In un condominio possono capitare delle infiltrazioni d’acqua ed è fondamentale capire chi è il responsabile, così da dividere correttamente le spese per il risarcimento danni.
I guasti domestici sono all’ordine del giorno e comportano inevitabilmente danni e conseguenti spese. Si rompe una tubatura dell’impianto idrico e danneggia l’abitazione sottostante. Un condomino dimentica un rubinetto aperto e provoca un allagamento. Si tratta sempre di infiltrazioni d’acqua in condominio, ma è evidente che le responsabilità non siano le stesse. Intuitivamente, non sarebbe giusto far pagare all’intero condominio per i danni provocati da un solo inquilino. Sarebbe altrettanto assurdo chiedere al condomino danneggiato di riparare i danni a proprie spese, nonostante la causa delle infiltrazioni sia originata da un guasto dell’impianto comune.
Le infiltrazioni in un condominio provocano senza dubbio dei danni che devono essere ripagati, ma evidentemente la spesa è ripartita in modo differente a seconda della responsabilità. Allo stesso tempo, non sempre la situazione appare inequivocabile come negli esempi presentati. Le infiltrazioni d’acqua, fra i vari problemi possibili, sono spesso causate da diversi fattori. Per capire chi è il responsabile delle infiltrazioni d’acqua, quindi, a volte non è sufficiente l’uso del buonsenso. Ecco perché è indispensabile conoscere la normativa a riguardo, così da capire i rischi correlati ai propri comportamenti e anche come tutelarsi da spese improprie.
La responsabilità derivante dalle proprietà private tra proprietario e inquilino
In linea generale, ogni condomino risponde per i danni provocati, anche quando sono derivati da cause come l’incuria e la negligenza. In ogni caso, quando l’infiltrazione d’acqua è dovuta o proviene da un’abitazione privata, si può automaticamente escludere la responsabilità condominiale. La responsabilità delle infiltrazioni, peraltro, è condivisa fra il proprietario dell’unità abitativa e l’inquilino, nel caso in cui questi soggetti non coincidano.
La legge, infatti, attribuisce particolari doveri a entrambi in soggetti. In particolare, il proprietario deve:
- Eseguire (ovviamente a proprie spese) tutte le opere di manutenzione straordinaria.
- Occuparsi della conservazione dell’immobile in tutte le sue parti, comprese le tubature (se di pertinenza esclusiva) e gli impianti interni ai muri.
Allo stesso tempo, l’inquilino deve farsi carico di:
- Manutenzione ordinaria.
- Conservazione in buono stato di tutte le parti dell’immobile correlati alla manutenzione ordinaria.
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In sintesi, il proprietario deve occuparsi degli interventi con carattere di urgenza o imprevisti. L’inquilino, invece, deve occuparsi della manutenzione in senso stretto, avendo cura di mantenere in buono stato tutti gli oggetti che devono essere controllati periodicamente, come:
- Rubinetti.
- Tubi flessibili esterni.
- Impianti sanitari.
Ne consegue che non si può considerare manutenzione straordinaria se il danno è stato provocato dalla negligenza dell’inquilino, che ha il dovere di preservare lo stato dell’immobile. In ogni caso, quando le infiltrazioni d’acqua sono dovute all’inadempimento del condomino o dell’inquilino, questi ultimi sono i soggetti responsabili del danno, tenuti al pagamento del risarcimento.
La responsabilità per le infiltrazioni provenienti da parti comuni
L’unica occasione in cui la responsabilità delle infiltrazioni è del condominio è quella in cui la causa è originata nelle parti comuni. Questo significa che il pagamento dei danni è dovuto a tutti i condomini, ma sempre in proporzione rispetto alle quote di proprietà. È evidente, ad esempio, che se nella parte comune c’è un’area di proprietà esclusiva, il proprietario deve rispondere proporzionatamente.
Danni a terzi e maltempo
La regolamentazione riguardo alle diverse responsabilità delle infiltrazioni non si applica soltanto ai danni interni al condominio, ma anche a quelli subiti da terzi. L’unica eccezione è rappresentata dalla prova del caso fortuito, un evento del tutto imprevedibile (come un’alluvione) che esenta il condominio dalla responsabilità. Lo stesso principio, permette anche l’esenzione della responsabilità per gli enti territoriali. Bisogna però ricordare che è necessario dimostrare l’imprevedibilità dell’evento. Non è sufficiente, infatti, provare che l’evento non poteva essere previsto, ma bisogna anche provare che sono state attuate tutte le precauzioni possibili per evitare le conseguenze dell’evento. L’alluvione è imprevedibile, ma gli scarichi dell’acqua piovana devono essere mantenuti in buono stato, ad esempio.
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