Acquisto casa all’asta con abuso edilizio: cosa conviene fare?

Il rapporto semestrale 2022 sulle aste immobiliari del Centro Studi Sogeea fa emergere il quadro di difficoltà che vive un gran numero di famiglie e imprenditori italiani. Infatti, ciò è dimostrato dal dato relativo al numero delle case all’asta in Italia, con vendite forzate, aumentato del 20,2% in sei mesi e del 59,5% in un anno e mezzo e, del resto, come confermato dalle procedure in corso oggi: 13.764, a fronte delle 11.444 rilevate a luglio 2021.

Questi dati contribuiscono a fornire un termometro della crisi pandemica che ha investito l’Italia e il mondo intero. Quindi, se c’è un settore che la pandemia ha fatto proliferare è quello delle aste immobiliari, che non coinvolge solo le abitazioni, ma anche strutture turistiche e perfino gli ospedali.
Ora, cosa accade se si vuole acquistare un immobile all’asta su cui grava un abuso edilizio?

Gli abusi edilizi, sia quelli sanabili che quelli non sanabili, potrebbero essere un problema ed è per questo che è fondamentale riconoscerli, soprattutto se si decide di effettuare dei lavori di ristrutturazione.

A causa delle molteplici varietà di regole che adottano le Regioni e i Comuni è necessario l’ausilio di un tecnico per stabilire se ci siano abusi edilizi e se è possibile regolarizzarli in base alla possibilità di sanarli o no.

Ma vediamo insieme come muoversi per sanare le difformità, i vizi o eventuali abusi edilizi di un immobile acquistato all’asta.

La procedura di sanatoria degli immobili all’asta

L’unica cosa che può fare chi compra casa all’asta con abusi edilizi è attivare una procedura di sanatoria, definita anche, erroneamente, “domanda di condono immobili all’asta", in base a quanto previsto dall’articolo 40, ultimo comma, della legge 47/85. Nello specifico:

• si può sanare l’immobile trasferito con procedura esecutiva immobiliare, entro 120 giorni dall’atto di trasferimento dell’immobile della domanda di concessione in sanatoria;
• è possibile sanare l’immobile nel caso in cui il credito che ha generato l’asta sia anteriore all’entrata in vigore della legge sul condono 47/85;
• la possibilità di sostituire la sanzione demolitoria con quella pecuniaria dev’essere valutata nella fase esecutiva del procedimento, successiva e autonoma rispetto all’ordine di demolizione (a tale guisa la sentenza del Consiglio di Stato, Sez. IV, 31 agosto 2018 n. 5128).

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Decorrenza dei termini per la richiesta di sanatoria

Entro 120 giorni dalla emissione del decreto di trasferimento l’aggiudicatario che si sia aggiudicato un immobile con abuso edilizio deve depositare la domanda di concessione in sanatoria, in base alle norme dettate dal dl 23 aprile 1985, n. 16 che ha lasciato invariato tale termine.

In particolare, l’art. 40, comma 6, della legge n. 47/1985 prevede che, nel caso di immobile che sia oggetto di trasferimento derivante da procedure esecutive, la domanda può essere presentata entro 120 giorni dall’atto di trasferimento dell’immobile.

Tale norma ha tuttavia generato difficoltà nella sua interpretazione, soprattutto nella parte che prevede che il termine per la presentazione della domanda di sanatoria decorra «dall’atto di trasferimento». Si ricorda, infatti, che il decreto di trasferimento deve essere anche registrato, pertanto non è chiaro se i centoventi giorni entro cui richiedere la sanatoria decorrono dalla data di pubblicazione del decreto di trasferimento, o dalla sua registrazione.

Tuttavia, l’attività di pubblicazione del decreto di trasferimento non è sempre ritenuta idonea ai fini di decorso del termine per la presentazione della domanda di sanatoria. È infatti necessario che il provvedimento sia stato recepito dall’interessato, mediante notifica del provvedimento stesso, o altra attività che assicuri comunque la piena conoscenza del provvedimento.

Pertanto, più correttamente, dovrebbe ritenersi che i centoventi giorni entro cui richiedere la sanatoria urbanistica decorrono dalla data della piena conoscenza del decreto di trasferimento da parte dell’aggiudicatario definitivo che coincide con la notifica del decreto stesso, ovvero con la sua comunicazione attraverso altra attività equipollente (ad esempio Pec, raccomandata Ar).

Come sanare gli immobili venduti all’asta

È obbligatorio sanare abusi edilizi di un immobile acquistato con asta giudiziaria? In realtà dipende. Se l’abuso non risulta sanabile, l’aggiudicatario ha l’obbligo di ripristinare lo stato dei luoghi e il costo necessario per effettuare tale attività viene decurtato dal prezzo di stima.

