Abuso edilizio e difformità urbanistiche: le differenze

Sono molti gli aspetti che possono creare problemi in una compravendita; uno di questi è sicuramente la conformità urbanistica e edilizia. In questi ultimi anni sentiamo parlare molto di questi temi proprio perché, per contrastare l’abusivismo edilizio, la Legge vigente prevede che, pena la nullità dell’atto, non è possibile vendere o acquistare immobili che non siano conformi dal punto di vista edilizio.

Questo significa che per essere venduto o acquistato, un immobile deve essere dotato di conformità urbanistica e catastale, cioè deve esserci corrispondenza dei dati sia al Comune, sia all’Agenzia delle Territorio, ex catasto.

Le responsabilità della conformità edilizia e urbanistica in caso di rogito non sono del notaio ma del venditore.
In presenza di difformità tra la documentazione depositata in Comune e le attuali condizioni dell’immobile, infatti, spetta al venditore l’obbligo di sanare – ove possibile – gli eventuali abusi edilizi, aprendo un’apposita pratica di sanatoria (Cassazione n. 11628 del 26 marzo 2012).

Per verificare se un immobile è dotato della conformità urbanistica bisogna confrontare lo stato di fatto con il progetto depositato negli archivi comunali. L’edificio potrebbe essere stato modificato o realizzato in maniera difforme al progetto presentato al comune. In questo caso non è possibile rilasciare la conformità urbanistica.

Attraverso il certificato di conformità urbanistica si stabilisce che non vi sono abusi edilizi e/o variazioni rispetto al progetto originario, dunque che l’edificazione e le eventuali successive modifiche (ampliamenti, restauri, ecc.) siano avvenute in conformità a quanto previsto dalla legge.

Nei casi più complessi, dove le opere abusive hanno previsto la realizzazione di aumenti di volume e/o superficie, l’iter da seguire prevede la verifica preliminare della possibilità di sanare l’abuso e la successiva presentazione della sanatoria onerosa.

In questa guida chiariremo tutti gli aspetti che riguardano le conformità urbanistiche edilizie, le differenze con la conformità catastale, le verifiche e le soluzioni agli abusi.

Abuso edilizio e difformità

Prima di entrare nel dettaglio di questa guida dobbiamo fare chiarezza sul concetto di abuso edilizio e difformità. Non c’è nessuna differenza sostanziale tra i due, l’illecito viene tecnicamente definito difformità. Parola che in un ambito più popolare viene usata come “abuso”.

Ciò premesso, possiamo definire l’abuso edilizio come un reato, un illecito che si concretizza nella violazione delle norme urbanistiche nel momento in cui viene realizzata ad esempio un’opera in assenza di autorizzazione amministrativa, o in mancanza di dichiarazione dell’inizio di attività o in caso di suolo non edificabile.

Si tratta di un intervento edilizio eseguito in assenza del titolo richiesto, in totale difformità o con variazioni essenziali ed è punito sia penalmente che con sanzione amministrativa. La sanzione penale, prevede un’ammenda o l’arresto per il soggetto che ha commesso il reato, mentre quella amministrativa concerne il ripristino dello stato anteriore all’abuso.

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In merito all’argomento da noi trattato, vedremo come alcune difformità urbanistiche non permettono il rilascio della conformità. Esse sono innumerevoli e ogni fattispecie merita una valutazione e una risoluzione specifica.
Non tutte le difformità infatti si possono sanare, quindi bisogna prestare la massima attenzione prima di un acquisto immobiliare.

Conformità urbanistica e edilizia di un immobile: i titoli abilitativi

In linea di principio, per verificare la regolarità urbanistica e edilizia di un immobile, si fa riferimento all’ultimo titolo abilitativo che dovrebbe verificare tutti i titoli abilitativi nel tempo ottenuti dalla costruzione fino al momento della verifica.

La conformità urbanistica, detta anche regolarità edilizia, è la corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile in cui si trova e il titolo abilitativo (progetto approvato dal Comune e depositato presso l’ufficio tecnico) con cui è stato realizzato o modificato lo stesso.

