Salva casa, dai micro appartamenti alle tolleranze, le 12 novità

Il via libera alla Camera al decreto Salva casa fa superare alla sanatoria il primo ostacolo, per l’approvazione definitiva si attende l’approvazione in Senato. Il decreto, che dovrebbe permettere la sanatoria degli abusi edilizi minori, porta anche tante novità in altri ambiti.

Le piccole irregolarità formali che spesso si trovano negli immobili italiani, nella maggior parte dei casi bloccano la loro compravendita. Per rilanciare il mercato immobiliare e immettervi nuovamente questi immobili, il decreto Salva casa punta a una piccola sanatoria. Il decreto, però, ha anche altri obiettivi, come ad esempio ridurre il consumo del suolo occupato per le nuove costruzioni edilizie e il recupero degli immobili esistenti. Oltre a questo il disegno di legge vuole favorire il mercato delle locazioni e proprio per questo interviene non solo sul cambio di destinazione d’uso ma anche sui paletti imposti per riconoscere l’abitabilità di un immobile.

Per la realizzazione di questo ambizioso obiettivo nella conversione del decreto Salva casa, sono intervenuti numerosi emendamenti. Vediamo i 12 punti principali e come cambiano vincoli, limiti e paletti per gli immobili da considerare abitabili.

L’Iter del decreto Salva casa

Il primo ostacolo, quello dell’approvazione alla Camera, è stato superato e ora il decreto Salva casa procede nel suo iter burocratico. Il disegno di legge dovrebbe approdare al senato martedì 23 luglio alle ore 11 con la discussione che dovrebbe durare fino al 26 luglio.
Tra le misure principali previste dal decreto ricordiamo:

• la questione della doppia conformità, quando resta e quando viene abolita;
• i vincoli modificati per il cambio della destinazione d’uso;
• le modifiche alle tolleranze costruttive;
• lo stato legittimo dell’immobile;
• cosa cambia per porticati e tende bioclimatiche;
• la proroga ai termini di demolizione;
• l’utilizzo dei fondi provenienti dalle sanzioni;
• sottotetti;
• i micro appartamenti per cui cambiamo i paletti di altezza e superficie;
• situazioni particolari per interventi in difformità parziale;
• misure a favore del Vajont;
• sanatoria per gli immobili soggetti a vincolo prima del 2006.

Nel seguente articolo andremo ad analizzare, punto per punto tutte le novità.

1. Scardinata la doppia conformità

Il principio che al momento vincola la sanatoria di un’opera edilizia è quello della doppia conformità: l’intervento deve rispettare sia la normativa vigente al momento della realizzazione, che quella in vigore al momento della presentazione della domanda di sanatoria.

La doppia conformità, con il Salva casa, resta nel caso di assenza, difformità totale o variazione essenziali rispetto alla Scia o al permesso a costruire, mentre viene abolita per difformità parziale rispetto al permesso a costruire e nei casi in cui la Scia sia assente o non conforme. L’obiettivo, in questo caso, è quello di rendere più semplice e uniforme la sanatoria edilizia estendendo la semplificazione anche agli immobili con vincoli storici, artistici e ambientali, a patto che si tratti di difformità lievi.

2. Cambio destinazione d’uso, le modifiche

Con la novità in arrivo saranno sempre consentiti i cambi di destinazione d’uso, sia con la realizzazione di opere che senza. Solo per piani terra e seminterrati il cambio di destinazione d’uso sarà subordinato alle condizioni specifiche individuate dai singoli piani regionali o comunali.

Saranno i piani regionali e fissare le condizioni che permetteranno il cambio di destinazione d’uso di piani terra o seminterrati. In ogni caso il cambio di destinazione d’uso sarà soggetto a:

• Scia nel caso non siano effettuate opere;
• Cila per opere rientranti nell’edilizia libera o a quelle subordinate a Cila.

3. Tolleranze costruttive, come cambiano?

Per gli interventi edili realizzati entro il 24 maggio 2024 subentrano nuove tolleranze. Gli scostamenti tollerati possono arrivare al:

• 6% per unità immobiliari fino a 60 metri quadrati;
• 5% per unità immobiliari da 60 a 100 metri quadrati;
• 4% per unità immobiliari tra 100 e 300 metri quadrati;
• 3% per unità immobiliari tra 300 e 500 metri quadrati;
• 2% per unità immobiliari sopra i 500 metri quadrati.

