Accertamento catastale, cos'è e cosa fare se si riceve

Cos’è un accertamento catastale e chi rischia di riceverlo? Cosa si deve fare se si riceve un tale accertamento da parte dell’Agenzia delle Entrate?

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L’accertamento catastale è finalizzato ad accertare su terreni e fabbricati l’esistenza, l’ubicazione, la qualificazione, la consistenza e la rendita catastale. Si tratta, quindi, di una verifica dei dati che il Catasto ha sull’immobile per constatare se lo stato di fatto corrisponde alla planimetria dell’immobile (o del terreno).

Quando si rischia di ricevere un accertamento catastale? Solitamente l’attività amministrativa ha luogo quando l’immobile è oggetto di revisione del classamento catastale. Vediamo, quindi, quando l’accertamento può essere ricevuto, cosa si rischia e cosa si deve fare al riguardo.

Quando si esegue un accertamento catastale?

Solitamente questa tipologia di accertamento viene eseguita in caso di una variazione del classamento dell’immobile. Il classamento catastale altro non è che l’attribuzione di una classe catastale a un immobile: si tratta di un parametro che fa variare la rendita catastale entro la stessa categoria.

L’assegnazione di una classe catastale non è per sempre, ogni immobile può subire una variazione nel corso del tempo che porta a un riclassamento. I riclassamenti avvengono su richiesta dell’Agenzia delle Entrate o dei Comuni.
Potrebbe trattarsi, ad esempio, di una richiesta che avviene a seguito della riqualificazione urbana dell’area in cui si trova l’immobile (un aumento delle strade, delle infrastrutture o dei servizi, ad esempio), che rendono il valore dell’immobile più alto richiedendo una nuova determinazione della rendita catastale sulla quale calcolare imposte e tasse.

Avviso di accertamento catastale, cos’è?

L’avviso di accertamento catastale è una comunicazione che l’Agenzia delle Entrate invia al proprietario dell’immobile per la rideterminazione della classe dell’immobile che, porterà all’attribuzione di una rendita catastale nuova.

Questo accade perché sempre più si rende necessario che i valori catastali degli immobili riflettano i reali valori di mercato, e questo comporta l’invio frequente di avvisi di accertamento catastale.

Avviso di accertamento catastale, quando è valido?

Per essere valido un avviso di accertamento catastale deve essere sempre debitamente motivato, altrimenti è nullo. L’avviso, infatti, anche da quanto stabilito dalla Corte di Cassazione con l’ordinanza 9629 del 2012, è considerato inammissibile per difetto di comunicazione.

Cosa deve controllare il contribuente quando riceve un avviso di accertamento catastale per capire se è valido o no? Quello che bisogna tenere presente è che l’Agenzia delle Entrate deve specificare le motivazioni che portano alla rideterminazione della rendita catastale e la motivazione deve contenere anche:

classe;
consistenza;
categoria catastale.

L’avviso di accertamento, quindi, non può limitarsi solo a notificare la variazione visto che il proprietario dell’immobile deve essere messo nella condizione di poter presentare un eventuale ricorso.

Accertamento catastale sbagliato, cosa fare?

Cosa bisogna fare se si dovesse ricevere un avviso di accertamento catastale sbagliato? In caso di irregolarità nell’avviso il contribuente può procedere in due modi:

può presentare un’istanza in autotutela per chiedere il riesame dell’atto;
può presentare ricorso.

Adeguamento rendite, in che consiste

Il Testo Unico dell’edilizia prevede che entro 30 giorni dal termine dei lavori di ristrutturazione deve essere depositata al Comune la richiesta di variazione catastale. Da considerare che non sempre le ristrutturazioni portano a una variazione delle rendite catastali o della classe dell’immobile.

La variazione di classe (e di rendite) si verifica quando con i lavori edili:

c’è un aumento dei vani dell’immobile;
c’è un aumento della volumetria dell’immobile;
è incrementato del 15% il valore dell’immobile;

In questi casi l’aggiornamento della rendita catastale è obbligatorio. Con il superbonus, siccome gli interventi sono più corposi, c’è quasi sempre l’aumento del valore dell’immobile, soprattutto con la realizzazione di cappotti termici. Da considerare che con il superbonus è richiesto il miglioramento di due classi energetiche e la cosa può essere anche abbastanza costosa. Se i costi dei lavori superano il 15% del valore dell’immobile è necessario un nuovo classamento.

Il contribuente deve preoccuparsi, però d quando il valore della rendita catastale è determinata dall’Agenzia delle Entrate.

Cosa succede con l’avviso di accertamento?

Per il contribuente che non ha provveduto alla richiesta di attribuzione della nuova rendita catastale, l’Agenzia delle Entrate procede con la notifica di un avviso di accertamento con il quale l’amministrazione tributaria procede all’attribuzione della rendita catastale in automatico rendendo nota la cosa al contribuente.

Cosa può fare il contribuente che riceve l’avviso di accertamento? Ovviamente contro l’avviso dell’Agenzia delle Entrate il contribuente può tutelarsi in due modi:

se le informazioni riportate nell’avviso non sono esatte il contribuente può correggere i dati inesatti online accedendo con Spid, Cie o Cns al servizio “Correzione dati catastali online”;
provvedendo a un ricordo in autotutela nel caso di atto infondato (se si procede in autotutela bisogna tenere presente che la domanda non sospende i termine di prescrizione per presentare il ricorso);
ricorrere alla Corte Giudiziaria tributaria entro 60 giorni dalla notifica.

Nonostante, quindi, il ricevimento dell’avviso di accertamento il contribuente può tutelarsi anche se l’ultima strada, quella del ricorso alla Corte Giudiziaria va percorsa solo nel caso che l’aumento della rendita sia esagerata e non la prima casa (visto che in questo caso non comporta aggravio dell’imposta), poichè si tratta di percorso molto oneroso.