Vendita con riserva di proprietà: come funziona, conviene?

La vendita con riserva di proprietà è una forma di vendita in cui il venditore resta proprietario del bene venduto fino a quando il compratore non ha completato il pagamento del prezzo stabilito. In questo modo, il venditore può garantirsi di non perdere il bene venduto e il compratore può avere la possibilità di acquistare un bene che altrimenti non potrebbe permettersi.

Un caso frequente è quando si vuole comprare casa ma la banca non concede il mutuo. Si tratta di una vendita con effetti reali differiti in quanto il compratore entra subito nel godimento del bene ma ne diventa proprietario a tutti gli effetti in un momento successivo, cioè dopo aver pagato l’ultima rata del prezzo.

Questo tipo di compravendita è regolata dall’articolo 1523 del Codice civile ed è nota anche come patto di riservato dominio perché, pur agevolando chi non ha liquidità per far fronte a un finanziamento, offre al tempo stesso garanzie al venditore che detiene la proprietà fino al pagamento dell’ultima rata e si tutela in questo modo dal rischio di eventuali inadempimenti. È pensato per beni mobili ma può essere applicato anche per comprare casa.

L’esigenza di comprare casa spesso si scontra con la difficoltà di ottenere un mutuo soprattutto da parte di chi non ha sufficienti garanzie o una sicurezza di tipo economico per far fronte ai requisiti stringenti delle banche e ai costi del debito sempre più alti per effetto della politica monetaria europea.

La vendita con riserva di proprietà può dunque essere la soluzione ideale per chi vuole comprare casa senza soldi sfruttando un’occasione immobiliare.

Vediamo allora nel dettaglio come funziona la vendita con riserva di proprietà e quando conviene.

Come funziona la vendita con riserva di proprietà

In una vendita con riserva di proprietà, il venditore consegna il bene al compratore, che può utilizzarlo come se fosse già diventato proprietario, ma il venditore mantiene la proprietà del bene fino a quando il compratore non abbia completato il pagamento del prezzo stabilito. Se il compratore non effettua il pagamento, il venditore ha il diritto di riprendere il bene.

La vendita con riserva di proprietà è a tutti gli effetti un contratto che permette al compratore di prendere possesso di un bene che non è in grado di pagare per intero, tramite il pagamento di un corrispettivo che viene pagato con rate pattuite tra le parti contraenti. Con questa formula il compratore dilaziona il pagamento della compravendita, ma con la clausola che la proprietà è del venditore fino al versamento integrale del prezzo pattuito, cioè fino a quando l’acquirente non finisce di pagare le rate.

Questa tipologia di vendita deve essere concordata dalle parti e trascritta se si tratta di beni mobili registrati (veicoli, navi e aeromobili) o immobili (edifici, case e terreni).

Nell’ambito della compravendita si dovranno completare due trascrizioni:

1. la prima che riguarda la riserva di proprietà a favore del venditore;
2. la seconda a favore del compratore e a carico del venditore.

La trascrizione nei registri mobiliari o immobiliari tutela l’opponibilità a terzi della riserva di proprietà. Senza di essa infatti, nel caso di sub-acquisto in buona fede da parte di un terzo vale il principio del «possesso vale titolo».

Nel caso di mancato pagamento di una sola rata, il compratore conserva il beneficio del termine relativamente alle rate successive (articolo 1525) e il contratto non si risolve a meno che la rata non pagata sia superiore a 1/8 del prezzo totale. In quest’ultimo caso il venditore ha diritto alla restituzione del bene e deve rimborsare le rate ricevute, fatta salva la possibilità di ottenere un compenso per l’utilizzo del bene e per il risarcimento del danno.

Quando conviene la vendita con riserva di proprietà

La vendita con riserva di proprietà può essere un’opzione conveniente per entrambe le parti in alcune situazioni.
La vendita con riserva di proprietà permette all’acquirente di comprare un bene o una casa pur non avendo la disponibilità economica per pagare il prezzo intero. In questo modo il compratore evita gli aspetti problematici di mutui e prestiti, tra cui gli interesse da pagare (maggiori rispetto a questa formula), le garanzie richieste dalla banca (come l’iscrizione di ipoteca sulla casa).

Il compratore accetta dunque di ricevere la piena proprietà in un secondo momento, ma al tempo stesso riesce a pagare a rate senza doversi rivolgersi ad una banca.

