La crisi immobiliare in Spagna è diventata una lotta contro gli affitti brevi: cosa succede e perché anche in Italia è scattato l’allarme sulle abitazioni in locazione, con prezzi alle stelle?
La Spagna ha dichiarato guerra agli affitti brevi nel tentativo di risolvere una crisi immobiliare che sta impattando sui cittadini delle grandi città, alle prese con prezzi di locazione alle stelle.
Il tema è entrato con prepotenza nelle agende politiche di sindaci e amministratori di recente. L’emergenza casa è diventata infatti una questione prioritaria, soprattutto nelle città prese d’assalto dai turisti e nelle quali il business delle locazioni per villeggiatura è emerso come redditizio e sicuro per i proprietari di immobili.
La Spagna, in particolare, sta lottando per trovare un equilibrio tra la promozione del turismo, un motore fondamentale della sua economia, e la risposta alle preoccupazioni dei suoi cittadini circa gli affitti eccessivamente alti dovuti al passaggio dei proprietari ad affitti turistici più redditizi.
Il problema non è confinato nella nazione iberica. Anche le grandi città in Italia cominciano a risentire di questo cambiamento dell’assetto urbano, con l’allerta sulla crisi immobiliare e dei prezzi di locazione che risuona in località come Roma o Milano.
Stop agli affitti brevi in Spagna, è crisi immobiliare. Cosa succede?
La Spagna sta facendo scalpore per la sua lotta al fenomeno dell’aumento esponenziale degli affitti brevi. Tra proteste dei cittadini e prese di posizione di sindaci di peso, come a Barcellona, quello spagnolo potrebbe diventare un modello da seguire anche in altre città.
In sintesi, con più immobili destinati alle locazioni di beve durata e finalizzate alle villeggiature dei visitatori, le case a disposizione per famiglie, lavoratori e cittadini in cerca di un’abitazione diminuiscono e i loro prezzi di affitto aumentano.
Secondo il sito web immobiliare Idealista, a giugno gli affitti sono saliti in media del 13% rispetto all’anno precedente e del 18% in città come Barcellona e Madrid, molto gettonate tra i turisti.
Il sindaco di Barcellona, Jaume Collboni, ha annunciato un piano per eliminare gradualmente tutti gli affitti a breve termine in città entro il 2028.
Anche il Governo sembra aver assunto una posizione severa al riguardo. “L’esecutivo esaminerà gli annunci su piattaforme come Airbnb e Booking.com per verificare se dispongono di licenze”, ha affermato il ministro per i diritti dei consumatori, Pablo Bustinduy. “Se una casa non ha una licenza per il turismo, pubblicizzarla sulle piattaforme internet dovrebbe essere illegale e quindi punibile”, ha aggiunto.
Il primo ministro Pedro Sanchez ha inoltre annunciato che avrebbe creato un registro degli immobili in affitto per le vacanze nel tentativo di limitare il numero di annunci.
Nelle ultime settimane, gli abitanti di Barcellona, delle Isole Canarie e di Malaga hanno organizzato delle proteste contro l’aumento degli affitti. I lavoratori stagionali del settore alberghiero hanno difficoltà a trovare un alloggio in queste località turistiche e molti di loro sono costretti a dormire in roulotte o addirittura in auto.
Apartur, l’associazione dei proprietari di appartamenti turistici, ha però affermato che la misura equivale a un esproprio, mentre la Corte costituzionale spagnola sta valutando se tale mossa sia legale.
Affitti brevi, anche l’Italia rischia la crisi. I motivi
A testimonianza di quanto il tema degli affitti brevi e dei disagi immobiliari sia attuale anche in Italia, il sindaco di Milano Sala ha appena dichiarato in una intervista sul Corriere:
“...io lo farei anche a Milano, onestamente [il blocco degli affitti brevi come a Barcellona]. Non ce l’ho con il signor Rossi che aveva due soldi, ha preso un appartamento in più e decide per gli affitti brevi. Ce l’ho con chi in maniera speculativa si prende un’intera palazzina e sceglie questo modello. Però noi non possiamo farlo, le municipalità non hanno regole che lo consentano.”
