Non sempre sanare un abuso edilizio risulta la scelta più conveniente, ecco perché è utile sapere se si può vendere l’immobile e a quali condizioni.
Chi ha un immobile sui cui grava un abuso edilizio potrebbe non trovare molto conveniente la sanatoria, quando possibile, e quindi chiedersi se è possibile vendere la casa nonostante l’abuso edilizio. Da un lato, vi sono i costi per la sanatoria (spesso non indifferenti), dall’altro lato il proprietario potrebbe semplicemente non avere interesse nella conservazione dell’immobile e preferire la vendita.
Vendere una casa con un abuso edilizio può essere in effetti un’ottima alternativa per liberarsi del problema e rimettere la situazione nelle mani dell’acquirente. Sarà infatti il nuovo proprietario a doversi occupare della sanatoria per evitare l’ordine di demolizione, il quale altrimenti colpisce per l’appunto proprio il nuovo proprietario, indipendentemente dalla sua volontà.
La legge non vieta la vendita degli immobili abusivi, ma predispone alcune condizioni per tutelare gli acquirenti. La materia, peraltro, è stata più volte approfondita anche dalla Corte di cassazione; perciò, ci sono diversi elementi per capire come procedere nel modo corretto.
Vendita della casa con abuso edilizio, quando è possibile e i casi di nullità
La normativa circa la compravendita degli immobili abusivi si rintraccia nel Testo unico dell’edilizia, il quale stabilisce la nullità della compravendita immobiliare se il venditore non ha indicato nell’atto gli estremi del permesso di costruire o di sanatoria. Potrebbe quindi apparire nulla la vendita di una casa con abuso edilizio, ma in realtà non è proprio così.
La Corte di cassazione ha infatti chiarito che il divieto non riguarda la compravendita degli immobili abusivi, bensì impone al venditore (il cosiddetto alienante) di comunicare gli estremi del permesso o della sanatoria. La conseguenza pratica è che se l’immobile è stato edificato in completa assenza di licenza (quindi non indicabile nell’atto di compravendita) allora un’eventuale vendita è nulla.
Al contrario, se la licenza esiste ma l’immobile è difforme perché presenta alcuni elementi abusivil, allora la compravendita è del tutto valida, purché gli abusi edilizi vengano comunicati all’acquirente. In altre parole, è possibile vendere una casa con abuso edilizio soltanto se:
- Esiste una licenza edilizia per la costruzione, alla quale l’immobile è in parte difforme;
- l’acquirente è a conoscenza dell’abuso e accetta.
La vendita di un immobile con abuso edilizio privo di qualsiasi permesso di costruire o sanatoria è invece giuridicamente nulla, a prescindere dalla volontà dell’acquirente, secondo quanto stabilito dal Testo unico. Informare l’acquirente è quindi fondamentale per procedere alla vendita, non solo per evitargli le conseguenze di un eventuale ordine di demolizione, ma anche per evitare che possa ottenere lo scioglimento del contratto e un risarcimento. Ne consegue che possono essere vendute soltanto le case su cui gravano abusi edilizi sanabili.
Casa con abuso edilizio ricevuta in eredità o donazione
La compravendita immobiliare non è l’unico mezzo di trasferimento per gli immobili, che infatti possono cambiare proprietario anche attraverso la donazione e l’eredità. La normativa circa gli abusi edilizi, tuttavia, cambia per questi due particolari trasferimenti.
Nel dettaglio, per quanto concerne la donazione valgono principi molto simili a quelli vigenti per la compravendita. La donazione è valida se gli abusi edilizi sanabili erano in conoscenza del donatario, il quale in caso contrario ha 10 anni di tempo per impugnare l’atto di donazione.
Nel caso dell’eredità, invece, ai chiamati non resta che rinunciare all’eredità per non farsi carico di immobili con abusi edilizi, oppure provvedere personalmente alla sanatoria, ove possibile. In ogni caso, né il donatario e tanto meno l’erede hanno responsabilità penale per l’abuso edilizio (a meno che non vi abbiano partecipato attivamente), ma sono comunque soggetti all’eventuale ordine di demolizione, che non cade mai in prescrizione.
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