Vendere casa anche se è già stata affittata, si può? Ecco cosa stabilisce la legge, quali sono le tutele per gli inquilini e qual è la procedura da seguire.
Il contratto d’affitto vincola tanto l’inquilino quanto il locatore, anzi quest’ultimo deve rispettare anche alcune limitazioni in più per quanto riguarda la disdetta, essendo il contraente più forte. Può però capitare di voler vendere l’immobile, magari per necessità di liquidità o per scelte imprenditoriali, ma anche semplicemente per un cambiamento nei propri progetti. Ci si chiede quindi se si possa vendere la casa affittata e quali sono i diritti dell’inquilino in questi casi. Ecco cosa stabilisce la legge.
Si può vendere la casa affittata?
La legge consente di vendere la casa affittata, poiché con il contratto di locazione il proprietario si obbliga a garantire all’inquilino il godimento dell’immobile dietro il corrispettivo del canone, ma nulla più. Ovviamente, dando l’immobile in affitto se ne conserva la proprietà, dalla quale deriva anche la possibilità di vendere la casa affittata. Ci sono quindi due alternative:
- Informare l’acquirente del contratto di locazione esistente e comunicare all’inquilino l’intenzione di vendere (per consentirgli di beneficiare dell’eventuale diritto di prelazione e per conoscere le variazioni);
- disdire il contratto d’affitto anticipatamente dando il preavviso di 6 mesi dopo 4 o 3 anni, a seconda che il contratto avesse una formula 4+4 o 3+2, purché non abbia altri immobili oltre a quello in cui abita, altrimenti è necessario attendere la scadenza.
L’inquilino, in ogni caso, non può opporsi alla vendita. L’acquirente d’altro canto potrebbe opporsi alla locazione, ma se non sono trascorsi i termini per disdire il contratto non resta che chiedere una risoluzione consensuale all’inquilino, il quale non è tenuto ad approvarla.
I diritti dell’inquilino
La vendita della casa affittata non ha alcun effetto sul contratto di locazione, salvo le ipotesi di disdetta, la quale si preserva con le medesime condizioni originarie, così come previsto dall’articolo 1599 del Codice civile, secondo cui:
Il contratto di locazione è opponibile al terzo acquirente, se ha data certa anteriore all’alienazione della cosa.
Si fa riferimento ai contratti di locazione regolarmente registrati, a meno che sia l’acquirente ad assumersi obblighi a riguardo contestualmente all’acquisto. Con la vendita è infatti il nuovo proprietario a subentrare nel contratto di locazione, esattamente alle medesime condizioni del precedente e con gli stessi limiti.
Di conseguenza, anche il nuovo proprietario deve sottostare ai limiti contrattuali se vuole recedere dal contratto d’affitto e ha gli stessi obblighi del locatore precedente in merito alla manutenzione straordinaria.
I doveri dell’inquilino
L’inquilino è tenuto a corrispondere il canone d’affitto e le ulteriori spese concordate direttamente al nuovo proprietario, altrimenti sarebbe considerato inadempiente. Prima di ciò, l’inquilino è tenuto a consentire l’accesso in casa al proprietario che intende vendere, chiaramente concordando tempi e modi.
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Il rinnovo del contratto d’affitto
Il nuovo proprietario, subentrato nel contratto di locazione con l’acquisto della casa in affitto, è obbligato a garantire all’inquilino il godimento dell’immobile fino alla scadenza del contratto di affitto, a meno che possa effettuare una disdetta anticipata.
Di pari passo, al termine della locazione il nuovo proprietario potrà scegliere se rinnovarla oppure no, in quest’ultimo caso inviando all’inquilino la comunicazione con preavviso di 6 mesi.
Il diritto di prelazione
L’inquilino può, in alcuni casi, esercitare il diritto di prelazione, ovvero una priorità nel caso in cui volesse acquistare l’immobile. L’affittuario può esercitare questo diritto soltanto se non ha proprietà di altri immobili a uso abitativo e se la vendita è contestuale alla prima scadenza contrattuale.
Il diritto di prelazione è esercitabile soltanto in caso di vendita e non per altri trasferimenti, purché abbia in oggetto la singola casa in affitto (non in quote o porzioni, ma nemmeno in blocco) e sempre che non vi siano altre persone ad avere questo diritto: il coniuge, i parenti entro il 2°grado e i coeredi.
Il conduttore che vuole esercitare il diritto di prelazione deve comunicarlo al proprietario entro 60 giorni dalla comunicazione dell’intenzione di vendita, senza poter cambiare le condizioni imposte dal venditore.
I rischi per l’acquirente
L’acquirente che compra una casa già affittata deve comunque tenere in considerazione che non sarà possibile usare l’immobile a scopo abitativo per diverso tempo, ricordando anche i possibili inadempimenti e le tempistiche di sfratto.
Acquistando l’immobile per scopi commerciali, invece, non si corre questo rischio, ma si è anzi favoriti dalla preesistenza di un contratto d’affitto che assicura per un certo tempo una rendita.
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