E altre città osservano lo stesso fenomeno. “Guardo i dati di Roma in questo momento, con le attese del Giubileo e la conversione di molti appartamenti in Airbnb: i prezzi stanno salendo moltissimo. A Bologna, idem. C’è un tema, è evidente, però io vorrei qui aiuto e sostegno dal nostro Paese”, ha aggiunto Sala.
Qual è dunque la situazione italiana e c’è davvero un’emergenza? Alcuni dati aiutano a capire che un problema affitti in aumento e locazioni per turismo esiste anche nel nostro Paese, dove il turismo gioca un ruolo cruciale in molte località.
L’osservatorio immobiliare Nomisma presentato a marzo 2024 ha mostrato che “sul fronte della locazione non si arresta la crescita dei canoni (+2,9% annuo). La media sintetizza una certa variabilità tra i mercati monitorati: dal calo di Messina (-1,3%), alla stabilità di Bergamo (+5,1%) fino ad arrivare al picco di Perugia (+5,2%).”
“Lo spostamento di interesse verso la locazione metterà ancora più in evidenza il sovraffollamento di un comparto che già oggi sconta un’evidente carenza di offerta.”
Sono essenzialmente due le cause di tale aumento degli affitti. Da una parte, il rialzo dei mutui dovuto al balzo dei tassi di interesse ha scoraggiato i cittadini all’acquisto di una casa, che hanno optato per la ricerca di un immobile in affitto. Dall’altra, il fenomeno delle locazioni per turismo si è diffuso in modo più solido.
Un’analisi di Isnart basata sulla piattaforma Airbnb ha evidenziato che la Toscana spicca come regione con maggiori immobili per turisti, pari a 108.000, un settimo del totale nazionale (+9,2% di alloggi a disposizione rispetto al 2022). Al secondo posto si classifica la Sicilia con 90mila proposte di affitti brevi, pari al 12% nazionale. Terza la Lombardia con 78mila unità, il 10% nazionale.
Altri dati hanno mostrato, per esempio, che nella sola provincia autonoma di Bolzano nel periodo 2016-2020 le case disponibili su Airbnb sono passate da 1.100 a poco meno di 4.000.
Il fenomeno ha diverse conseguenze. Secondo il Centro Studi Rescasa-Confcommercio a Milano, negli ultimi 12 mesi, si stima che su quasi 20.000 appartamenti destinati alle locazioni brevi, la maggior parte è rimasta vuota e solo meno della metà ha registrato tassi di occupazione rilevanti. Numeri simili sono stai osservati a Napoli, Roma, Firenze e nelle principali località italiane. In sostanza, molte case destinate al turismo rimangono inutilizzate e tolte al mercato di locazione tradizionale.
Un’inchiesta di Irpimedia su questo tema e focalizzata sulla trasformazione abitativa del quartiere romano il Pigneto, ha evidenziato che su Airbnb ci sono oltre 30mila annunci di affitti brevi, con circa 21mila interi appartamenti e una concentrazione soprattutto nel primo municipio. L’urbanista Filippo Celata ha osservato che “Se si considera che il numero dei turisti in media a Roma giornalmente è di poco inferiore al 10% della popolazione, viene fuori che quel 10% ha a disposizione un’offerta sette volte superiore a quella delle persone residenti”.
Inoltre, il trend rischia di cambiare in modo permanente il tessuto socio-urbano di interi quartieri. Se una zona della città viene destinata soprattutto al turismo, i servizi a disposizione possono cambiare o risultare insufficienti per gli abitanti poiché devono rispondere alle esigenze di vacanzieri in aumento.
I provvedimenti del Governo italiano
Il Governo italiano ha cercato di regolarizzare alcuni aspetti del fenomeno.
Dal 2024, il Codice Identificativo Nazionale (CIN) è obbligatorio per i locatori di immobili destinati ad affitti brevi. In più, l’aliquota della cedolare secca per gli affitti brevi salirà dal 21% al 26% ma solo per chi possiede più di un immobile. Lo scopo è incentivare locazioni lunghe e non legate al turismo.
Singole città si stanno inoltre muovendo in modo autonomo. Firenze ha approvato una delibera per vietare l’ iscrizione di alloggi turistici nel centro storico, patrimonio Unesco. La misura però è al vaglio del Tar della Toscana.
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