Denuncia per abuso edilizio: come difendersi

L’abuso edilizio è uno dei reati più noti nel nostro Paese e si concretizza nella violazione delle norme urbanistiche nel momento in cui viene realizzata ad esempio un’opera in assenza di autorizzazione amministrativa o in mancanza di dichiarazione dell’inizio di attività o suolo non edificabile. Parliamo quindi di un intervento edilizio eseguito in assenza del titolo richiesto, in totale difformità o con variazioni essenziali.

Le norme che disciplinano la materia delle costruzioni sono molto rigide in Italia e regolano ogni aspetto della progettazione e della realizzazione di un fabbricato o di un’opera edile. Per tale ragione il legislatore ha previsto per l’illecito di abuso edilizio due forme sanzionatore collegate tra loro e non alternative, una penale e una amministrativa.

Cosa accade se si è incorsi impropriamente in una costruzione illecita o si è proceduto senza un permesso amministrativo? A volte non ci accorgiamo di aver commesso questo reato, altre volte si tratta di un bene ereditato oppure più semplicemente abbiamo sottovalutato l’illecito. Vediamo insieme cosa accade dopo una denuncia e in quali difficoltà ci imbatteremo.

Cosa succede dopo una denuncia per abuso edilizio?

L’attività di controllo del territorio, per quanto riguarda l’attività edilizia, è principalmente effettuata dai Comuni attraverso gli organi della Polizia Municipale, che, con l’ausilio dell’ufficio tecnico comunale esegue gli accertamenti o di propria iniziativa o su segnalazione dei cittadini o di altre autorità.

In linea di massima, se l’abuso edilizio manca di permesso, qualcuno si è rivolto alla Polizia Municipale compilando l’esposto che sarà poi trasmesso al comune di riferimento, al Questore, al Commissario di Pubblica Sicurezza e a tutte le autorità competenti. Se invece l’abuso è avvenuto con regolare permesso rilasciato dall’Amministrazione locale, l’esposto sarà stato presentato all’Ufficio Urbanistica e Toponomastica del Comune di Residenza.

Chi è stato denunciato ai vigili urbani ha diritto a vedere l’esposto. La denuncia di abuso edilizio non può essere anonima. Di conseguenza, il proprietario dell’immobile ha sempre il diritto di sapere da chi proviene. Il destinatario del controllo ha l’interesse qualificato a conoscere le carte da cui emergerebbe il reato.

Vediamo nello specifico cosa significa essere incorsi in un abuso. Le disposizioni del D.p.r. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) che regolano questa materia sono esplicate dall’art. 31 al 44.

Possiamo affermare che la disciplina sanzionatoria degli abusi nelle costruzioni contempli tre fattispecie ordinate secondo la gravità dell’abuso:

• l’ipotesi di interventi in assenza di permesso o di totale difformità;
• l’ipotesi intermedia di variazioni essenziali dal titolo edilizio;
• l’ipotesi residuale della parziale difformità da esso.

In merito, qualche anno fa, una importante sentenza del Consiglio di Stato (1484 del 30 marzo 2017) ha definito in maniera puntuale la differenza tra variazioni essenziali e varianti. Con essa si sono distinti gli interventi eseguiti in assenza o totale difformità dal titolo abilitativo che vanno sanzionati con la demolizione. Mano più leggera è stata applicata in caso di variazioni non essenziali.

Se consideriamo l’abuso edilizio come la difformità tra ciò che viene costruito e quanto è stato autorizzato, a seconda della gravità di questa differenza, si rinvengono:

• abuso totale, quando la costruzione avviene in assenza di qualsiasi titolo abilitativo;
• abuso sostanziale, se il manufatto è completamente diverso - per caratteristiche costruttive o destinazione d’uso - rispetto a quanto oggetto di permesso e se vi sono variazioni essenziali;
• abusi minori, ossia gli interventi realizzati con modalità diverse da quelle previste e autorizzate ma che incidono su elementi particolari e non essenziali.

Le sanzioni penali e amministrative

Gli illeciti in materia edilizia sono puniti con arresto e ammenda. Gli abusi edilizi possono avere anche rilevanza penale e integrare un reato. In merito, la tutela penale è apprestata dall’art. 44 del D.p.r. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) che esprime l’esigenza di controllo dell’uso edificatorio dei suoli e di ottenere un corretto svolgimento dell’attività edilizia.

Testualmente, viene qui stabilito che, salvo che il fatto costituisca più grave reato e ferme le sanzioni amministrative, si applica:

• l’ammenda fino a €.10.329 per l’inosservanza delle norme, prescrizioni e modalità esecutive previste dal presente titolo, in quanto applicabili, nonché dai regolamenti edilizi, dagli strumenti urbanistici e dal permesso di costruire;
• l’arresto fino a due anni e l’ammenda da €. 5.164 a 51.645 nei casi di esecuzione dei lavori in totale difformità o assenza del permesso o di prosecuzione degli stessi nonostante l’ordine di sospensione;
• l’arresto fino a due anni e l’ammenda da €. 15.493 a 51.645 nel caso di lottizzazione abusiva di terreni a scopo edilizio, come previsto dal primo comma dell’articolo 30. La stessa pena si applica anche nel caso di interventi edilizi nelle zone sottoposte a vincolo storico, artistico, archeologico, paesistico, ambientale, in variazione essenziale, in totale difformità o in assenza del permesso}.

