpe del proprietario (ad esempio se sull’immobile gravano abusi edilizi e il locale è inutilizzabile).
Infiltrazioni d’acqua
Le infiltrazioni d’acqua oltre a essere fastidiose e inestetiche possono compromettere la funzionalità delle stanze su cui gravano, ma sono una ragione valida per interrompere il pagamento dell’affitto soltanto quando rendono inutilizzabile l’intero immobile (sia a uso abitativo che commerciale).
Al contrario, quando le infiltrazioni gravano soltanto su alcune aree del locale (come avviene nella maggior parte dei casi) bisogna continuare a pagare regolarmente l’affitto, salva la possibilità di agire in giudizio chiedendo una riduzione del canone per il disagio e/o un risarcimento danni.
Debiti del creditore
Un errore molto comune è quello di pensare che se il proprietario di casa è in debito con l’inquilino (ad esempio perché ha anticipato delle spese) si possa sospendere il pagamento dell’affitto per pareggiare i conti, quando in realtà si tratta di obbligazioni diverse e indipendenti l’una dall’altra, salvo diverse pattuizioni tra conduttore e locatore.
Vizi dell’immobile
In linea di principio, per qualsiasi genere di vizio presentato dall’immobile ad uso abitativo o commerciale è necessario seguire la procedura legale e non si può - legittimamente – smettere di pagare l’affitto, a meno che l’immobile sia completamente e oggettivamente inutilizzabile per lo scopo a cui è adibito.
Chiaramente, se si trovano successivi accordi con il proprietario per la risoluzione dei problemi si dovrà riprendere il pagamento.
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