Se al contrario l’immobile si trova nelle condizioni necessarie per il rilascio del permesso di costruire in sanatoria, l’aggiudicatario deve procedere alla presentazione della relativa domanda.

L’aggiudicatario è obbligato a presentare la richiesta di sanatoria nei seguenti casi:

• per gli immobili costruiti senza licenza edilizia;
• per gli immobili costruiti in difformità della stessa;
• in presenza di autorizzazione annullata, decaduta, divenuta inefficace, ovvero per la quale sia pendente un procedimento di annullamento o di declaratoria di decadenza in sede giudiziaria o amministrativa in presenza di aree sottoposte a vincolo. In questo caso la concessione può essere rilasciata solo con l’autorizzazione delle Amministrazioni preposte alla tutela del vincolo stesso.

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Quali abusi sono sanabili

L’aggiudicatario deve presentare la richiesta di sanatoria nei seguenti casi:

• per gli immobili costruiti senza licenza edilizia, qualora l’opera da sanare sia conforme agli strumenti urbanistici in vigore sia al tempo di commissione dell’abuso che al momento della presentazione della domanda;
• per gli immobili costruiti in difformità della stessa, qualora vi sia conformità agli strumenti urbanistici;
• qualora le ragioni del credito siano precedenti all’entrata in vigore della ultima legge sul condono edilizio (2003, ma occorre verificare che la regione l’abbia recepito);
• qualora sia esplicitamente previsto, per le difformità di lieve entità, presentare permesso in sanatoria;
• qualora la demolizione della parte abusiva possa compromettere in maniera stabile e definitiva la staticità e/o l’agibilità della parte regolarmente assentita;

• in presenza di richieste di condono illo tempore inoltrate in conformità alle disposizioni vigenti, ma per le quali l’amministrazione non si sia mai espressa (pur essendo stata versata l’oblazione, in tal caso occorre far dichiarare il silenzio assenso), o per le quali non sia mai stata versata l’oblazione (in tal caso si deve versare l’oblazione, con interessi e sanzioni, e la domanda retroagisce alla data di presentazione, sempre che lo strumento urbanistico vigente lo consenta);
• in presenza di autorizzazione annullata, decaduta, diventata inefficace, ovvero per la quale sia pendente un procedimento di annullamento o di declaratoria di decadenza in sede giudiziaria o amministrativa in presenza di aree sottoposte a vincolo. In tal caso la concessione può essere rilasciata solo con il parere favorevole da parte delle Amministrazioni preposte alla tutela del vincolo stesso.

Abuso edilizio non segnalato in perizia

L’immobile non sanabile può essere oggetto di vendita all’asta esclusivamente se la presenza degli abusi edilizi è segnalata nell’ordinanza o nell’avviso di vendita.

Infatti, in caso di mancata segnalazione di tali informazioni si sarebbe in presenza di una vendita per la quale non opera l’esclusione della garanzia per i vizi della cosa ex art. 2922, comma 2, c.c..

In questo caso potranno essere applicate le regole proprie della nullità dell’atto e l’aggiudicatario potrà agire ai sensi dell’art. 1489 c.c. (cosa gravata da oneri o da diritti di godimento di terzi).

Mutuo su immobile con abuso edilizio

Occorre sapere che, a differenza di quanto accade sul libero mercato, se si è interessati a un immobile all’asta su cui gravano degli abusi edilizi si può ugualmente chiedere un mutuo in banca. Ciò perché, per legge, l’esistenza di abusi sanabili e insanabili non implica di per sé il rifiuto dell’istituto bancario.

Tuttavia, una volta aggiudicato l’immobile, dovremo sanare gli abusi entro i termini indicati.

Per richiedere il mutuo, oltre ai documenti convenzionalmente richiesti, dovremo mostrare la perizia del tribunale nella quale sono indicati gli abusi edilizi e la loro tipologia.

Nella maggior parte dei casi si tratta di irregolarità sanabili con il pagamento di una sanzione amministrativa (il cui importo cambia da Comune a Comune). In altri casi potrebbe essere necessario “il ripristino dei luoghi”, ovvero la demolizione degli interventi abusivi.

La decisione circa la concessione del mutuo dipende sempre dalla valutazione effettuata dalla banca, che tiene conto del valore dell’immobile, della somma richiesta e dell’entità degli abusi. Generalmente la presenza di abusi – anche non sanabili – non è di per sé un impedimento alla concessione del mutuo.

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