Acquisto di una casa in costruzione, ecco cosa cambia rispetto agli immobili finiti, quali rischi si possono correre e quali sono le tutele previste dalla legge per salvaguardare gli acquirenti.
Comprare una casa in costruzione può essere molto allettante, soprattutto per la possibilità di personalizzarla quasi completamente adattandola alle proprie necessità e non il contrario. Allo stesso tempo, l’acquisto di un immobile in costruzione può nascondere diverse insidie, ecco perché è importante conoscere le tutele previste dalla legge per i vari rischi collegati alla compravendita.
Cosa cambia quando si acquista una casa in costruzione
Acquistare una casa ancora in fase di costruzione ha diversi pro e contro, diversi rispetto all’acquisto di un immobile pronto e finito. Fra i vantaggi principali c’è sicuramente la maggiore libertà di personalizzazione da parte dell’acquirente, che può intervenire per adattare gli interventi alle proprie preferenze ed esigenze.
Di pari passo, acquistando una casa in costruzione si evita di dover far eseguire la ristrutturazione, ad esempio per l’adeguamento dell’immobile alla normativa vigente. Il risparmio di tempo e denaro, tuttavia, dipende dal proseguimento dei lavori. È anche vero che comunque evitare la ristrutturazione, predisponendo il tutto in fase di costruzione risulta molto più pratico. Con l’acquisto di una casa in costruzione, poi, l’acquirente è tutelato da eventuali vizi di costruzione, in quanto può addebitarne direttamente i costi all’impresa che si è occupata dei lavori.
Rischi dell’acquisto di una casa in costruzione e tutele previste dalla legge
Così come acquistare una casa ancora in costruzione presenta dei vantaggi, ci sono anche indiscutibili rischi per gli acquirenti. In particolare, c’è il problema dell’anticipo da versare al costruttore che è messo in pericolo da un eventuale fallimento della ditta edile. Allo stesso modo, il costo medio di un’abitazione in costruzione è più alto rispetto a un immobile finito a parità di prezzo al metro quadro.
Il fatto che i lavori siano ancora in corso, poi, può pregiudicare dei ritardi nella consegna o non soddisfare le aspettative degli acquirenti. Rispetto al passato, tuttavia, gli acquirenti possono beneficiare delle tutele previste dalla legge per questo genere di compravendita. Nel dettaglio, si fa riferimento al decreto legislativo 122 del 2005, grazie al quale gli acquirenti possono recuperare l’anticipo versato alle ditte edili poi fallite.
Sono previsti infatti una serie di obblighi a carico del costruttore per proteggere gli acquirenti dai vari rischi possibili. Nel dettaglio, le imprese edili devono:
- Rimettere all’acquirente la fideiussione, così da prestare garanzia per tutti gli importi incassati fino al trasferimento della proprietà;
- consegnare all’acquirente anche la polizza assicurativa di durata decennale, per assicurare il risarcimento di eventuali danni (materiali e diretti) causati da difetti di costruzione;
- incaricare un notaio della redazione del contratto preliminare, così che venga verificata la fideiussione e la cancellazione dell’ipoteca, laddove presente.
La garanzia fideiussoria e la polizza assicurativa
Gli strumenti principali posti a garanzia degli acquirenti di immobili in costruzione sono quindi la garanzia fideiussoria e la polizza assicurativa, che riguardano in modo specifico questa compravendita immobiliare. Nel dettaglio, la garanzia fideiussoria può essere esercitata dall’acquirente per ottenere il rimborso degli anticipi versati all’impresa di costruzione fallita. La fideiussione si basa infatti su intermediari finanziari e istituti di credito, obbligati in solido a restituire il denaro in caso di inadempienza del costruttore.
Il costruttore non può negare questa garanzia perché un simile contratto sarebbe nullo e l’acquirente potrebbe farne valere la nullità in ogni momento. Oltretutto, gli acquirenti, in caso di fallimento del costruttore, possono far valere la garanzia di fideiussione anche prima che il curatore scelga se sciogliere o dar esecuzione al contratto.
La polizza assicurativa è un’ulteriore forma di tutela per gli acquirenti, disciplinata dall’articolo 1669 del Codice civile. In particolare, il costruttore è obbligato a stipulare una polizza assicurativa sull’immobile per garantire il risarcimento di danni causati da difetti di costruzione, purché l’acquirente li denunci entro 1 anno dalla scoperta. Bisogna poi sapere che l’acquirente può esercitare il diritto di prelazione nel caso in cui la casa, adibita ad abitazione principale, finisse all’asta, ponendosi come un acquirente privilegiato.
Acquisto di una casa in costruzione, il rogito notarile
Il compito del notaio è ancora più fondamentale quando l’immobile oggetto della compravendita è ancora in fase di costruzione, in quanto il professionista non può provvedere alla stipula dell’atto se non sia avvenuta (anche semplicemente contestualmente all’atto) la cancellazione dell’ipoteca. Oltretutto, è dovere del notaio verificare che le condizioni della fideiussione e della polizza assicurativa siano corrette.
Di conseguenza, per procedere al rogito di una casa in costruzione bisogna allegare tutti i documenti necessari alla verifica delle informazioni:
- Caratteristiche tecniche dell’edificio;
- prezzo della casa e modalità di pagamento;
- elementi della fideiussione;
- vincoli sull’immobile, se presenti (come ipoteche o acquisti in edilizia convenzionata);
- dati del permesso di costruzione e di altri eventuali permessi, del costruttore e delle altre possibili imprese appaltatrici;
- termini massimi di esecuzione.
La costruzione, soprattutto, deve essere spiegata in maniera dettagliata. È infatti necessario specificare le caratteristiche dei materiali usati e gli elaborati per il progetto. Tutte queste informazioni, comunque, devono essere contenute anche nel contratto preliminare.
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