Cos’è un condono edilizio e in quali casi ancora oggi si può richiedere? Ci sono differenze rispetto a una sanatoria edilizia? Ecco le istruzioni per accedere al condono edilizio e i costi.
Cos’è un condono edilizio e in quali casi si può richiedere? Ecco cosa dice la normativa passata e quella in vigore.
In caso di abusi edilizi, quindi, difformità tra quanto previsto dalla normativa urbanistica e la situazione reale dell’immobile, la via d’uscita è il condono edilizio, cioè una procedura, a pagamento, che consente di sanare gli abusi.
Fin da ora è bene dire che non tutti gli abusi possono essere sanati, dipende dalle indicazioni che si possono evincere dalla normativa applicabile in un determinato periodo, infatti, nella maggior parte dei casi la disciplina che consente di condonare l’abuso è a tempo. Resta una “normativa speciale”, rispetto a quella ordinaria.
Si discosta da tale temporaneità, per ora, il decreto Salva-Casa, legge 105 del 2024 che, vedremo a breve, è a tempo illimitato, cioè non prevede una scadenza rispetto alla presentazione dell’istanza, e consente di sanare piccoli abusi tra cui quelli relativi all’altezza per ottenere l’abitabilità e consente di ricavare nuovi spazi con sottotetto.
Vediamo ora cos’è un condono, la differenza tra condono e sanatoria e in quali casi ancora oggi è possibile richiedere un condono edilizio.
Cosa significa condono edilizio?
Il condono edilizio è provvedimento legislativo emanato dal Parlamento o dal Governo in deroga a un reato di abusivismo edilizio. Permette, entro un determinato lasso di tempo, di fare richiesta per l’accettazione di un abuso in edilizia senza incorrere in conseguenze penali.
Diventa importante a questo punto capire cos’è un abuso edilizio. Si tratta di una violazione delle norme urbanistiche ed edilizie, che si verifica quando si costruisce, si modifica o si utilizza un immobile senza le autorizzazioni necessarie o in modo difforme da quanto previsto dalla legge.
L’abusivismo edilizio è regolato da diverse normative, ma il testo di riferimento principale è il Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. 380/2001), che disciplina le costruzioni e le sanzioni per le violazioni.
Ci sono diverse tipologie di abuso edilizo che possono essere riassunte in 3 categorie:
- interventi in assenza di permesso o di totale difformità;
- variazioni essenziali dal titolo edilizio;
- parziale difformità dal titolo.
Come funziona il condono edilizio
Generalmente, quando si parla di condono edilizio c’è un’istanza da presentare, una valutazione del caso concreto e una successiva accettazione o diniego del condono stesso.
In ogni caso, affinché il condono sia perfezionato è necessario versare delle somme.
Non si può parlare di un’unica procedura per il condono edilizio in quanto di volta in volta dipende dalla disciplina dettata dal legislatore per il singolo condono.
In Italia ci sono stati 4 provvedimenti di condono edilizio:
- Legge n. 47 del 1985;
- Legge n. 724 del 1994;
- terzo condono, Legge 326 del 2023;
- decreto Salva-Casa, Legge 105 del 2024.
L’applicazione del Legge 326 del 2003 è residuale, non si può più richiedere ma sono ancora in corso delle procedure inerenti istanze presentate quando i termini erano aperti.
Il decreto Salva-Casa non ha scadenze, ne consegue che è possibile richiedere di accedere a tale condono che in nessun caso può riguardare abusi successivi rispetto all’entrata in vigore della normativa.
Il terzo condono edilizio prevedeva la possibilità di sanare:
- interventi di costruzione di immobili senza licenza o concessioni edilizie;
- lavori eseguiti in difformità rispetto a quanto previsto in licenze e concessioni;
- interventi edilizi basati su licenze o concessioni annullate, decadute o divenute inefficaci.
