Riparazione caldaia: chi paga, inquilino o proprietario?

Riparazione caldaia, chi paga le spese per la casa in affitto, l’inquilino o il proprietario?

Uno dei dubbi più frequenti per chi è in affitto è relativo alla ripartizione delle spese in caso di guasti in casa.

L’inquilino è tenuto ad aver cura della cosa locata e non apportare danni all’immobile. Tuttavia a legge dispone per il proprietario dell’immobile l’obbligo di effettuare le riparazioni che si rendono necessarie per mantenere la cosa locata in condizione da servire all’uso per cui è stata affittata.

A stabilire a carico di chi sono le spese di riparazione in caso di guasto di caldaia o altri impianti essenziali al godimento della casa affittata è lo stesso Codice Civile con tre distinti articoli: 1575, 1576 e 1609.

A questi si aggiunge un’importante sentenza della Corte di Cassazione, intervenuta a definire quali sono gli interventi e le riparazioni che competono all’inquilino e quali invece quelle che devono essere addebitate al proprietario dell’immobile.

Vediamo quindi di seguito chi deve pagare le spese di riparazione della caldaia tra inquilino e proprietario.

Riparazione caldaia: chi paga, inquilino o proprietario?

Per stabilire se paga l’inquilino o il proprietario in casi di guasto alla caldaia bisogna far riferimento a quanto previsto dal Codice Civile all’art. 1576 sul Mantenimento della cosa in buono stato locativo.

L’art. 1576 del Codice Civile stabilisce che:

Il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore. Se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore.

La legge stabilisce dunque che a pagare le riparazioni necessarie all’uso dell’immobile sia il proprietario dell’immobile, salvo che il guasto sia imputabile al cattivo uso da parte dell’inquilino.

Sono a carico del conduttore, invece, le spese di ordinaria manutenzione e tra queste le riparazioni di piccola manutenzione rese necessarie dal normale uso della casa presa in affitto.

La riparazione della caldaia rientra tra le spese di ordinaria manutenzione o si tratta di interventi straordinari in cui paga sempre il proprietario? A cercare di chiarire la questione ci ha pensato la Cassazione con la sentenza n. 19744/2014.

Ecco chi deve pagare le riparazioni in caso di guasto alla caldaia

La Cassazione, con la sentenza n. 19744 del 2014 ha chiarito cosa si intende per manutenzione ordinaria e straordinaria, facendo chiarezza su uno dei temi più dibattuti tra affittuari e proprietari di case date in affitto.

La piccola manutenzione riguarda tutti gli interventi che si rendono necessari dal normale deterioramento dei beni dovuti all’uso. In questi casi le riparazioni sono a carico dell’affittuario e a titolo di esempio si tratta della pulizia della casa, della sostituzione del tubo della doccia logorato dall’uso. Non si tratta, in sintesi, di tutte le riparazioni dovute a vetustità e caso fortuito.

Infatti, la Cassazione ha ribadito con la sentenza in oggetto che la riparazione della caldaia non è mai a carico dell’inquilino in caso di guasti manifestatisi improvvisamente e quindi appunto per caso fortuito o vecchiaia degli impianti.

In caso di guasto alla caldaia, quindi, paga il proprietario in caso di riparazione, sostituzione totale, delle diverse componenti dell’impianto. Il proprietario dovrà in questi casi intervenire tempestivamente, proprio in virtù di quanto previsto dal Codice Civile all’art. 1576.

Tuttavia, le riparazioni e la manutenzione ordinaria della caldaia restano a carico dell’inquilino. Quando? Ecco alcuni chiarimenti.

Quando la manutenzione della caldaia è a carico dell’inquilino

Non tutte le spese di riparazione in caso di caldaia rotta e di manutenzione sono tuttavia a carico del proprietario.

Sono a carico dell’inquilino e non del proprietario di casa le seguenti spese:

• costi della fornitura di energia (gas, luce, acqua ecc..);
• manutenzione periodica e adempimenti relativi al libretto della caldaia;
• controlli e manutenzione ordinaria;
• verifica impianto della caldaia da parte dell’Asl;
• spese di riparazione in caso di guasti dovuti a mancati controlli sulla caldaia;
• spese di accensione nel periodo invernale e di messa a riposo in estate.

Cosa fare se il proprietario non vuole pagare le spese di riparazione della caldaia

Se la spesa di riparazione della caldaia è imputabile al proprietario che, tuttavia, afferma il contrario, cosa fare?

L’inquilino può senza dubbio procedere con l’anticipo della somma da pagare per la riparazione del guasto e potrà in seguito richiedere rimborso al proprietario, anche senza la sua autorizzazione ad effettuare i lavori.

Si tratta infatti di interventi di manutenzione fondamentali per il godimento della cosa locata e pertanto l’inquilino è libero di procedere all’anticipo della spesa necessaria. Tuttavia non è possibile recuperare la spesa sottraendo l’importo dal canone di locazione pattuito.

Cosa bisogna fare quindi se il proprietario di casa si rifiuta di pagare le spese per la riparazione della caldaia? Quando la “regola del buon senso” non trova applicazione, l’unica strada da seguire è la causa al proprietario di casa per il rimborso di quanto speso.