Ecco quando si può non pagare l’agenzia immobiliare secondo la legge: i mezzi di tutela per le parti nel caso in cui l’agente non operi correttamente e la prescrizione.
L’agenzia immobiliare svolge il ruolo di mediatore nella compravendita immobiliare (o nella locazione) e, se il lavoro viene svolto con professionalità e onestà, favorisce l’incontro tra parti con medesime esigenze. L’agente immobiliare non deve favorire né l’acquirente né il venditore, ma comprendere le esigenze di entrambi e permettere un incontro favorevole. Lo stesso anche in caso di locazione.
Purtroppo questo non sempre accade, ma le parti possono tutelarsi se l’agente non ha operato con correttezza oppure non erano d’accordo con il suo incarico. Di norma, l’agenzia ha diritto a un compenso, una provvigione sull’accordo che ha permesso di stipulare. In alcuni casi, tuttavia, si può legittimamente rifiutare di pagare. Non ci sono ovviamente trucchetti, ma casi espressamente a norma di legge in cui l’agenzia immobiliare non ha diritto al pagamento, ecco quando.
Agenzia immobiliare abusiva
L’agente immobiliare deve essere regolarmente iscritto al registro delle imprese presso la Camera di commercio e ha l’obbligo di esibire il tesserino se richiesto, altrimenti non ha diritto alla provvigione.
Agente immobiliare non imparziale
L’agenzia immobiliare deve operare in modo indipendente e corretto ed essere completamente neutrale. Non ci devono essere legami con le parti (nessuna dipendenza, collaborazione o rappresentanza), ma in generale non deve essere agevolata una parte a danno dell’altra.
L’agente immobiliare che non rispetta l’obbligo di imparzialità e danneggia una parte per favorire l’altra non ha diritto alla provvigione.
Non sono state comunicate informazioni importanti
L’agente immobiliare deve comunicare con le parti in modo trasparente e onesto, informando di tutte le situazioni di fatto e di diritto che riguardano l’immobile oggetto della trattativa. Per esempio, l’acquirente ha diritto a sapere fin da subito com’è lo stato dell’immobile, se ci sono guasti o problematiche non immediatamente rilevabili ma che l’agente immobiliare avrebbe dovuto conoscere, informandosi secondo l’ordinaria diligenza. Uno degli esempi più tipici è quello delle difformità edilizie.
Riguardo alle situazioni di diritto, gli esempi principali riguardano l’esistenza di ipoteche, pignoramenti o servitù che gravano sull’immobile. Se le informazioni taciute sarebbero state rilevanti per la decisione, si può non pagare la provvigione, anche nel caso in cui non le conoscesse lo stesso agente. L’agente immobiliare è infatti tenuto a indagini specifiche soltanto se previsto dal mandato, ma deve comunque informarsi circa lo stato fisico e giuridico dell’immobile, secondo la “comune diligenza”.
Informazioni errate o imprecise
L’agente immobiliare deve permettere alle parti di valutare l’affare, fornendo loro informazioni verificate e precise. Nel caso in cui fornisca informazioni imprecise, inesatte o errate (spontaneamente oppure dietro la specifica richiesta delle parti) perde il diritto alla provvigione, purché si trattasse di aspetti rilevanti nella conclusione dell’affare.
Servizio non richiesto
In questo caso il principio è molto semplice: se una delle parti ha espresso dissenso ad avvalersi dei servizi dell’agenzia immobiliare ha diritto a non pagare alcun corrispettivo, a cui è invece tenuta la parte che ha conferito il mandato.
Contratto concluso dopo la scadenza del mandato
L’agente immobiliare ha diritto alla provvigione anche quando il contratto si conclude dopo la scadenza del mandato, ma soltanto quando le trattative siano iniziate per tempo. Al contrario, se anche l’incontro tra le parti è avvenuto dopo la scadenza non c’è diritto alla provvigione.
Contratto non riuscito
Di norma l’agente immobiliare ha diritto al compenso per il servizio svolto, purché abbia operato con diligenza e correttezza, a prescindere dall’esito della trattativa. Anche la giurisprudenza riconosce questo diritto dal momento in cui viene firmato il contratto preliminare di vendita o di locazione.
Può però essere precisato nell’incarico che la provvigione sia subordinata al buon fine dell’accordo e in questi casi la provvigione è dovuta soltanto quando e se avviene il rogito notarile.
La giusta causa
Se una delle parti cambia idea sull’affare l’agente immobiliare ha comunque diritto al pagamento, se ha messo le parti in condizioni ottimali e ha agito con correttezza. Ciò però non vale nel caso in cui il cambiamento di idea sia dovuto a una giusta causa per circostanze sopravvenute o appena conosciute. Per esempio, si parla di giusta causa quando il venditore rinuncia all’affare apprendendo che l’acquirente intende pagare in un secondo momento.
Prescrizione della provvigione
Il diritto al compenso dell’agente immobiliare, che inizia a decorrere dalla conclusione dell’affare, ha un tempo di prescrizione di 1 anno. Dunque l’agente immobiliare non può riscuotere la provvigione se è trascorso ormai 1 anno e non ha nel frattempo avanzato richieste di pagamento formali.
Lo stesso accade anche nel caso in cui le parti concludano l’affare dopo 1 anno dalla conclusione del mandato, ma se ciò è avvenuto tramite una frode la prescrizione comincia a decorrere dalla scoperta della stessa da parte dell’agente.
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