Il decreto Salva Casa prevede, invece, la possibilità di sanare piccole difformità, ad esempio in caso di mancato rispetto di altezze, distacchi, cubatura e superficie coperta, si possono sanare difformità:
- al 2% per le strutture con superficie fino a 500 metri quadrati;
- al 3% per edifici tra i 300 e 500 metri quadrati;
- al 4% per quelli tra 100 e 300 metri quadrati;
- al 5% per quelli con superficie minore ai 100 metri quadrati, ma superiore ai 60 mq;
- elevata al 6% la tolleranza per gli immobili fino a 60 metri quadrati.
Naturalmente anche per la procedura vi possono essere differenze ed è di volta in volta il provvedimento stesso a dettare le regole.
Il decreto Salva Casa, attualmente in vigore, prevede una notevole semplificazione dell’iter in quanto consente al cittadino di poter dimostrare lo stato legittimo dell’immobile ricostruendo la sua storia a partire dall’ultimo intervento eseguito, sempre che risulti che il Comune abbia già verificato la regolarità della catena di titoli precedenti.
Una delle novità più importanti introdotte con il DL Salva-Casa consiste nella possibilità di avviare procedimenti “a finalità multipla”. La normativa consente al cittadino di risparmiare tempo ed energie presentando al Comune un’unica istanza sia per effettuare il cambio d’uso, sia per effettuare le opere edilizie funzionali alla nuova destinazione dell’immobile.
Quando si può accedere al condono edilizio?
Un’altra domanda che tutti si pongono è “quando si può richiedere un condono edilizio?”.
Condonare vuol dire consentire a chi ha commesso degli errori, chi ha costruito in difformità dei titoli violando delle normative, di “pulire” l’abuso commesso, cancellarlo versando delle somme.
Appare di tutta evidenza che deve trattarsi di una procedura “speciale” che non può essere costantemente in vigore. Il “quando”, di conseguenza, dipende dalla singola disciplina. Ad esempio, per il terzo condono erano previste delle finestre. Per il decreto Salva-Casa, non ci sono termini temporali o finestre, ma possono essere sanati solo piccoli abusi previsti dalla disciplina (non tutti gli abusi) commessi prima dell’entrata in vigore della normativa. Non è comunque detto che non sia successivamente introdotto un termine per accedere.
I costi del condono edilizio
Quando si viola la legge vi sono delle conseguenze, sanzioni-multe, questo vale anche nel caso di abusi edilizi, ne consegue che le “sanzioni” si applicano in caso di condono (possiamo anche definirlo una sorta di ravvedimento). Le tariffe dipendono anche in questo caso dal singolo provvedimento.
Le tariffe del terzo condono edilizio variavano dai 60 euro ai 150 euro per metro quadrato in funzione della tipologia dell’abuso. Gli oneri concessori dovevano essere versati anticipatamente al Comune secondo i criteri indicati dalla tabella D allegata al provvedimento.
La prima rata non poteva avere importo inferiore a 1.700 euro e nel caso in cui il costo totale della sanatoria fosse inferiore a tale cifra, l’importo doveva essere corrisposto in un’unica soluzione.
Il decreto Salva-Casa, invece, prevede un costo differente calibrato alla gravità dell’abuso e all’anno in cui lo stesso è stato commesso. Ad esempio:
- se la costruzione è anteriore al 30 gennaio 1977 la regolarizzazione si può ottenere presentando la Scia e pagando un costo che va da 1.032 a 10.328 euro;
- se la costruzione è avvenuta a partire dal 31 gennaio 1977, invece i costi sono variabili, e nello specifico:
a) da 1.032 a 10.328 euro se l’intervento è stato eseguito senza Scia o in difformità di quest’ultima;
b) da 516 a 5.163 euro se l’intervento è conforme alla disciplina vigente al momento della realizzazione e al momento della presentazione della domanda. - per tutte le difformità che, invece, erano già sanabili anche in precedenza con la Cila, il costo rimane fermo a 1.000 euro.
Si ricorda anche che lo stesso Ministro Matteo Salvini nel progettare questo condono ha dichiarato che si tratta anche di un modo per i Comuni di fare cassa, ne deriva la centralità del costo del condono edilizio.
