Nel patrimonio immobiliare (anche ai fini ISEE) sono compresi tutti i beni immobili in possesso entro una determinata data: ecco definizione e calcolo.
Il patrimonio immobiliare rappresenta una parte fondamentale della «ricchezza» di individui e famiglie. Non solo perché, come è evidente nell’immaginario comune, il mattone rappresenta un investimento solido e l’obiettivo più alto della tranquillità economica e gestionale di una famiglia, ma anche perché si tratta di un parametro essenziale agli occhi delle amministrazioni e del fisco, soprattutto per accedere a bonus, assistenze e servizi pubblici.
Comprendere il valore intrinseco e reale del patrimonio immobiliare e saperlo gestire, quindi, è essenziale per garantire stabilità finanziaria, pianificare investimenti e ottimizzare la propria situazione fiscale. Che si tratti di una casa di proprietà, terreni, o immobili destinati ad attività commerciali o industriali, d’altronde, questa fetta di ricchezza offre una sicurezza a lungo termine che può generare importanti rendite.
Ma come si calcola esattamente il patrimonio immobiliare? E perché è così importante farlo? Ecco, nel dettaglio, cosa comprende il patrimonio immobiliare, come determinarne il valore e il suo ruolo nel calcolo dell’ISEE e delle imposte tradizionali.
Cosa si intende per patrimonio immobiliare
Il patrimonio immobiliare si riferisce all’insieme dei beni immobili di proprietà di una persona fisica o giuridica. Questi beni comprendono terreni, edifici residenziali, commerciali, industriali e altre strutture permanenti che non possono essere spostate.
La principale caratteristica del patrimonio immobiliare è, quindi, la sua stabilità: gli immobili hanno una collocazione geografica fissa e non possono essere trasportati da un luogo all’altro.
In confronto, il patrimonio mobiliare è costituito da beni che possono essere facilmente spostati o trasferiti. Questo include, ad esempio, denaro liquido, conti bancari, azioni, obbligazioni, partecipazioni societarie, titoli di Stato e veicoli. La differenza principale tra i due patrimoni, quindi, risiede nella «natura fisica» del bene.
Quando si parla di ISEE, invece, oltre a questo dato va aggiunto anche un raffronto temporale:
difatti, con patrimonio immobiliare si intende la somma del valore dei fabbricati, delle aree edificabili e dei terreni posseduti da ciascun componente del nucleo familiare al 31 dicembre dell’anno precedente a quello della determinazione dell’ISEE.
Lo stesso discorso vale anche per il patrimonio mobiliare, che rappresenta anch’esso uno dei fattori determinanti ai fini ISEE; per questo motivo il valore va indicato nel quadro FC3 della DSU, contenente i dati relativi al patrimonio immobiliare posseduto in Italia o all’estero. È importante sottolineare che bisogna indicare ogni cespite posseduto dal soggetto alla data del 31 dicembre dell’anno precedente a quello della presentazione della DSU, indipendentemente dalla data in cui se ne è entrati in possesso.
Differenza tra patrimonio immobiliare e mobiliare
Abbiamo parlato di differenza sostanziale di natura fisica e concettuale tra patrimonio immobiliare e mobiliare. Di fatto, i beni immobili sono fissi, mentre i beni mobili possono essere trasferiti o convertiti in denaro più rapidamente.
Ma la distinzione tra mobiliare e immobiliare può essere anche di differente natura.
- A livello giuridico e fiscale, è fondamentale comprendere la distinzione tra patrimonio immobiliare e mobiliare, poiché influisce su diversi aspetti della gestione patrimoniale, come la dichiarazione dei redditi, le imposte, le agevolazioni fiscali e il calcolo dell’ISEE. Ad esempio, i redditi da immobili sono soggetti a tassazione con regimi specifici (come l’IMU), mentre quelli mobiliari hanno regole differenti.