Ogni immobile, per essere realizzato, deve essere autorizzato da un procedimento dell’amministrazione comunale chiamato titolo abilitativo. La normativa di riferimento è il Tue (Testo Unico dell’Edilizia - dpr 380/01).

Negli anni, si sono susseguiti diversi titoli abilitativi, in particolare:

• la licenza edilizia per gli edifici costruiti prima del 1977;
• la Concessione edilizia per gli edifici costruiti tra il 1977 ed il 2003;
• il Permesso di costruire per edifici costruiti dopo il 2003.

Oltre ai titoli sopra menzionati, anche i condoni edilizi concorrono a rendere un immobile regolare dal punto di vista edilizio, e, nell’eventualità, anche la Concessione in sanatoria, se l’edificio è stato realizzato in maniera difforme o senza titolo abilitativo ed è stata accettata la richiesta di condono.

Inoltre, per opere minori, si sono susseguite Dia, Scia, Cila e Cil.

Prima di una compravendita, prima di chiedere un mutuo o prima di effettuare interventi edili, come una ristrutturazione, è importante dunque verificare che l’immobile oggetto di attenzione (appartamento, villa, negozio o qualsiasi altro manufatto) sia dotato della conformità urbanistica ovvero si deve confrontare lo stato di fatto con il progetto depositato negli archivi comunali.

La corrispondenza tra il progetto depositato al comune da un tecnico abilitato e lo stato di fatto dimostra la regolarità urbanistica, detta anche regolarità edilizia.

Questa si attesta tramite un documento: il certificato di conformità urbanistica, che certificherà la corrispondenza tra lo stato di fatto e il titolo edilizio con cui il Comune ha autorizzato la costruzione e/o le successive ristrutturazioni e ampliamenti di un immobile.

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Le difformità urbanistiche

Nella pratica le difformità che non permettono il rilascio della conformità sono molte e ognuna merita una valutazione ad hoc e una risoluzione specifica.

Riportiamo di seguito un elenco riassuntivo di alcune difformità che non permettono il rilascio della conformità:

• Edificio abusivo: quando non esiste alcun titolo abilitativo e si concretizza un abuso totale.
  In questo caso l’immobile è stato realizzato senza nessun provvedimento amministrativo, senza nessuna autorizzazione prevista Testo Unico dell’Edilizia dpr 380/01.
  Con un nuovo condono edilizio o un Permesso di Costruire in Sanatoria si potrebbe sanare la situazione; ma non sempre sarà possibile. Per verificarlo occorre visionare il Piano Regolatore Generale, nei grandi centri sostituito dal Piano strutturale e dal Regolamento urbanistico. Altrimenti, bisognerà demolire il manufatto.
• Modifiche esterne e aumento di volumetria: si tratta di abusi sostanziali, difformità che determinano una sostanziale differenza qualitativa e quantitativa con il progetto autorizzato.
  Le variazioni sostanziali sono: il cambiamento di destinazione d’uso, l’aumento della cubatura o della superficie, modifiche sostanziali di parametri urbanistico-edilizi del progetto e la violazione della normativa edilizia antisismica.
  Si avranno, ad esempio, con la chiusura del balcone con una veranda, apertura di una finestra o porta, cambio di destinazione d’uso, fusione o frazionamento di unità immobiliari.
  In questa situazione è possibile sanare con una Dia o Permesso di Costruire in Sanatoria.
• Piccole modifiche all’interno, o abusi minori: in questo caso è possibile sanare la situazione con una Cil per lavori già eseguiti (se i lavori sono stati effettuati dopo il 26 maggio 2010) o con una Dia in Sanatoria.
  Facciamo qui l’esempio dello spostamento o demolizione di tramezzi, realizzazione di nuovi bagni, apertura o chiusura porta, realizzazione soppalchi.

Conformità urbanistica e catastale: le differenze

La regolarità catastale e quella edilizia vengono spesso confuse, eppure tra loro vanno nettamente distinte.
Infatti, può capitare che un edificio risulti conforme rispetto alla planimetria depositata in Catasto, ma non con le informazioni presenti in Comune; in altre parole, paradossalmente, un immobile, seppure abusivo, può essere accatastato.