Procedura e normativa di riferimento
Come si chiede, e ottiene, un condono edilizio? Anche in questo caso non è possibile rispondere in modo univoco perché di fatto quando il legislatore detta le regole per un determinato provvedimento di condono edilizio, detta anche le procedure riferite però non al condono edilizio in generale, ma a quello specifico provvedimento. Per comodità possiamo sintetizzare che in ogni caso ci sono 3 fasi: Istanza, verifica, versamento.
Si è visto che con il decreto Salva-Casa in versamento è contestuale alla presentazione della Scia volta a sanare l’abuso.
Istanza condono edilizio
Ci riferiamo al condono previsto dal decreto Salva-Casa in quanto l’unico per il quale ora è possibile presentare istanza.
La richiesta va presentata al SUE (Sportello Unico Edilizia) e deve essere attestata da un professionista, che si assume la responsabilità inerente la ricostruzione degli interventi sull’immobile.
In particolare deve attestare lo “Stato Legittimo” dell’immobile ai sensi dell’art. 34-bis comma 3 del D.P.R. 380/2001. Nell’Attestato il tecnico dichiara sotto la propria responsabilità che l’immobile è urbanisticamente conforme, rientra nelle tolleranze costruttive (articolo 36-bis TUE) e non presenta violazioni edilizie.
Si è già anticipato che il decreto Salva Casa consente di presentare istanze “multifunzionali” ad esempio con richiesta di cambio di destinazione d’uso e sanatoria per le difformità rispetto al titolo.
Silenzio- assenso
Una volta presentata l’istanza, il responsabile del provvedimento dell’ufficio comunale o il dirigente si dovranno pronunciare entro:
- 45 giorni nel caso di Permesso di costruire in sanatoria;
- 30 giorni nel caso di SCIA;
Se il parere non è espresso entro questi termini, si considera accolta la richiesta.
La differenza tra condono e sanatoria
Il condono edilizio deve essere distinto dalla sanatoria. La sanatoria edilizia è un provvedimento amministrativo anche conosciuto col nome di concessione edilizia in sanatoria. Si basa sul Testo Unico dell’Edilizia.
Si può usare questo strumento, ad esempio, nel caso in cui durante una ristrutturazione sia intervenuta una modifica del progetto senza però violare la disciplina nazionale, pertanto restando entro i limiti legali senza che si configuri un reato di abusivismo.
La sanatoria edilizia si può usare sia dopo aver ottenuto i permessi di inizio lavori sull’immobile sia in assenza di questi. La sanatoria edilizia, infatti, è utilizzabile anche in caso di edificazioni non in regola con le autorizzazioni amministrative ma corretti dal punto di vista delle norme sull’urbanistica.
La principle differenza è rappresentata dal fatto che mentre la sanatoria adegua la costruzione alla disciplina in vigore, il condono richiede essenzialmente l’annullamento del reato che può essere parziale oppure totale.
Condoni edilizi 2025, le ultime novità
Per ora non ci sono “annunci” inerenti un nuoco condono edilizio anche perché di fatto si stanno ancora verificando gli effetti del decreto Salva-Casa. É essenziale però ricordare la sentenza 406 del 2025 del TAR Campania che prevede la legittimità del condono edilizio anche nel caso in cui lo stesso sia interventuo dopo l’ordine di demolizione dell’immobile.
Nel caso in oggetto la ricorrente ha chiesto una sanatoria degli abusi prima del decreto Salva Casa, la sanatoria non è stata concessa perché non vi erano i requisiti, quindi il Comune provvede all’ordine di demolizione.
Nel frattempo entra in vigore il decreto Salva-Casa che consente di sanare proprio tali vizi (realizzazione di un sottotetto e di una pergola). Il TAR quindi annulla gli atti impugnati e l’ordine di demolizione in quanto il rifiuto della sanatoria è avvenuto prima dell’entrata in vigore del Decreto Salva Casa, il quale ha introdotto nuovi criteri e condizioni per la regolarizzazione delle opere abusive.
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