Ipoteca: che cos’è e come funziona? La guida

Cos’è l’ipoteca? Quanti tipi di ipoteca esistono?

Dunque, l’ipoteca, come viene definita dall’articolo 2808 del Codice Civile, è un diritto reale di garanzia che conferisce al creditore il potere di espropriare i beni oggetto di garanzia.

L’ipoteca, quindi, viene istituita a garanzia di un debito: non comporta la perdita da parte del debitore della disponibilità e del godimento del bene.

Nel nostro ordinamento esistono diversi tipi di ipoteca: ipoteca giudiziale, ipoteca legale e ipoteca volontaria.

Di seguito vediamo come funziona l’ipoteca e quali sono le differenze tra le diverse tipologie.

Ipoteca: cos’è e come funziona?

Come anticipato più sopra in base alla definizione del codice civile l’ipoteca è un diritto reale di garanzia che attribuisce al creditore il potere di espropriare i beni oggetto della stessa. Questi ultimi possono essere sia beni di proprietà del debitore sia di terzi.

L’ipoteca può quindi essere considerata una causa legittima di prelazione in quanto attribuisce al creditore che ne è beneficiario una sorta di preferenza: quest’ultimo, infatti, sarà preferito agli altri creditori sul prezzo di espropriazione dei beni oggetto di ipoteca.

L’ipoteca, a differenza di quanto si possa pensare, non comporta la perdita della disponibilità e del godimento del bene da parte del debitore.

L’ipoteca è fornita del diritto di sequela, ciò significa che segue il bene anche quando c’è un cambio di proprietario.

Ipoteca: le caratteristiche fondamentali

Dopo aver brevemente visto cosa si intende per ipoteca vediamo di seguito quali sono le caratteristiche che contraddistinguono questo istituto.

Innanzitutto una delle caratteristiche dell’ipoteca è la specialità: l’ipoteca può essere iscritta solo su beni esattamente individuati, e non su una generalità di beni. Altra caratteristica è l’indivisibilità: l’ipoteca infatti si estende su tutto il bene e non può essere frazionata nemmeno se viene alienata una parte dello stesso. Altra caratteristica dell’ipoteca è la determinatezza: il credito che viene garantito tramite ipoteca deve essere determinato nel suo ammontare.

Ipoteca: quali beni possono essere oggetto di garanzia?

I beni che possono essere oggetto di ipoteca vengono elencati all’articolo 2810 del codice civile e sono i seguenti:

• i beni immobili che sono in commercio e le loro pertinenze;

• l’usufrutto sui beni immobili che sono in commercio e le loro pertinenze;

• il diritto di superficie;

• il diritto del enfiteuta e quello del concedente sul fondo enfiteutico;

• le rendite dello Stato;

• i beni mobili registrati.

Solitamente i beni oggetto di ipoteca sono tuttavia i beni immobili.

Tipologie di ipoteca: ipoteca giudiziale, ipoteca legale e ipoteca volontaria

L’ipoteca può avere diverse fonti e, in base alla fonte, può distinguersi in ipoteca giudiziale, ipoteca legale o ipoteca volontaria.

Vediamo di seguito le differenze tra queste diverse tipologie di ipoteca.

Ipoteca giudiziale: l’ipoteca giudiziale viene disciplinata dall’articolo 2818 del codice civile. Essa trova la sua fonte nella sentenza di condanna al pagamento di una somma di denaro o per l’adempimento di altra obbligazione oppure in una sentenza di condanna generica di risarcimento del danno da liquidarsi successivamente. L’ipoteca giudiziale trova la sua fonte anche negli altri titoli esecutivi ai quali la legge riconosce tale effetto tra i quali i lodi arbitrali esecutivi e le sentenze straniere rese esecutive in Italia.

Ipoteca legale: l’ipoteca legale trova invece la sua fonte nella legge. L’articolo 2817 del codice civile riporta i casi tassativi in cui è possibile dare vita a un’ipoteca legale e sono:

• l’alienante in caso di vendita di immobile ha ipoteca sul bene alienato per l’adempimento degli obblighi che derivano dall’atto di alienazione;

• i coeredi, soci e altri condividenti hanno ipoteca a garanzia del pagamento dei conguagli di beni immobili assegnati ad altri condividenti;

• lo Stato sopra i beni dell’imputato o del civilmente responsabile per il pagamento delle spese processuali.

Ipoteca volontaria: infine l’ipoteca volontaria trova la sua fonte nella volontà di una o entrambe le parti, e solitamente viene redatta per contratto redatto per atto pubblico. Può sorgere anche per atto unilaterale, ma non per testamento.