4. Stato legittimo, come si determina?

Per determinare lo stato legittimo dell’immobile, secondo il decreto, si deve fare riferimento al titolo abilitativo rilasciato. La difformità sulle parti comuni non va ad influire sullo stato legittimo delle singole unità abitative. Lo scopo è quello di ottenere più in fretta i titoli abilitativi sulle parti comuni e quelle private dei condomini. Le verifiche, poi, saranno effettuate solo sulle parti che realmente sono interessate dai lavori.

5. Porticati e tende in edilizia libera

Con il Salva casa si ampliano gli interventi che rientrano nell’edilizia libera. Le vetrate panoramiche amovibili, le tende a pergola, le tende bioclimatiche e le strutture che difendono dal sole rientrano negli interventi in edilizia libera per i quali non è necessario il permesso a costruire.

6. Termini di demolizione, si prorogano

Attualmente è previsto che, qualora ci siano ordinanze di demolizione di lavori abusivi, l’area verrà acquisita dal Comune a titolo gratuito se entro 90 giorni non si sana l’abuso.

Il decreto Salva casa ammette una proroga a questi termini e consente al Comune di allungare il termine fino a 240 giorni per venire incontro al proprietario dell’immobile che potrebbe trovarsi in condizioni che non gli permettano di intervenire in tempi brevi (ad esempio problemi di salute o situazione economica disagiata).

7. Proventi delle sanzioni ai Comuni

Il gettito derivante dalle sanzioni che arriva ai Comuni dovrà essere destinato alle opere incompiute e a far fronte al crescente bisogno di abitazioni: si dovrà intervenire con questi importi sulla rigenerazione urbano e nell’incremento delle abitazioni a disposizione.

8. Sottotetti, gli interventi consentiti

La parola d’ordine è quella di aumentare l’offerta abitativa ma al tempo stesso limitare il consumo del suolo. Un apposito emendamento prevede per incentivare l’offerta abitativa si possano recuperare i sottotetti anche quando l’intervento di recupero non permetta di rispettare le distanze minime tra gli edifici e dai confini. La condizione per la realizzazione del l’opera è che vengano rispettate, però, le distanze previste all’epoca in cui l’edificio è stato realizzato. Altro vincolo all’utilizzo dei sottotetti è che non siano apportate modifiche alla superficie e all’area del sottotetto e che sia rispettata l’altezza massima dell’edificio stesso.

9. Micro appartamenti, come cambiano le misure

Sempre per aumentare l’offerta abitativa si modificano con il decreto i requisiti minimi di altezza richiesti per l’abitabilità che passano da 2,70 metri a 2,40 metri.

Diminuiscono anche le superfici minime per ritenere un immobile abitabile e per i monolocali passano da 28 mq a 20 mq se l’immobile è abitato da una persona e da 38 mq a 28 mq se l’immobile è abitato da due persone.

In ogni caso le abitazioni dovranno rispettare i requisiti igienici, quelli di ventilazione naturale e quelli che riguardano il numero di finestre e le loro dimensioni.

10. Parziale difformità, cosa cambia?

Per permette la regolarizzazione degli immobili con varianti in corso d’opera per i titoli di intervento rilasciati prima del 1977 si introduce una nuova regola: in caso di parziali difformità non è necessaria la regolarizzazione se non esiste un ordine di demolizione o se, in seguito all’opera, sia stata rilasciata abitabilità e agibilità.

11. Abitabilità e agibilità per ricostruzioni Vajont

Si tratta di un problema che affligge centinaia di cittadini che si trovano alle prese con le ricostruzioni dopo la catastrofe del Vajont del 9 ottobre 1963. In questo caso la novità, per agevolare le ricostruzioni, riguarda tutti gli immobili ricostruiti dopo una catastrofe per i quali il certificato di collaudo servirà anche come certificazione di agibilità e abitabilità dell’immobile.

12. Sanatoria vincolo ante 2006

In ultimo, una novità riguarda anche gli interventi soggetti a vincolo per i quali, prima dell’entrata in vigore del nuovo Codice dei beni culturali del 2006 non avevano bisogno di preventivo accertamento della compatibilità paesaggistica, dopo richiesto. Anche in questo caso è prevista una sanatoria.

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