La legge di Bilancio 2025 cambia gli obblighi a carico dei soggetti passivi della cedolare secca sugli affitti brevi. Ecco cosa devono fare per non avere sanzioni fino a 5.000 euro.
Novità per gli affitti brevi nel 2025, nuovi adempimenti in dichiarazione dei redditi con obbligo di inserire il CIN per i contribuenti.
La prima cosa da fare è capire cosa sono gli affitti brevi e quali servizi possono essere messi a disposizione per rientrare in questa categoria. Tale definizione è importante perché per gli affitti brevi sono previste agevolazioni fiscali e di conseguenza è bene determinare l’ambito di applicazione delle stesse.
Gli affitti brevi sono locazioni, soprattutto a fini turistici ma non solo, di durata non superiore a 30 giorni stipulate da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa. A esso sono equiparati i contratti di sublocazione e quelli di concessione in godimento a terzi a titolo oneroso da parte del comodatario, aventi medesima durata.
Rientrano nella categoria della locazione breve anche i contratti che prevedono servizi ulteriori ad esempio messa a disposizione di linea wi-fi, aria condizionata, fornitura di biancheria e la pulizia dei locali.
Ma quale tassazione viene applicata nel 2025? Quali sono i nuovi obblighi previsti dalla legge di Bilancio 2025?
Tassazione affitti brevi con cedolare secca, le aliquote 2025
In base alla legge di Bilancio 2024 (legge 213 del 2023) la tassazione degli affitti brevi con cedolare secca prevede l’applicazione di un’aliquota del 21% se l’immobile concesso in locazione è uno solo. In caso di più unità abitative concesse in locazione cambia la tassazione perché su un solo immobile è possibile applicare la tassazione agevolata al 21%, mentre per i successivi si applica l’aliquota al 26%. L’aliquota ordinaria al 26% sarebbe in realtà l’aliquota ordinaria.
La determinazione dell’immobile per il quale si vuole applicare l’aliquota al 21% spetta al contribuente che deve esercitare tale opzione attraverso la dichiarazione dei redditi.
A specificare i limiti della tassazione rispettivamente al 21% e al 26% è la Circolare/E 10 del 2024 dell’Agenzia delle Entrate.
Cosa succede se la locazione è gestita attraverso intermediari? Qualora i soggetti che esercitano attività d’intermediazione immobiliare, nonché quelli che gestiscono portali telematici, incassino o intervengano nel pagamento dei canoni relativi ai contratti in questione, gli stessi sono tenuti a operare, in qualità di sostituti d’imposta, una ritenuta del 21%, da effettuarsi a titolo d’acconto sull’ammontare dei canoni e corrispettivi all’atto del pagamento al beneficiario.
Entro il 30 giugno successivo rispetto all’anno in cui sono stati conclusi i contratti, l’intermediario deve comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati relativi ai contratti conclusi. Spetta poi al contribuente effettivo selezionare l’immobile con aliquota al 21% e calcolare gli ulteriori importi dovuti. Ad esempio nel caso in cui abbia due immobili adibiti a locazioni brevi, espone in dichiarazione per quale immobile si avvale dell’aliquota al 21% e calcola le imposte dovute per gli altri immobili.
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Novità affitti brevi 2025, obblighi in dichiarazione dei redditi e CU
Al fine di contrastare l’evasione fiscale legata agli affitti brevi, la legge di Bilancio 2025 ha previsto l’obbligo di inserire il Codice Identificativo Nazionale (CIN) nelle dichiarazioni dei redditi e nella Certificazione Unica per chi affitta a breve termine.
Il CIN è un codice alfanumerico istituito con la Legge 15 dicembre 2023, n. 191, provvedimento che ha convertito il Decreto Legge 18 ottobre 2023, n. 145, recante misure urgenti in materia economica e fiscale. Il codice viene assegnato dal Ministero del Turismo attraverso una procedura automatizzata. Il CIN deve essere esposto al di fuori dei locali adibiti a locazione breve. Il codice deve essere inoltre indicato in ogni annuncio ovunque pubblicato e comunicato.
Gli intermediari immobiliari e i soggetti che gestiscono portali telematici hanno l’obbligo di indicare il CIN delle unità offerte negli annunci ovunque pubblicati e comunicati. In questo modo diventa più semplice tracciare le attività adibite a locazione breve.
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