Chi subisce le conseguenze di un guasto del vicino può trovarsi costretto a esborsare somme anche ingenti per rimediare ai danni subiti. Vediamo come tutelarsi al fine del risarcimento del danno.
I danni da infiltrazioni d’acqua sovente rappresentano motivo di aspri scontri, soprattutto in ambito condominiale, perché non è sempre così facile individuare le relative responsabilità e rivolgere le conseguenti azioni per ottenere l’eventuale risarcimento del danno.
In tali casi, infatti, occorre un attento studio del singolo caso concreto. Ma la prima persona da interessare se si abita in un condominio è certamente l’amministratore dello stabile che è tenuto a provvedere alla conservazione dell’immobile e dei diritti collegati anche quelli dei singoli condomini ai sensi dell’art 1130 c.c.
Nella lettera o mail che si invia all’amministratore (meglio Pec) si deve chiedere all’interessato un pronto e rapido sopralluogo in contraddittorio per verificare lo stato dei luoghi.
È importante per ottenere un risarcimento avvalersi sia di un perito esperto in aspetti tecnico-giuridici sul tema delle infiltrazioni acqua in condominio sia, eventualmente, di un avvocato esperto in risarcimento danni da infiltrazioni d’acqua. Solo dalla sinergia di queste due figure può nascere un valido aiuto per l’ottenimento del giusto risarcimento danni da infiltrazioni acqua in condominio.
Ma vediamo come capire l’origine del danno e come potersi tutelare.
Il risarcimento del danno da infiltrazione
La ricerca della causa del danno
Generalmente, il danno da infiltrazione si manifesta con la formazione di macchie di umidità sull’intonaco o con la comparsa di aloni o scostamenti di pittura sulle pareti e/o sui soffitti. Occorre quindi limitare immediatamente l’estensione della zona danneggiata e procedere alla riparazione.
Foto infiltrazione
Una foto per capire meglio come si presenta un'infiltrazione
Se non si è nella posizione di provvedere subito alla riparazione, è bene innanzitutto ricercare l’origine del guasto. Perché, per affermare la responsabilità del vicino, è anche necessario che l’infiltrazione provenga dalla diramazione delle tubature che appartengono al proprietario dell’appartamento e non, invece, al condominio.
A riguardo, si può dire sinteticamente che le tubature verticali sono quelle di proprietà del condominio, mentre quelle orizzontali sono di proprietà esclusiva dei condomini (in quanto pertinenza dell’appartamento), così come a quest’ultimi spetta la proprietà delle relative braghe (ossia l’elemento di raccordo tra la tubatura orizzontale e la tubatura verticale).
Bisogna distinguere due ipotesi:
- se l’infiltrazione d’acqua deriva dall’appartamento di sopra o adiacente (ed è quindi provocato da un altro condominio);
- se l’infiltrazione proviene dal tetto, quindi da uno spazio di pertinenza dell’intero condominio perché compreso nelle “parti comuni”
Chi è tenuto a pagare i danni è stabilito dal Codice civile all’articolo 2051: “Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito”. Quindi:
- ogni proprietario o inquilino in affitto è responsabile delle cose che ha in custodia ed è tenuto a pagare gli interventi di manutenzione e i danni provocati dalle infiltrazioni;
- i danni da infiltrazioni non devono essere dovuti al caso fortuito, ovvero a situazioni eccezionali che non potevano in alcun modo essere previste. Un esempio di ciò sono gli eventi atmosferici di eccezionale potenza. Invece non potrà sottrarsi al pagamento chi ha omesso volontariamente la manutenzione della propria abitazione;
- se l’infiltrazione d’acqua proviene dal tetto condominiale - quindi non appartiene a nessun condomino – a pagare sarà l’intero condominio.
Nel caso in cui la perdita di acqua provenga dall’appartamento di un vicino è necessario contattare il proprietario per avvisarlo dell’infiltrazione. È buona norma inoltre avvisare eventuali condomini se sussiste il sospetto che possano aver subito a loro volta danni causati da questa perdita.
