Mutuo rifiutato dalla banca, l'agenzia immobiliare si paga comunque?

Sono numerosi i dubbi sul mutuo. Firmata la proposta d’acquisto per una casa, cosa accade se la banca rifiuta il mutuo? L’acquirente è tenuto a pagare l’agenzia immobiliare? E il venditore?

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La decisione di comprare casa è un passo importante e per tale ragione si desidera scegliere la città e l’immobile più confortevole e che più si addice alle proprie esigenze.

Spesso è proprio la ricerca della “casa perfetta” a rubare tempo ed energie ai futuri acquirenti e per questa ragione in molti decidono di rivolgersi a un’agenzia immobiliare, la quale più agevolmente riesce a trovare la “casa ideale” magari anche a un prezzo vantaggioso. A quel punto si procede a stipulare prima la proposta d’acquisto, poi il contratto preliminare e infine il contratto finale davanti a un notaio.

A volte però gli imprevisti capitano e può accadere che la banca decida di non concedere il mutuo e questo purtroppo obbliga a rivedere i propri piani e decidere di non proseguire all’acquisto. A questo punto però emergono dei dubbi importanti che è quanto mai necessario risolvere: bisogna pagare l’agenzia immobiliare? E il venditore? È quanto mai opportuno fare chiarezza su tali questioni, in modo da trovarsi preparati in futuro.

Quando bisogna pagare l’agenzia immobiliare?

Prima di capire se in caso di mancata concessione del mutuo si è tenuti a pagare l’agenzia immobiliare, è opportuno fare chiarezza su quando bisogna pagare, ricordando che l’agenzia svolge la funzione da mediatore, mettendo in contatto acquirente e venditore.

Ogni agente immobiliare matura un diritto al compenso non appena sia stato stipulato un vincolo giuridico. Ciò vuol dire che l’agenzia non deve essere pagata quando è presente solo la proposta d’acquisto firmata dall’agenzia stessa, ma quando è stato stipulato il contratto preliminare - quello che comunemente viene chiamato “compromesso”. A quel punto l’agente immobiliare anche nel caso di mancata finalizzazione dell’atto di compravendita avrebbe diritto alla sua provvigione, ma non in tutti i casi. Infatti occorre fare un distinguo:

l’agenzia immobiliare ha diritto al compenso se uno dei contraenti si rifiuta all’ultimo di presentarsi davanti il notaio o quando le trattative sono ormai avviate e a buon punto;
l’agenzia, viceversa, non ha diritto al pagamento nel caso in cui abbia nascosto all’acquirente eventuali irregolarità edilizie oppure nel caso in cui non abbia verificato se il bene è libero da ipoteche e pignoramenti.

In ogni caso giunge in nostro aiuto la Corte di Cassazione, come ci ricorda la testata La legge per tutti:

il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti se l’affare è concluso per effetto del suo intervento. Per conclusione dell’affare deve intendersi il compimento di un’operazione di natura economica generatrice di un rapporto obbligatorio tra le parti, di un atto cioè in virtù del quale sia costituito un vincolo che dia diritto di agire per l’adempimento dei patti stipulati o, in difetto, per il risarcimento del danno.

Mutuo rifiutato dalla banca, l’agenzia immobiliare si paga comunque?

Come si evince dal testo riportato, la Corte di Cassazione non ha mai fatto chiarezza su cosa accada nel momento in cui la banca rifiuta il mutuo, ma è presumibile che ci si debba attenere a quanto spiegato finora. Venendo meno uno dei due contraenti (l’acquirente) e non per negligenza, reticenza o colpa dell’agenzia, l’agente immobiliare ha diritto al proprio compenso, nel momento in cui viene perfezionato l’accordo - anche se preliminare: è sufficiente che il contratto contenga i requisiti del contratto definitivo e le accettazioni espresse delle parti interessate.

Mutuo rifiutato, cosa fare con il venditore?

Se questo è ciò che accade con l’agenzia immobiliare, è naturale domandarsi cosa occorra fare con il venditore nel caso in cui il mutuo sia stato rifiutato dalla banca. Anche in questo caso l’eventuale rifiuto del mutuo da parte della banca non esonera l’acquirente dalla stipula del contratto di compravendita preliminare, il quale risulta essere vincolante.

Per evitare spiacevoli situazioni è quindi opportuno inserire nel compromesso la clausola “salvo buon fine del mutuo”. Clausola che è stata ritenuta lecita dalla Cassazione, che ritiene valido il contratto di compravendita subordinato alla condizione che l’acquirente ottenga da un istituto bancario il finanziamento. In questo modo, in caso di mancata concessione del mutuo, il contratto preliminare non risulta più vincolante e gli anticipi dovranno essere restituiti.

Agenzia immobiliare, mutuo rifiutato, quali sono le clausole “salvavita”

Dato che la Corte di Cassazione non ha mai spiegato - almeno fino ad oggi - se il rifiuto del mutuo da parte della banca comporti o meno il decadere dell’obbligo di pagare la provvigione all’agente immobiliare, sarebbe preferibile adottare delle misure di sicurezza, adoperando una clausola “salvavita”. Esattamente come si può fare con il venditore.

È consigliabile inserire nel proprio contratto con l’agenzia immobiliare la stessa clausola “salvo buon fine del mutuo”. Pertanto - come suggerito dalla testata La legge per tutti - per evitare problemi con l’agente, è opportuno inserire nella proposta di acquisto dell’immobile questa clausola: “Il rapporto giuridico tra proponente e mediatore si risolverà di diritto qualora al proponente non venga concesso il mutuo”. In tal modo l’agente immobiliare non potrà rivendicare alcun diritto al pagamento in caso in cui la banca rifiuti il mutuo.