È sancito inoltre che la sentenza definitiva del giudice penale che accerta che vi è stata lottizzazione abusiva, dispone la confisca dei terreni, abusivamente lottizzati e delle opere abusivamente costruite. Per effetto della confisca i terreni sono acquisiti di diritto e gratuitamente al patrimonio del comune nel cui territorio è avvenuta la lottizzazione. La sentenza definitiva è titolo per la immediata trascrizione nei registri immobiliari.
Le disposizioni dell’art. 44 si applicano inoltre agli interventi edilizi suscettibili di realizzazione mediante segnalazione certificata di inizio attività ai sensi dell’articolo 22, comma 3, del medesimo decreto eseguiti in assenza o in totale difformità dalla stessa.

Chi sono i responsabili?

La responsabilità degli abusi cade congiuntamente in testa al «committente», al «costruttore o imprenditore edile» e al «direttore lavori», ovvero:

• ilproprietario committente, cioè colui il quale, in quanto proprietario dell’immobile o del terreno su cui sono avvenuti gli abusi edilizi, abbia commissionato i lavori in difformità a quanto consentito dalla legge;
• l’imprenditore edile che abbia eseguito o anche solo perfezionato gli stessi;
• il direttore dei lavori abusivi.

Non rischia alcuna sanzione penale invece il proprietario che sia diventato tale successivamente al termine dell’opera edilizia abusiva, sia che ciò avvenga in conseguenza di una compravendita, sia che il diritto di proprietà sia conseguito ad una successione ereditaria. È bene specificare che costui rischia comunque di incorrere nelle sanzioni amministrative conseguenti alla scoperta dell’abuso e, al fine di limitare i danni, in caso di ordine di demolizione o di ripristino dell’immobile, sarà tenuto a procedere in tale senso, accollandosi le relative spese, che potrà comunque poi recuperare dai responsabili dell’abuso.

Per il reato di abuso edilizio si applica anche una sanzione amministrativa con la quale si obbliga il responsabile dell’abuso a ripristinare lo stato dei luoghi entro un termine di 90 giorni.

Le sanzioni amministrative disciplinate dal Testo Unico sono determinate in base alla tipologia dell’abuso e possiamo, per semplicità, così riassumerle:

• demolizione della costruzione irregolare e messa in ripristino dello stato dei luoghi;
• acquisizione al patrimonio comunale in caso di mancata demolizione, in alternativa alla demolizione, pagamento di una sanzione amministrativa pecuniaria adeguata all’entità dell’abuso o all’incremento del valore venale del bene;
• per la mancata segnalazione certificata di inizio attività o difformità alla segnalazione, la sanzione pecuniaria è pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile derivato alla realizzazione degli interventi e comunque in misura non inferiore a euro 516 (art. 37 del D.p.r. 380/2001).

Prescrizione degli abusi

La normativa italiana prevede diversi termini di decorrenza della prescrizione per rispettive tipologie di reato, tra cui quelli di abuso edilizio. Si attuerà in automatico senza bisogno di alcun adempimento, con il semplice passare del tempo.

Per il reato di abuso edilizio i termini di prescrizione sono fissati a:

• Quattro anni dal compimento dell’illecito senza atti interruttivi della prescrizione e quindi nessuno si sia accorto dell’abuso;
• Cinque anni dal compimento dell’illecito se c’è stato un atto interruttivo (ad esempio in caso di decreto di citazione a giudizio) o n presenza di processo penale avviato, su cui intervengono cause di sospensione e interruzione prescrittive;

In questo caso la decorrenza della prescrizione è l’accertamento o l’avvenuto sequestro o, in assenza di tali interventi, la sentenza di primo grado.

Quanto costa una sanatoria

Sanare significa convertire l’illecito in una sanzione pecuniaria. Chi esegue dei lavori senza le autorizzazioni previste per legge, deve pagare una sanzione al proprio Comune che è pari al doppio del contributo di costruzione.
Oltre a pagare la sanzione prevista, per ottenere la sanatoria, è necessario dimostrare che le opere edili realizzate abbiano acquisito la doppia conformità.

Quindi si devono rispettare oltre alla la normativa urbanistica ed edilizia vigente, in vigore all’epoca, anche le norme in vigore al momento della richiesta della sanatoria. La sanatoria può essere chiesta al Comune dal proprietario dell’immobile, ma anche dal responsabile dell’abuso, che sarebbe quindi chi ha realizzato l’immobile (costruttore, direttore dei lavori) senza badare alla conformità con le norme.

In linea generale la sanzione amministrativa di una sanatoria prevede il pagamento di 333,00 euro nel caso in cui l’abuso venga cominciato tardivamente, a lavori già in corso, tramite una CILA (Comunicazione di inizio lavori asseverata) o una SCIA (Segnalazione certificata di inizio attività).

Di 1000 euro è invece la sanzione qualora la CILA o la SCIA venissero inviati alla fine dei lavori. Una seconda voce di spesa è rappresentata dall’onorario che si deve corrispondere al professionista incaricato della pratica. Il suo compito è quello di accertare e di valutare la conformità alle normative e di fare una relazione che deve essere allegata alla richiesta della sanatoria. La sua parcella può ovviamente variare anche in base al carattere complesso della sanatoria.