Non solo il padrone di casa, ma anche gli inquilini sono responsabili per l’affitto senza contratto. Qui tutte le conseguenze giuridiche e fiscali dell’affitto in nero, anche per l’inquilino.
Molti inquilini pensano, erroneamente, che in caso di affitto in nero l’unico a correre dei rischi sia il proprietario di casa. Ma non è così. Chi accetta l’affitto senza contratto regolarmente registrato è complice dell’evasione fiscale esattamente come il padrone dell’immobile.
È vero che l’obbligo di registrare il contratto grava sul proprietario, ma la legge stabilisce anche che l’inquilino o gli inquilini sono responsabili in solido con il locatore dal punto di vista fiscale. Per questo, anche l’inquilino può ricevere la cartella esattoriale che intima al pagamento delle somme omesse. A ciò si aggiunge che, in caso di mancato pagamento, l’inquilino rischia il pignoramento dei beni di sua proprietà.
Si applicano le sanzioni per evasione fiscale anche se il contratto è regolarmente registrato ma riporta una somma inferiore rispetto all’importo pattuito. Anche in questo caso padrone e inquilini rispondono in solido, vale a dire che il Fisco può pretendere le somme evase indifferentemente all’uno o all’altro.
Ricordiamo che l’affitto senza contratto può essere regolarizzato in ogni momento: basta che il padrone dell’immobile provvede al c.d. “ravvedimento operoso”. In questo articolo di approfondimento i rischi di accettare l’affitto in nero senza contratto e come regolarizzare i conti con l’Agenzia delle Entrate.
Cosa rischia l’inquilino senza contratto d’affitto?
L’inquilino che concorda con il locatore l’affitto senza contratto è soggetto a sanzioni di tipo fiscale. Infatti, secondo la legge italiana, l’inquilino risponde solidalmente delle obbligazioni del padrone di casa; vuol dire che può ricevere una cartella esattoriale nella quale si intima il pagamento dell’imposta di registro omessa.
La legge stabilisce che il locatore dell’immobile è tenuto a registrare il contratto di affitto entro 30 giorni dalla sua stipulazione, altrimenti questo si considera “in nero”. Tuttavia, anche se l’obbligo grava sul padrone di casa, gli inquilini sono soggetti alle sanzioni fiscali in quanto complici dell’evasione ai danni dell’Agenzia delle entrate.
Non solo, l’inquilino è responsabile insieme al locatore sia quando non esiste un contratto tra le parti, sia quando il locatore ha provveduto a registrare il contratto di affitto - nei modi e nei termini corretti - ma ha indicato un canone di ammontare inferiore, sempre con l’accordo degli affittuari.
Queste irregolarità possono essere sanate se il padrone di casa scegli di fare il “ravvedimento operoso”: quindi registra il contratto di affitto presso l’Agenzia delle entrate o corregge il canone inferiore dichiarato, dopo il termine di 30 giorni stabilito per legge. Con questo atto, locatore e conduttore possono regolarizzare l’affitto pagando delle sanzioni che sono commisurate al tempo impiegato per il ravvedimento.
In tal modo l’inquilino evita le sanzioni fiscali - che possono essere anche molto salate a causa dell’applicazione degli interessi - ed il padrone scongiura le più onerose sanzioni civili e fiscali alle quali è soggetto.
Tuttavia c’è sempre tempo per regolarizzare la propria posizione nei confronti del Fisco: basta procedere alla registrazione del contratto, anche se tardiva. Questo si chiama «ravvedimento operoso» e permette di avere notevoli sconti sulle sanzioni fiscali conseguenti all’affitto in nero. L’importo da sottrarre varia in base ai giorni di ritardo:
- più di 30 giorni di ritardo: sanzione pari al 6% con l’importo minimo di 20 euro;
- più di 90 giorni di ritardo: sanzione pari al 12% dell’importo;
- oltre un anno di ritardo: sanzione del 15%;
- ritardo compreso tra più di un anno e meno di due anni: sanzione pari al 17,14%;
- oltre 2 anni di ritardo: sanzione pari al 20%,.
Cosa vuol dire che proprietario e inquilini sono “responsabili in solido”?
Come ripetuto più volte in questo articolo, inquilino e padrone di casa sono responsabili in solido per le sanzioni fiscali che conseguono alla mancata registrazione (o registrazione mendace) del contratto di affitto.
Il principio della responsabilità in solido è disciplinato dall’articolo 1292 del Codice Civile, che recita:
“L’obbligazione è in solido quando più debitori sono obbligati tutti per la medesima prestazione, in modo che ciascuno può essere costretto all’adempimento per la totalità e l’adempimento da parte di uno libera gli altri; oppure quando tra più creditori ciascuno ha diritto di chiedere l’adempimento dell’intera obbligazione e l’adempimento conseguito da uno di essi libera il debitore verso tutti i creditori.”
L’applicazione della disciplina civilistica ai contratti di affitto è stata stabilita dal D.P.R. n. 131 del 1986, nel quale viene sancito che, quando l’affitto è senza regolare contratto, l’inquilino rischia di vedersi notificare la cartella esattoriale e, se non paga quanto richiesto, il pignoramento dei beni mobili.
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