- Dal punto di vista economico, il patrimonio immobiliare è considerato un bene di lunga durata, che tende a rivalutarsi nel tempo, anche se con minore liquidità rispetto al mobiliare. Questo lo rende una risorsa strategica per chi desidera una maggiore stabilità e protezione a lungo termine, anche se meno flessibile per coprire esigenze di liquidità immediata.
Patrimonio immobiliare: cosa comprende?
Così come si può facilmente intuire dal nome, nel patrimonio immobiliare confluiscono tutti i beni immobili di cui si è in possesso in una certa data. Per la definizione di bene immobile possiamo rifarci a quanto espresso dall’articolo 812 del Codice Civile, nel quale si legge che:
Sono beni immobili il suolo, le sorgenti e i corsi d’acqua, gli alberi, gli edifici e le altre costruzioni, anche se unite al suolo a scopo transitorio, e in genere tutto ciò che naturalmente o artificialmente è incorporato al suolo.
Sono reputati immobili i mulini, i bagni e gli altri edifici galleggianti quando sono saldamente assicurati alla riva o all’alveo e sono destinati ad esserlo in modo permanente per la loro utilizzazione.
Sono mobili tutti gli altri beni.
Si intende come bene immobile un terreno - indipendentemente se edificabile o no - o anche un fabbricato, così come qualunque altra costruzione stabile indipendentemente dal materiale di cui è costituita.
In economia, si è soliti considerare il bene immobile come un bene rifugio perché tendenzialmente mantiene invariato nel tempo il suo valore e non è soggetto a svalutazione; c’è da dire, però, che non è sempre così poiché anche questi - specialmente in relazione a fenomeni speculativi - possono essere soggetti a svalutazione nel medio-lungo periodo.
Quindi, costituiscono il patrimonio immobiliare tutti i beni immobili di cui si è in possesso: vale per le case, ma anche per capannoni, garage ed altri edifici, così come terreni edificabili o agricoli. Inoltre, come specificato dall’articolo 812 del Codice Civile, anche se non ancorati al suolo si considerano come beni immobili i mulini, i bagni e gli altri edifici galleggianti, purché saldamente assicurati alla riva.
Inoltre, nel patrimonio immobiliare vanno compresi i diritti reali di godimento posseduti su beni immobili, quali:
- usufrutto;
- uso;
- abitazione;
- servitù;
- superficie;
- enfiteusi.
È da escludere, invece, la nuda proprietà.
Ma qual è il valore degli immobili da considerare ai fini del calcolo del valore del patrimonio immobiliare? E quali sono le voci di cui tener conto? Mettiamo ordine con una guida utile per tutti coloro che vorrebbero calcolarlo ma non sanno come fare.
Calcolo patrimonio immobiliare: ecco come fare
Fare il calcolo del patrimonio immobiliare ai fini ISEE, ad esempio, è, quindi, molto semplice: basta sommare i singoli valori dei beni immobiliari di cui si era in possesso al 31 dicembre dell’anno precedente.
Ciò che può essere complicato, piuttosto, è il calcolo del valore di ogni singolo bene immobile. Nel dettaglio, per il valore si deve tener conto:
- di quello definito ai fini dell’IMU (Imposta municipale unica) se l’immobile si trova in Italia;
- di quello definito ai fini IVIE (Imposta sul valore degli immobili situati all’estero) se l’immobile non si trova in Italia.
Qualora il titolare possegga una sola quota dell’immobile, questo dovrà indicare solamente la parte di spettanza del valore ai fini IMU/IVIE.
Per quanto riguarda la base imponibile dell’IMU questa si calcola prendendo la rendita catastale al 1° gennaio dell’anno di imposta rivalutata al 5%, per poi moltiplicare il valore ottenuto per i coefficienti previsti dalla normativa. Per maggiori informazioni in merito, è possibile consultare la nostra guida su come calcolare il valore dell’immobile ai fini IMU e calcolare autonomamente l’IMU online.
Per il calcolo della base imponibile ai fini IMU dei terreni, invece, bisogna prendere il reddito dominicale al 1° gennaio dell’anno di imposta, rivalutarlo al 25% e moltiplicare il valore ottenuto per un coefficiente pari a 135.
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