Affittare una casa con ipoteca: ecco cosa prevede la legge e cosa succede in caso di pignoramento.
L’ipoteca può essere iscritta sui beni immobili per assicurare i creditori del pagamento, così che in caso di inadempimento del debitore possano rivalersi sulla sua casa. È quindi giusto chiedersi se la casa con ipoteca si può affittare e viceversa se può essere ipotecata una casa in affitto.
È possibile affittare una casa con ipoteca?
Affittare una casa su cui grava un’ipoteca può essere un modo per ottenere un’entrata aggiuntiva e ripagare il debito più facilmente; quindi, sono in molti a chiedersi se ciò sia possibile. Oppure, il debitore potrebbe desiderare di ipotecare una casa già data in locazione ad alcuni inquilini. In entrambi i casi, comunque, non ci sono limiti. La legge, infatti, non vieta di affittare una casa con ipoteca, in quanto quest’ultima non preclude le azioni che spettano al proprietario, compresa la vendita e la locazione.
È quindi assolutamente lecito affittare una casa ipotecata, anche perché non ci sono conseguenze per gli inquilini. Di conseguenza, l’affitto di un immobile ipotecato è perfettamente sicuro. I problemi, invece, sorgono quando l’immobile viene sottoposto a pignoramento.
Affittare una casa pignorata
Il pignoramento rappresenta un passaggio successivo e ben più grave rispetto all’ipoteca. Quest’ultima, infatti, funge semplicemente da garanzia per il creditore che può tutelarsi da eventuali inadempimenti del debitore. Il modo in cui il creditore può esercitare questa garanzia è proprio il pignoramento, che dà il via alla procedura di recupero crediti. In modo molto semplice, se il debitore non salda il debito per tempo la casa viene espropriata e venduta all’asta.
È quindi evidente che, mentre la sola ipoteca non ha conseguenze, il pignoramento cambia completamente la situazione e infatti incide anche sulla possibilità di affittare l’immobile o di mantenere i contratti d’affitto già esistenti.
Nel dettaglio, non è possibile affittare una casa già sottoposta o pignoramento. Questo diritto, infatti, non rientra più nelle possibilità del proprietario, ma spetta al curatore assegnato all’immobile in seguito al pignoramento. Nel dettaglio, la Corte di cassazione ha stabilito che un contratto d’affitto stipulato dopo l’atto di pignoramento è valido ma inopponibile al creditore. Questo significa che gli inquilini possono vivere nell’abitazione, ma il creditore può opporsi al contratto e decidere di far sgomberare l’immobile.
Le cose cambiano, invece, quando il pignoramento è successivo rispetto al contratto d’affitto. In questo caso, non ci sono conseguenze per gli inquilini, i quali hanno diritto a restare nell’abitazione fino alla scadenza naturale del contratto pagando regolarmente il canone. Quest’ultimo, tuttavia, dovrà essere corrisposto al creditore in modo da contribuire al saldo del debito.
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Come proteggere la casa dal pignoramento
Si tratta della spiegazione per cui affittare una casa ipotecata è possibile; infatti, nella peggiore delle ipotesi il debitore smette di pagare e la casa viene sottoposta a pignoramento, ma gli inquilini non vanno incontro ad alcun genere di rischio. Naturalmente, affinché il contratto d’affitto continui a essere valido (e quindi opponibile al creditore) è richiesto il rispetto di alcuni requisiti:
- Il contratto deve essere stipulato con data antecedente al pignoramento;
- in mancanza di data certa, gli inquilini devono dimostrare la loro permanenza nella casa nel periodo antecedente al pignoramento;
- il contratto di affitto deve essere regolarmente registrato;
- il canone d’affitto concordato non può essere inferiore a un terzo rispetto al giusto prezzo oppure agli affitti precedenti;
- gli inquilini morosi possono comunque essere sottoposti alla procedura di sfratto, che però viene esercitata dall’aggiudicatario o creditore.
Ovviamente la tutela degli inquilini viene posta in essere soltanto quando questi ultimi hanno agito completamente in buona fede. Se il creditore, infatti, riesce a dimostrare che il contratto d’affitto è stato stipulato soltanto per ostacolare la vendita della casa, con l’accordo degli inquilini, allora questi ultimi possono essere cacciati come risultato di un’azione revocatoria.
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