L’accertamento tecnico preventivo (Atp)
Nel corso di questa attività prevista dal Codice civile si dovrà individuare chi tra condominio o proprietario esclusivo del piano soprastante sia responsabile dei danni patiti.
Nell’accertamento tecnico preventivo per infiltrazioni di acqua in condominio, si devono anche accertare le eventuali responsabilità dei vari soggetti potenzialmente coinvolti.
Questo lo si fa proponendo al Giudice il giusto quesito da formulare al Ctu (fatto fondamentale spesso sottovalutato) e, trattandosi di aspetti tecnici, in questa fase è bene farsi aiutare dal proprio consulente tecnico esperto in infiltrazioni d’acqua in condominio.
Per far ciò bisogna individuare prima di tutto i potenziali soggetti coinvolti a partire dallo stesso danneggiato (a cui potrebbe per esempio essere contestata la condensa proveniente dalla sua stessa proprietà o una sua perdita d’acqua situazione che dunque va prevenuta con una accurata perizia da allegare alla richiesta di accertamento tecnico preventivo per infiltrazioni acqua in condominio).
Tra i soggetti potenzialmente responsabili, che andranno specificatamente individuati sulla base dei vari elementi disponibili, tra cui in primis la perizia del proprio perito di parte, vi possono poi essere:
- il condominio in quanto proprietario delle parti comuni;
- l’amministratore ove avesse omesso le manutenzioni allo stabile;
- il proprietario del piano superiore o dell’appartamento confinante;
- eventuali imprese che hanno eseguito lavori di manutenzione o ristrutturazione negli ultimi 10 anni.
Contestualmente all’accertamento dei danni da infiltrazioni acqua in condominio bisogna valutare bene anche la polizza RC globale fabbricati del condominio Polizza di Responsabilità Civile per danni causati a terzi) per valutare cosa copre come risarcimento danni.
Insomma, con l’art 696 bis c.p.c si ha uno strumento con funzione prettamente conciliativa, legittimando l’interessato a richiedere l’accertamento tecnico preventivo senza dover provare o prospettare alcun pericolo di dispersione della prova, ma solo come propria esigenza di formazione della prova che potrebbe diventare anche uno strumento conciliativo della causa o prima di essa.
L’art.696 bis c.p.c ha il pregio di ricercare una rapida risoluzione della lite attraverso un consulente tecnico d’ufficio nominato dal Giudice che, dopo i vari accertamenti tecnici in loco, dovrà determinare le possibili soluzioni per una soluzione bonaria transattiva obbligatoria della lite.
Nel caso in cui i danni per infiltrazioni acqua in condominio sia possibile ricondurli al condominio (quale responsabile proprietario) e questi accetti la soluzione conciliativa proposta dal Ctu, l’Atp per infiltrazioni di acqua si conclude semplicemente con la firma del verbale d’accordo tra le parti.
Il risarcimento del danno
Individuato il soggetto custode, lo step successivo è rappresentato dalla richiesta di risarcimento del danno cagionato dalle infiltrazioni.
Il danno da infiltrazioni è ricompreso nell’ambito delle ipotesi di responsabilità per danni da cose in custodia (art. 2051 c.c.).
Dal punto di vista economico, le spese legate alla riparazione del danno e al ripristino dell’intonaco sono a carico del proprietario dell’appartamento danneggiato: l’inquilino che anticipa il costo dell’intervento, può chiedere il rimborso di quanto speso.
Il proprietario danneggiato può quindi richiedere il risarcimento per i danni, purché economicamente valutabili.
Tale risarcimento potrà avvenire per equivalente o per forma specifica:
- il risarcimento per equivalente consisterà in un ristoro economico, finalizzato a eliminare il pregiudizio economico subito;
- il risarcimento in forma specifica richiederà di procedere con l’eliminazione diretta del danno, mediante specifiche azioni atte a riportare il bene alla medesima condizione precedente al danno.
Ricapitolando dunque è importante essere tempestivi, intervenendo immediatamente per limitare ulteriori danni.
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