Imposta ipotecaria e catastale, legittimi i controlli dopo la vendita con maggiore imposta

19 Settembre 2024 - 08:41

La Corte di Cassazione attribuisce prevalenza al valore venale di un immobile nel calcolo di imposta di registro e imposta catastale. Storica pronuncia.

La Corte di Cassazione ha stabilito che sono legittimi i controlli su imposta ipotecaria e imposta di registro e il conseguente accertamento della maggiore imposta dovuta.

In caso di compravendita di beni immobili è necessario versare l’imposta ipotecaria e catastale, tali imposte indirette sono dovute sia in caso di compravendita tra privati sia nel caso in cui la stessa avvenga con partita Iva. La Corte di Cassazione con ordinanza n. 21318 del 30 luglio 2024 ha fissato un importante principio: i controlli previsti dagli articoli 51 e 52 del Testo unico sull’imposta di registro, Dpr n. 131/1986, è esercitabile, ai fini delle imposte ipotecaria e catastale, anche in caso di compravendite soggette a Iva.

Ecco perché la Corte di Cassazione legittima i controlli sulla maggiore somma dovuta per imposta ipotecaria e catastale

Il caso: compravendita immobili soggetta ad Iva, il prezzo dichiarato non è base imponibile

Nel caso in oggetto le parti hanno previsto la compravendita di un fabbricato adibito ad ufficio in categoria catastale A/10 ed alcune pertinenze, come il box auto.
Le imposte versate sull’atto di compravendita dell’immobile sono:

imposta di registro in misura fissa (200 euro), in base all’articolo 40 del Tur
imposta ipotecaria con l’aliquota del 3%, in base all’articolo 1-bis della tariffa allegata al testo unico sulle imposte ipotecaria e catastale, Dlgs. n. 347/1990
imposta catastale con l’aliquota dell’1%, in base all’articolo 10 del citato Dlgs. n. 347/1990.

Il corrispettivo indicato in atto è di 460.000 euro e su tale importo sono state calcolate imposta ipotecaria e catastale.
L’Ufficio dell’Agenzia delle Entrate ha, invece, ritenuto che il valore venale del bene fosse superiore e corrispondente a 573.000 euro. Ne è conseguito l’avviso di accertamento con richiesta dei maggiori importi dovuti.

Corte di Cassazione, legittimo l’accertamento del maggiore valore per imposta di registro e catastale

Le parti hanno impugnato l’avviso di accertamento sostenendo che si tratta di un atto sottoposto a regime Iva e questo presuppone imposte da versare sul corrispettivo.
La Corte di Cassazione nell’ordinanza sostiene, invece, che in tema di imposta ipotecaria e catastale, la determinazione della base imponibile deve avvenire sulla scorta del valore venale del bene e non del corrispettivo dovuto al cedente, senza che rilevi in contrario la circostanza che la vendita dell’immobile sia assoggettata ad Iva.

Ne consegue che al momento dell’atto, la base imponibile è determinata in base a quanto convenuto dalle parti, ma successivamente possono essere effettuati controlli volti a determinare il reale valore del bene e quindi ad applicare un’eventuale maggiore tassazione. A tal fine viene emesso un atto di accertamento mediante il quale l’ufficio richiede la differenza tra l’imposta, già versata, calcolata sul valore dichiarato dalle parti e l’imposta calcolata sul valore in comune commercio dello stesso bene.

La particolarità del caso in oggetto è determinata dal fatto che la Commissione tributaria provinciale di Prato e la Commissione tributaria regionale Toscana hanno accolto il ricorso del contribuente e solo la Corte di Cassazione è stata di contrario avviso e ha statuito che deve essere accolta la tesi dell’Ufficio.