Se l’acquisto della seconda casa è necessario perché la prima è inutilizzabile si ha comunque diritto alle agevolazioni fiscale previste, ecco quali sono i requisiti.
Acquistare una seconda casa perché la prima è inutilizzabile non è certo una scelta libera e non si può nemmeno considerare di avere in disponibilità due immobili, per l’appunto dato che il primo non può essere impiegato. Per questa ragione, molte persone si sono domandate se ci fosse la possibilità di godere delle agevolazioni fiscale dedicate alla prima casa.
Proprio di recente è variato l’orientamento della Cassazione al riguardo, che dopo un iniziale aut aut ha ammesso il riconoscimento delle agevolazioni sull’acquisto della seconda casa a determinate condizioni. In particolare, è stata direttamente l’Agenzia delle Entrate a fornire chiarimenti in merito, influendo poi sulla giurisprudenza.
Così, chi è costretto a comprare una seconda casa perché non può abitare nella prima ha diritto alle agevolazioni, a patto che le condizioni dell’immobile rispettino quanto previsto. Ecco cosa c’è da sapere.
Prima casa inutilizzabile, quando è possibile ottenere il bonus per la seconda
L’Agenzia delle Entrate è intervenuta riguardo alla questione dell’inidoneità oggettiva della prima casa, che permette di accedere nuovamente alle agevolazioni per l’acquisto di un secondo immobile. In particolare, ciò accade quando la prima casa - inizialmente idonea - viene dichiarata inagibile dalle autorità competenti o viene sottoposta a sequestro.
La possibilità di accedere nuovamente alle agevolazioni è subordinata all’inidoneità certificata della prima casa, pertanto dura fintanto che persiste questa condizione. A specificarlo, è la risoluzione n. 107/E del 1° agosto 2017 dell’Agenzia delle Entrate. Nel caso specifico, l’Agenzia faceva riferimento a un immobile inagibile a causa di un evento sismico.
Il principio esplicato è però che se la prima casa è inutilizzabile, a causa di eventi indipendenti dalla volontà del contribuente, si ha diritto di nuovo alle agevolazioni previste dalla legge, purché l’inagibilità sia dimostrabile.
Finché l’immobile è in condizioni di inidoneità è come se il contribuente non detenesse alcun diritto su un immobile rilevante per le agevolazioni sulla prima casa. Di conseguenza, anche se l’inagibilità viene revocata in un momento successivo si mantiene comunque il diritto alle agevolazioni, purché i requisiti fossero rispettati al momento dell’acquisto.
Quando la prima casa è inutilizzabile
Come si apprende dalle dichiarazioni dell’Agenzia delle Entrate e come successivamente applicato dalla Corte di Cassazione, la prima casa è inutilizzabile (in riferimento alle agevolazioni) quando a causa di un evento sopraggiunto perde l’idoneità oppure è posta sotto sequestro.
È fondamentale che la causa di inagibilità o del sequestro sia completamente estranea alla volontà e alle scelte del proprietario, il quale deve essere del tutto incolpevole. Ovviamente, questa circostanza deve essere debitamente documentabile, così come lo stato dell’immobile.
Per esempio, ciò accade quando la casa viene dichiarata inagibile a causa di un terremoto, un’alluvione o altro evento fortuito, ma anche quando emergono problemi strutturali o agli impianti tali da comprometterne l’uso o la sicurezza. Nel caso del sequestro, un esempio può essere della necessità dell’immobile per lo svolgimento di indagini.
Bonus per l’acquisto della seconda casa
Per richiedere nuovamente il bonus prima casa bisogna presentare alle autorità fiscale la documentazione che attesta lo stato di inagibilità dell’immobile o il sequestro, ma anche la causa che ha portato a queste condizioni. Servirà quindi dimostrare che l’immobile è decrepito o che manca dei requisiti tecnici, strutturali, igienico-sanitari e di sicurezza necessari per l’abitabilità.
È quindi fondamentale avere delle perizie tecniche che attestino ciò, oltre alle cause. Nel caso del sequestro, invece, è ovviamente sufficiente certificare lo stato di sequestro dell’immobile da parte delle Autorità, purché il contribuente sia del tutto estraneo alle ragioni che lo hanno provocato.
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