La vendita con riserva di proprietà conviene anche al venditore dato che consente di riscuotere un canone mensile più elevato rispetto a un tradizionale contratto di locazione.

Vendita con riserva di proprietà: aspetti fiscali

La vendita tra privati con riserva di proprietà di beni è regolata dall’art 67 del Tuir relativo ai redditi diversi. Se la cessione riguarda beni immobili, la vendita è imponibile solo nel caso in cui avvenga entro il quinquennio dall’acquisto da parte del venditore, a meno che la casa sia stata adibita ad abitazione principale.

Le imposte che deve sostenere il compratore all’atto di acquisto sono:

• imposta di registro;
• imposta catastale;
• imposta ipotecaria.

La vendita con riserva di proprietà effettuata da imprese viene rilevata ai fini della determinazione del reddito di impresa e ai fini Iva:

1. alla data di consegna o spedizione per i beni mobili;
2. alla data di stipula del contratto per i beni immobili.

Spetta al venditore con riserva di proprietà di un bene immobile il pagamento dell’Imu e dei tributi locali fino al pagamento dell’ultima rata. La titolarità delle imposte passa al compratore solo dopo il trasferimento definitivo della proprietà.

Vendita con riserva di proprietà: pro e contro

Vediamo ora una sintesi dei vantaggi e degli svantaggi della vendita con riserva di proprietà per il venditore e per il compratore.

Pro e contro per il venditore

Vantaggi

Il venditore con riserva di proprietà rimane proprietario fino al saldo dell’ultima rata, ossia fino al pagamento dell’intero prezzo.
Il venditore non deve preoccuparsi delle spese di manutenzione o del rischio di deperimento del bene, che sono poste a carico del compratore.

Svantaggi

In caso di inadempimento contrattuale da parte del compratore, il venditore deve restituire le rate, salvo richiedere un compenso per il godimento del bene oltre al risarcimento dei danni.
Se a seguito della risoluzione contrattuale, l’immobile non viene restituito, il venditore deve ricorrere all’autorità giudiziaria sebbene la liberazione dell’immobile non è soggetta alle sospensioni o ai rischi della normativa sugli sfratti.
Il venditore non può beneficiare del bonus prima casa per l’acquisto di un nuovo immobile.
Continuano a gravare sul venditore l’Imu e altre imposte locali.

Pro e contro per il compratore

Vantaggi

Il compratore ha l’immediata disponibilità del bene e non deve preoccuparsi del pagamento delle imposte dirette e locali.
Grazie alla trascrizione, l’acquisto del bene è opponibile a terzi.

Svantaggi

Il compratore deve in ogni caso pagare le imposte di registro e l’Iva al momento di stipula del contratto di vendita con riserva di proprietà.
Il rischio di deperimento del bene e le spese di manutenzione sono a carico del compratore.
Il prezzo finale pagato potrebbe essere superiore al valore di mercato a causa degli interessi.

Differenza tra vendita con riserva di proprietà e rent to buy

La vendita con riserva di proprietà si distingue dal rent to buy, o affitto con riscatto, per diversi aspetti.
A partire dal profilo normativo, con la vendita con riserva di proprietà regolata dall’art. 1523 e seguenti del Codice civile e il rent to buy disciplinato dal Dl 133/2014.

Un’altra differenza tra le due formule di vendita risiede nel fatto che il compratore-conduttore nella vendita con riserva di proprietà diventa proprietario con il pagamento dell’ultima rata, mentre nell’ipotesi di rent to buy non è obbligato a comprare.

Nell’ambito della risoluzione del contratto, l’inadempimento del compratore rileva in modo diverso: nella vendita con riserva di proprietà il contratto si risolve nel caso di rate non pagate superiori all’ottava parte del prezzo, mentre nel rent to buy il numero minimo di rate non pagate è stabilito dal contratto e in ogni caso non può essere inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo.

Sono diversi anche gli effetti della risoluzione del contratto. Nel caso di vendita con riserva di proprietà il venditore deve restituire le rate ricevute, salvo il diritto ad un equo compenso per l’uso della cosa ed il risarcimento del danno.
Nel caso di rent to buy, l’inadempimento del venditore determina l’obbligo di restituzione della parte del canone imputata al prezzo con gli interessi legali, le rate pagate a titolo di indennità, se pattuito diversamente.