Quindi se vogliamo distinguere bene le due fattispecie dovremo fare attenzione alle differenze:

• la regolarità Catastale è la corrispondenza tra lo stato di fatto e i dati catastali. Il catasto (Agenzia del Territorio) è un ufficio statale che ha una funzione prettamente fiscale;
• la regolarità Urbanistica è la corrispondenza tra lo stato di fatto e il titolo abilitativo con cui il comune (ente competente in materia edilizia) ha autorizzato la realizzazione dell’immobile. Senza dubbio, questa è la regolarità più importante che va verificata in sede di rogito o prima di interventi di “ristrutturazione”.

Attenzione:
Il catasto (Agenzia del Territorio) è un ufficio statale che ha una funzione prettamente fiscale. Non è probatorio e non dimostra nulla rispetto alla regolarità edilizia dell’immobile.
Ciò che permette di verificare la presenza o meno di un abuso edilizio non è mai il catasto ma solo il titolo abilitativo al comune.

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Il rogito per la compravendita di un immobile deve essere dotato della conformità catastale (obbligatorio dal Luglio 2010), mentre per quanto riguarda la conformità urbanistica gli obblighi sono davvero complessi.

Per verificare se un immobile è dotato della conformità urbanistica il tecnico incaricato dalla proprietà dell’immobile confronterà lo stato di fatto dei luoghi con il progetto depositato negli archivi comunali attraverso una richiesta di accesso agli atti (modulistica reperibile sul sito istituzionale del Comune), l’ufficio tecnico comunale avrà 30 giorni di tempo per reperire la pratica e per fissare un appuntamento necessario a visionare gli atti richiesti.

In esito a quanto sopra il professionista incaricato dal proprietario dell’immobile avrà gli elementi utili per procedere alla certificazione di conformità urbanistica dell’immobile.

Principio della doppia conformità e sanatoria

Nel nostro ordinamento esiste una sola casistica ordinaria per regolarizzare gli abusi edilizi, sottoposta a precisa condizione: la doppia conformità.

Grazie alla doppia conformità è possibile sanare un manufatto realizzato senza titolo ma che costringe alla demolizione nel caso il manufatto sia conforme alla normativa attuale, ma non a quella in cui è stato realizzato l’intervento edilizio.

Al fine di evitare fenomeni corruttivi delle amministrazioni locali che potrebbero aggiornare e modificare i relativi Prg alla luce di interessi di parte, si è preferito operare con un doppio sistema di controllo che mantenesse vivi gli interessi di momenti storici differenti.

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Schematicamente, l’accertamento di conformità prevede che, per sanare la posizione di un intervento realizzato in assenza di titolo abilitativo, questo debba risultare contemporaneamente conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia:

• vigente al momento di realizzazione dell’abuso;
• vigente al momento di presentazione dell’istanza di accertamento.

La doppia conformità, dunque, si riferisce alla doppia verifica di rispetto delle norme urbanistiche nei due momenti differenti. In mancanza di una sola delle due conformità non è possibile ottenere il titolo abilitativo in sanatoria.

Il principio della doppia conformità è sancito dall’art. 36 del Testo unico dell’edilizia (dpr 6 giugno 2001 n. 380) e così recita:

“In caso di interventi realizzati in assenza di permesso di costruire, o in difformità da esso, ovvero in assenza di segnalazione certificata di inizio attività (…), o in difformità da essa, fino alla scadenza dei termini (…), e comunque fino all’irrogazione delle sanzioni amministrative, il responsabile dell’abuso, o l’attuale proprietario dell’immobile, possono ottenere il permesso in sanatoria se l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda”.

Il principio della doppia conformità non è derogabile ed è stato pensato dal nostro legislatore proprio per evitare possibili richieste di sanatorie in tempi successivi che riguardano opere che al momento della costruzione non avrebbero ottenuto la conformità urbanistica.